Karlsruhe. Teilsieg vor dem Bundesgerichtshof: Vermieter haben weiter Spielraum bei der Berechnung der Größe von Wohnungen mit Balkon oder Dachterrasse. Sie dürfen bis zur Hälfte und nicht nur ein Viertel als Wohnraum angerechnet werden. Allerdings gilt das Urteil nur für Altverträge.

Im Dauerstreit über die Berechnung der Größe von Mietwohnungen hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) auf die Seite der Vermieter gestellt. Nach einem am Mittwoch verkündeten Urteil haben Bewohner mit älteren Verträgen keinen generellen Anspruch darauf, dass Balkone und Terrassen nur mit einem Viertel der Fläche in die Gesamtberechnung der Größe eingehen. Sie dürfen daher auch nicht einfach die Miete kürzen.

Die Berechnung hängt laut BGH vielmehr von den ortsüblichen Verhältnissen ab. Grundsätzlich haben Vermieter einen Spielraum, die Außenflächen mit einem Viertel bis zur Hälfte in die Wohnfläche einzubeziehen. Allerdings bezieht sich das Karlsruher BGH-Urteil wegen Änderung der Gesetze nur auf Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden.

Mieter mit einem jüngeren Vertrag haben in der Regel den Anspruch, dass Balkone und Terrassen mit einem Viertel in die Wohnflächenberechnung eingehen. Abweichungen sind dann nur in Ausnahmen zulässig. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes haben aber die meisten Mieter in Deutschland einen Vertrag, der älter ist als 2004.

Dachterrassen zur Hälfte einbezogen

Im konkreten Fall hatte ein Frau in Köln die Miete für ihre Maisonettewohnung gekürzt, weil die beiden Dachterrassen zur Hälfte in die Flächenberechnung einbezogen waren. Unterm Strich ging es um eine Mietminderung von rund 3.500 Euro über mehrere Jahre. Die Mieterin war der Auffassung, dass maximal ein Viertel der Fläche eingerechnet werden dürfe und kürzte deshalb die Miete. Während die Vorinstanzen das Minderungsrecht der Mieterin bejahten, hob der BGH das Urteil jetzt auf.

Grundsätzlich entspreche es der bis zum 1. Januar 2004 geltenden Rechtslage, die Dachterrassen mit der halben Fläche zur Wohnung hinzuzurechnen. Nur wenn die Mieterin nachweisen könne, dass in Köln ein Viertel ortsüblich sei, könne sie die Miete kürzen. Das Landgericht Köln muss nun die in Köln üblichen Berechungsweise feststellen.

Der Vorsitzende BGH-Richter Wolfgang Ball wies zudem darauf hin, dass es zu zahlreichen Klagen auf Mietminderung hätte kommen können, obwohl sich die Vermieter auf ihren Spielraum berufen konnten.

Minderungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen

Generell hat ein Mieter dann ein Minderungsrecht, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist. Im Fall der Maisonettewohnung ergab sich diese Abweichung nur dann, wenn man die Balkone mit einem Viertel in die Wohnfläche einrechnet. Bei Anrechnung der Hälfte wäre die angegebene Wohnfläche dagegen um weniger als zehn Prozent unterschritten. Die Miete könnte dann nicht gekürzt werden. Deshalb kam es im vorliegenden Fall auf die Berechnungsart an.

Der Mieterbund zeigte sich enttäuscht über die Entscheidung aus Karlsruhe. «Der BGH hat die jahrzehntealte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offen gelassen», erklärte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten in Berlin. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen bestehe nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Frage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten sei.

Der Bundesverband der deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen begrüßte dagegen die Entscheidung als praxisgerecht und betonte, der BGH habe eine Prozesslawine vermieden. (ap)

(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 86/08)

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