Kreis Olpe. . Ist der Hausbau noch erschwinglich? Wir fragten heimische Finanzexperten.

• Trotz hoher Bau- und Grundstückskosten sind Bauprojekte machbar
• Mini-Zinsen wie nie ermöglichen das auch Otto-Normal-Verbraucher
• Baugrundstücke sind jedoch Mangelware

Für viele Familien gehört es zu den wichtigsten Entscheidungen überhaupt: Wohneigentum oder Miete? Bauen oder kaufen? Angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus schlägt das Pendel gerade auf dem Lande fast immer in Richtung „Eigenheim“. Aber wie finanzieren? Martin Junge, Leiter der Baufinanzierungsabteilung der Sparkasse Olpe-Drolshagen-Wenden, und Sparkassenvorstand Wilhelm Rücker, stehen uns Rede und Antwort und beraten mit uns eine fiktive typische Sauerländer Familie: der Mann Metall-Facharbeiter (35), die Frau (32) verdient in der Altenpflege mit einem 450 Euro-Job hinzu, für die beiden Kinder, 7 und 4 Jahre, gibt es Kindergeld. Kurzum: Wir legen ein Familieneinkommen von rund 3 200 Euro netto zugrunde.

Strebt eine solche Familie ein Eigenheim in der Stadt Olpe an, was kommt auf sie zu?
Martin Junge, der auf eine jahrelange Praxis als Baufinanz-Berater zurückblicken kann: „Wer ein solches Projekt mit einem Grundstück von 400 bis 500 qm und einer Wohnfläche von rund 150 qm angeht, muss mit 370 000 bis 400 000 Euro kalkulieren.“ Meist sei bei Ehepaaren wie unserer Beispielfamilie von Eigenkapital auszugehen. „40 000 bis 50 000 Euro“, weiß Junge aus Erfahrung, „sind durchaus realistisch.“ Auf die beachtliche Größenordnung der Gesamtkosten angesprochen, weist Junge auf die aktuelle Situation hin: „Die Baupreise sind stark gestiegen, und es ist eher selten, dass ich Projekte begleite, die drunter liegen.“

Bei einer eher überschaubaren Eigenleistung von 20 000 Euro und dem Eigenkapital verbleibt also ein Finanzierungsvolumen von rund 300 000 Euro. Mit dem Zuverdienst der Frau und dem Kindergeld gehen wir vom bereits erwähnten Familieneinkommen von 3200 Euro aus. Ebenfalls eine fiktive, von uns willkürlich gesetzte Größenordnung.

Kann das gelingen?
Martin Junge rechnet vor: „Unter Einbeziehung eines Kredites der KFW ist ein Zinssatz für diesen Kredit von durchschnittlich 1,5 Prozent bei zehnjähriger Bindungszeit bei uns im Haus realistisch.“ Die Mindest-Tilgung liege bei 2 Prozent, das KfW-Darlehen eingerechnet bei 3,65 Prozent. Baue man dazu noch einen staatlich geförderten „Wohn-Riester“-Bausparvertrag von 80 000 Euro mit ein, landet unsere Sauerländer Familie bei einem monatlichen Abtrag von rund 1150 Euro. Verblieben zum Leben monatlich rund 2050 Euro.

Fazit: Machbar.

Wie hoch ist das Zins-Risiko nach zehn Jahren?
Wilhelm Rücker weist auf den „Wohn-Riester“ hin: „Nach den zehn Jahren hat unsere Familie noch eine Gesamtschuld von rund 230 000 Euro.“

Für 80 000 Euro greife dann der Wohn-Riester, für den der niedrige Zins zu Beginn schon festgeschrieben werde. Bedeute unterm Strich: „Ein möglicherweise höherer Zinssatz in zehn Jahren betrifft dann nur noch die 150 000 Euro, also die Hälfte des Eingangs-Kredites.“

Martin Junge bilanziert angesichts dieser Daten und Zahlen: „Da läuft niemand in eine Falle rein.“

Welche bürokratischen Hürden sind zu nehmen?
Wilhelm Rücker: „Durch zahlreiche Medien geistert die Nachricht, die neue Wohn-Immobilien-Kredit-Richtlinie, die seit März diesen Jahres gilt, führe zum Scheitern von Krediten. Bei uns ist das nicht so.“ Martin Junge verschweigt indes nicht, dass die EU-Richtlinie „mehr Bürokratie für uns als Bank, aber auch für den Kunden bedeutet.“

Den Mehraufwand (u. a. Dokumentationspflicht) beziffert er auf geschätzte 30 bis 40 Prozent für die Bank, aber auch der Kunde müsse sich „mehr durchleuchten lassen“, als bisher.

Rücker lässt aber keinen Zweifel daran: „Bisher ist bei uns aber noch kein Baukredit deshalb abgelehnt worden.“

Gibt es noch andere Hürden?

Die größte Hürde dürfte es momentan sein, ein geeignetes Baugrundstück zu finden - ausgenommen, es ist ein Grundstück in Familienbesitz oder in der Verwandtschaft zu haben, das für unsere Familie zurückgehalten wurde. Eine für das Sauerland nicht unrealistische Variante, die den monatlichen Abtrag natürlich deutlich reduzieren würde. Gibt es ein solches Grundstück aber nicht, wird es schwierig. Zumindest für das Stadtgebiet Olpe kann die Stadt selbst momentan gerade mal eine Handvoll Grundstücke anbieten, auch auf dem freien Markt sieht es eher mager aus.

Auf den Dörfern eher zu finden

Rücker und Junge wissen das natürlich auch: „Dann ist es sicherlich leichter, eine bestehende, also gebrauchte Immobilie zu erwerben. Die ist auf den Dörfern eher zu finden, als in der Olper City.“ Beliebt vor allem bei älteren Kunden seien auch Eigentumswohnungen in der Stadt. Doch dann sind 3000 Euro pro qm kein Ausreißer.

Baugrundstücke Mangelware

Aktuelles Angebot der Stadt Olpe im Stadtgebiet: Fünf Baugrundstücke. Eines davon am Bratzkopf, rund 980 qm groß, Kaufpreis: 155 000 Euro.

Ein weiteres wird am Haldenweg angeboten – rund 550 qm groß – Preis: Rund 65 000 Euro.

Drei Grundstücke stehen in Neuenkleusheim zum Verkauf, 661, 644 und 655 qm groß. Die Preise differieren zwischen rund 44 000 und 48 000 Euro.

Auch ein Blick auf ein bekanntes Internet-Immobilienportal fällt mager aus: Lediglich zwei Grundstücke sind derzeit im Stadtgebiet Olpes aufgelistet: eines der beiden Grundstücke liegt in Rehringhausen – rund 60 000 Euro für rund 1200 qm. Das zweite dort aufgeführte Grundstück ist ein ehemaliges Firmengelände in der Finkenstraße mit rund 10 000 Quadratmeter. Ein Preis ist nicht ausgewiesen.