Oberhausen. In Oberhausen gibt es mehr als 1800 leerstehende Wohnungen. Doch was hat diese Zahl zu bedeuten? Experten helfen bei der Einordnung des Markts.
Auf den ersten Blick wirkt die Zahl verlockend: Mehr als 1800 leerstehende Wohnungen (Quote: 1,7 Prozent) gibt es in Oberhausen. Zu Beginn des Jahres hatte die Stadt eine entsprechende Statistik veröffentlicht. Ein Umstand, der Hoffnung machen könnte. Wird in Oberhausen nicht dringend Wohnraum benötigt? Offenbar gibt es ja reichlich davon. Wer aber schon lange auf Wohnungssuche ist, dürfte sich wundern – wieso ist es dann trotzdem so schwer, etwas zu finden? Um diese Frage zu beantworten, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden.
Denn nur, weil eine Wohnung leer steht, ist sie nicht automatisch zu vermieten. „Man kann provokant fragen: Warum sollte man heutzutage überhaupt noch vermieten? Der Vermieter ist ja kein Altruist, sondern erwartet eine Rendite“, sagt Jochen Schütz, Geschäftsführer von Haus & Grund Oberhausen. So müssen Vermieter mit einigen Pflichten und Kosten rechnen. Das alles habe im Einzelfall vielleicht gute Gründe, sagt der Experte, mache den Eigentümern das Vermieten aber „ein bisschen madig“. „Das Ganze bei einem Markt in Oberhausen, der nicht gerade für hohe Renditen Sorge tragen kann.“
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Leerstand kann für Vermieter sogar wirtschaftlich vernünftig sein
Für den Eigentümer kann es sogar wirtschaftlich vernünftig sein, sich für einen Leerstand zu entscheiden. „Stellen Sie sich ein älteres Ehepaar vor, das nach einem Auszug eine Wohnung zu vermieten hat. Die stehen vor der Frage: Nehmen wir jetzt erhebliches Geld in die Hand, um diese Wohnung wieder markttauglich zu machen?“ Auch einzukalkulieren sind Risiken, die eine Vermietung mit sich bringt, wenn es etwa zu Mietausfällen kommt oder die Unterkunft in einem schlechteren Zustand hinterlassen wird.
Immobilien-Sachverständiger Andreas Völker weiß, wie wichtig dieser letzte Aspekt ist. „Es werden eigentlich nur bewohnbare Wohnungen nachgefragt. Wenn da noch groß renoviert werden muss, dann ist die Nachfrage im Normalfall direkt weg“, sagt er über Oberhausen. Ein Vermieter müsse sich da schon richtig strecken.
Mietermarkt: Oberhausen hat Überangebot von kleineren Wohnungen
Durch seine Arbeit und als Mitglied vom Maklerzusammenschluss immopro.meo kennt Völker den hiesigen Wohnungsmarkt. Gesucht würden hauptsächlich Quadratmeter im Erd- oder ersten Obergeschoss, wenn es keinen Aufzug gibt – auch ein Balkon, Gartenanteil, modernes Bad und Pkw-Abstellplätze zählen mit zu den wichtigsten Kriterien. Nicht zu vergessen- die Lage. Hier hätten es Wohnungen an Hauptstraßen ganz schwierig, einen passenden Mieter zu finden.
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Der Experte erklärt auch: „Wir haben in Oberhausen einen Mietermarkt. Sprich: Wir haben Wohnungsüberhang.“ Dieser beziehe sich auf kleinere Wohnungen, gemeint sind Objekte mit zwei- bis dreieinhalb Zimmern. Anders sieht es aus, wenn Wohnungen ab vier Zimmern angeboten werden. „Größere Wohnungen, die familientauglich sind, die gibt es im Augenblick ganz, ganz wenig. Da ist klar eine Nachfrage, die nicht befriedigt werden kann.“
Gewisses Maß an Leerstand ist erforderlich für den Wohnungsmarkt
Der Faktor Größe wäre daher entscheidend, um die Leerstände in Oberhausen zu beurteilen. Hier gibt die Statistik allerdings keinen Aufschluss. In der städtischen Analyse konnte anhand von Stromzählerdaten nur die Lage, Dauer und Anzahl der Leerstände erfasst werden. Und selbst dann bräuchte es noch individuelle Prüfungen, um den Zustand jeder Wohnung zu bewerten. Die Statistik ist alleinstehend, also nur bedingt aussagekräftig. Auch der Vergleich mit anderen Städten fällt schwer.
Oberhausen: So werden leerstehende Wohnungen erfasst
Um die Leerstandsdaten zu ermitteln, sind zwei Faktoren ausschlaggebend: die Anzahl der abgemeldeten Stromzähler (Juni 2021) und die Anzahl der Wohnungen (Dezember 2020). Keine Berücksichtigung finden Unterkünfte, die nur sehr kurz- oder sehr viele Jahre leer stehen.
Die aktuellen Leerstände verteilen sich ungleichmäßig über die Sozialräume der Stadt. Die Spanne reicht von 0,8 Prozent Leerstandsquote (129 Leerstände) in Sterkrade-Nord bis zu 2,8 Prozent in Oberhausen Mitte/Styrum (413).
Dazu steht im Wohnungsmarktbericht Ruhr 2021: Es fehle aktuell eine Leerstandserfassung nach einheitlichen Definitionen und Methoden. Ein gewisses Maß an Leerstand (in der Regel wird von drei Prozent ausgegangen) sei als „Fluktuationsreserve“ aber für einen funktionierenden Wohnungsmarkt erforderlich. Hier liegt Oberhausen mit 1,7 Prozent sogar noch unter dem angenommenen Wert.