Arnsberg. . Kleine bezahlbare Wohnungen werden gesucht, doch für private Investoren lohnt sich Sozialbau oft nicht. Wohnungsbaugenossenschaft ist engagiert
Im Arnsberger Stadtgebiet fehlen seit Jahren kleine Wohnungen mit preisgünstiger Miete. Denn trotz demografischen Wandels strömen junge Singles, junge Paare, Allererziehende mit Kind oder Senioren auf den Wohnungsmarkt und suchen dann eine kleine bezahlbare Wohnung - oft vergebens. Die Ursachen hierfür sind vielfältig.
Neue Sozialbauwohnungen wurden seit knapp acht Jahren im Stadtgebiet Arnsberg gar nicht mehr gebaut! Erst im Frühjahr 2018 begann die Arnsberger Wohnungsbaugenossenschaft (AWG) am Neheimer Müggenberg mit einem zehnjährigen Bauprojekt, in dessen Verlauf insgesamt 250 neue Wohnungen entstehen. Von diesen 250 Wohnungen wird der Bau von 70 Wohnungen staatlich gefördert, so dass hierfür eine günstige Kaltmiete von 4,65 Euro pro Quadratmeter möglich ist. Solche Wohnungen sind allerdings so begehrt, dass bereits im ersten, bald fertig gestellten neuen AWG-Haus alle Sozialbauwohnungen vergeben sind.
Kaum Landesfördermittel für die Stadt Arnsberg
Die AWG hat in früheren Jahren keine neuen Sozialbauwohnungen errichtet, weil Fördermittel des Landes NRW vorrangig in Kommunen mit „hohem“ und „überdurchschnittlichem“ Sozialbauwohnungsbedarf fließen. Zu solchen Kommunen gehören zum Beispiel Städte an der Rheinschiene. Dagegen stuft das Land NRW die Stadt Arnsberg als eine Kommune mit nur „unterdurchschnittlichem Bedarf“ ein. Die AWG konnte für die jetzigen Wohnungen am Müggenberg nur deshalb Fördermittel bekommen, weil das Projekt Bestandteil eines besonderen städtebaulichen Konzepts mit Architektenwettbewerb war. Wenn also das Land NRW aktuell auf ein jährliches Wohnungsbauförderprogramm von 800 Millionen Euro im Zeitraum von 2018 bis 2022 verweist, so kommt wegen Arnsbergs „unterdurchschnittlicher Bedarfsstufe“ nur wenig Geld in Arnsberg an.
Viele private Investoren meiden zu geringe Renditen
Für andere private Investoren, die nicht wie die AWG dem Allgemeinwohl verpflichtet sind, lohnt sich sozialer Wohnungsbau nicht. Die erzielbaren Renditen sind zu gering. Die deutlich angezogenen Baukosten stehen im Gegensatz zu den erzielbaren niedrigen Mieten. Deshalb wird sich im Sozialwohnungs-Neubaubereich - mit Ausnahme der 70 AWG-Wohnungen - wohl erst mal in Arnsberg nichts tun. Außer dem AWG-Projekt ist der Stadtverwaltung kein anderes Projekt bekannt.
Die Stadt Arnsberg will daher einen anderen Weg gehen, um doch sozialen Wohnungsbau zu fördern. Bei der Ausweisung von Neubaugebieten, die auf städtischen Grundstücken entstehen, sollen „20 Prozent der in Mehrfamilienhäusern geplanten Wohnungen Sozialbauwohnungen sein“, beschreibt der städtische Planungsdezernent Thomas Vielhaber ein Verwaltungsvorhaben, das bei der politischen Neuberatung des „Handlungskonzepts ,Zukunft Wohnen Arnsberg“ debattiert werden soll.
Bessere Beratung vor Ort
Sozial engagierte Investoren, die nicht nur auf Maximal-Rendite schauen wollen (auch die gibt es in der Stadt Arnsberg!), sollen vor Ort eine bessere Beratung erhalten. Sie sollen im behördlichen Dschungel von Zuständigkeiten für Fördergenehmigungen nicht anfangs von einer Behörde zur anderen geschickt werden. Wer Sozialbauwohnungen in der Stadt Arnsberg errichten will, kann Bettina Dräger-Möller oder Karl Sold bei der Stadtverwaltung Arnsberg anrufen. Sie helfen Investoren weiter.
Die schwere Suche nach kleinen bezahlbaren Wohnungen will Bettina Dräger-Möller keineswegs beschönigen. Wegen Auslaufen der Sozialbindung nach 15 bis 20 Jahren ist die Anzahl der Sozialbauwohnungen um 29 Prozent von 2337 auf 1650 Wohnungen in der Stadt Arnsberg zurückgegangen. Diese Abnahme wird sich bis 2030 noch stärker fortsetzen: Im Jahr 2030 wird es nur noch 1150 Sozialwohnungen in der Stadt Arnsberg geben. Im Jahr 2008 lag der Anteil der Sozialwohnungen am Gesamtwohnungsbestand in der Stadt Arnsberg noch bei 6,7 Prozent, bis 2017 sank dieser auf 4,9 Prozent.
Geringe Kaltmiete bei neuer Sozialwohnung der AWG
4,65 Euro pro Quadratmeter beträgt die Kaltmiete, die die Arnsberger Wohnungsbaugenossenschaft (AWG) für die neuen Sozialbauwohnungen am Neheim Müggenberg erhebt. Beim Sozialbau darf die AWG die Miete in den nächsten 20 Jahren jährlich nur um 1,5 % erhöhen. Für die nicht staatlich geförderten Wohnungen an der Hardenbergstraße wird die AWG eine Miete von 8,20 Euro pro Quadratmeter erheben.