Oberhausen. . Fast zehn Jahre lang hat die Alteneinrichtung der Stadt Oberhausen mit den Investoren vor Gericht gestritten. Doch der lange Atem zahlt sich aus.

Im Rückblick betrachtet fällt auf, dass beide Seiten um das Projekt nie viel Aufhebens gemacht haben. In anderen Städten wird mit der Partnerschaft eines städtischen mit einem privaten Unternehmen, neudeutsch Public-Private-Partnership (PPP) genannt, gern viel geworben. Nicht so beim PPP der Alteneinrichtung der Stadt Oberhausen (ASO) und der Bangel-Plaßmeier GbR des Oberhausener Bauunternehmers Franz-Josef Bangel und des Investors Roland Plaßmeier. Relativ unauffällig entstand zwischen 2005 und 2007 ihr Gemeinschaftsprojekt, die Seniorenresidenz am Olga-Park. Und noch unauffälliger wurde darüber fast zehn Jahre lang vor den Gerichten gestritten.

Auf 25 Jahre angepachtet

Denn diese PPP war kein Erfolg. Erst mit über zwei Monaten Verspätung konnte die ASO das auf 25 Jahre angepachtete Haus mit seinen 60 Vollzeit- und zwölf Tagespflegeplätzen zum 20. Februar 2007 beziehen. Und dann stellten sich Mängel am Gebäude und seiner Ausstattung heraus, die sich 2008 zu einer 116 Seiten dicken Klageschrift der ASO addierten.

Für die beteiligten Anwälte war vor allem der fünf Jahre dauernde erste Rechtsstreit lukrativ, betrug doch der Streitwert mehr als 1,2 Millionen Eu­ro.

Die ASO forderte eine Vertragsstrafe von 2000 Euro für jeden der 81 Tage, die das Haus nicht fristgerecht bezogen werden konnte. Sie machte Schadensersatzansprüche und Ansprüche auf restliche Vertragserfüllung im Umfang von über 780 000 Euro geltend.

An einen Immobilienfonds verkauft

Da wurde unter anderem gestritten um angeblich fehlendes Inventar für über 369 000 Euro, um eine angeblich fehlerhafte Ausstattung der Nasszellen (behaupteter Schaden: 87 800 Euro) und um Tapeten von vermeintlich minderer Qualität (39 400 Euro), um eine angeblich nicht vertragsgemäße Fassadengestaltung (109 000 Euro), um Türen von angeblich minderer Qualität (41 500 Eu­ro) und eine fehlerhafte Schwesternrufanlage (57 000 Euro). Insgesamt 58 Mängel hielt die ASO ih­rem Vertragspartner damals vor.

Bangel & Plaßmeier aber hatten das Objekt noch vor seinem Bezug weiterverkauft, an einen dänischen Immobilienfonds. Und daran scheiterte die erste Klage im September 2013 vor dem Landgericht Duisburg. Sämtliche Ansprüche, urteilten die Richter in erster Instanz, müssten gegen die neuen Ei­gentümer geltend gemacht werden. Denn die hätten die Seniorenresidenz mit allen früher eingegangenen Verpflichtungen übernommen. Das machte die Sache nicht leichter, denn jetzt mussten die zahlreichen Schreiben, die zwischen beiden Seiten hin und her gingen, immer ins Dänische bzw. ins Deutsche übersetzt werden. ASO-Geschäftsführer Udo Spiecker überzeugte seinen Aufsichtsrat davon, in die zweite Instanz zu gehen.

Vertragsstrafe verhängt

Tatsächlich änderte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Juni 2014 das Urteil aus erster Instanz ab. Es verhängte gegen Bangel & Plaßmeier eine Vertragsstrafe über 161 000 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 52 000 Euro wegen der verspäteten Fertigstellung der Immobilie. Im übrigen verwiesen auch die Düsseldorfer Richter die ASO an die neuen dänischen Ei­gentümer oder hielten die Ansprüche sonst für unbegründet.

Und mit den Dänen kam es in einem weiteren Verfahren im Oktober 2016 vor dem Landgericht Duisburg wegen der Mängel am Objekt und des fehlenden Inventars zu einem Vergleich. Man einigte sich auf eine Zahlung von 600 000 Euro an die ASO.

Mittlerweile dritter Eigentümer

Anfang 2017 wurde das Gebäude übrigens an eine deutsche Investorengruppe weiterverkauft. „Das lässt mich hoffnungsvoll in die Zukunft blicken“, sagt ASO-Geschäftsführer Udo Spiecker. Er ist dankbar dafür, dass sein Aufsichtsrat den langen Atem für diesen Konflikt gehabt hat.

Denn so habe man immerhin zwei Drittel der Forderungen erzielen können. Zwischenzeitlich habe immer die Gefahr einer Insolvenz des dänischen Immobilienfonds bestanden, für den dieses Investment wohl keine große Rendite abgeworfen habe. Bangel und Plaßmeier wollten auf Anfrage keine Stellungnahme mehr zu dem Streit abgeben.

Unter Druck geraten

Im Vorfeld der Partnerschaft mit Bangel & Plaßmeier war ASO-Geschäftsführer Udo Spiecker von Seiten der Opposition im Rat und von Teilen der Oberhausener Presse unter Druck geraten.

Er hatte aus einem Berater-Vertrag mit den beiden Investoren insgesamt knapp 5000 Euro erhalten und wurde wegen allzu großer Nähe zu ihnen für die Mängel am Bau mit verantwortlich gemacht, zumal die Investoren kaum Erfahrung beim Bau von Pflegeheimen hatten.

Dazu Udo Spiecker heute: „Ich wurde vom damaligen Oberbürgermeister Burkhard Drescher gebeten, das Projekt mit Bangel & Plaßmeier abzuwickeln.“ Dabei habe er zu einem Zeitpunkt, als die noch nicht einmal im Besitz des Grundstücks gewesen seien, sein Wissen über die Organisation moderner Al­tenpflege an sie weitergeben sollen. Da sei es doch selbstverständlich gewesen, dies nicht umsonst zu tun, solange die Partnerschaft noch nicht unter Dach und Fach war. Sein Know-How hätte ja anderweitig verwertet werden können.

Im übrigen hätten die jahrelangen Auseinandersetzungen nicht nur dem Zweck gedient, finanziellen Schaden von der Stadt abzuwenden, sondern für ihn persönlich auch, um den falschen Eindruck der Nähe zu den Investoren zu berichtigen.

Streit mit dänischen Besitzern

Die Stadt stritt mit den dänischen Besitzern auch über weitere, vergleichsweise kleine Punkte. Da ging es bis 2010 vor dem Landgericht Duisburg etwa auch um die Anrechnung von knapp 40 000 Euro für jährliche Ersatzbeschaffungen an Inventar, die der jeweilige Ei­gentümer der Seniorenresidenz an die ASO zu zahlen hatte und die wegen des begonnenen Streits zeitweise ausgesetzt waren. Dieses Verfahren entschied die Stadttochter damals für sich.

Es ging ferner um Feuchtigkeitsschäden. Darüber wurde 2011 mit den Dänen ein Vergleich geschlossen. Gefordert hatte die ASO insgesamt 5500 Euro, zugestanden wurden ihr letztlich knapp 3700 Eu­ro.

Und es ging um die Verpflichtung der Eigentümer zu Schönheitsreparaturen außerhalb der bewohnten Zimmer, alle vier Jahre. Streitwert: 10 000 Euro. In einem Vergleich vom Juli 2012 wurden 6500 Euro zugestanden.