Mülheim. Anfang Juni steht die Zwangsversteigerung der Villa Magis am Amtsgericht in Mülheim an. Die Immobilie hat mittlerweile deutlich an Wert verloren.
Es könnte reger Andrang herrschen am Mittwoch, 1. Juni, um 9.30 Uhr in Saal 210 in der zweiten Etage im Mülheimer Amtsgericht: Dann soll die Villa Magis im Rahmen einer Zwangsversteigerung unter den Hammer kommen. Interessenten sollten über das nötige Kleingeld verfügen. Für die historische Immobilie wird ein Millionenbetrag aufgerufen. Allerdings hat die Villa Magis in letzter Zeit offenbar massiv an Wert verloren.
2,88 Millionen Euro - zu diesem Preis hatte ein Makler im Auftrag des bisherigen Eigentümers die Immobilie im Portfolio, als die Villa Magis während eines schon laufenden Zwangsvollstreckungsverfahrens Ende 2020 noch auf dem freien Markt angepriesen wurde. Inzwischen hat das Amtsgericht des Verkehrswert von Gebäude und weitläufigem Anwesen auf Basis eines ergänzenden Gutachtens aus dem August 2021 auf „nur noch“ 1.450.000 Euro festgesetzt. Der gleiche Sachverständige hatte sich zuvor schon einmal ein ausführliches Bild vor Ort gemacht. Zum sogenannten Ermittlungsstichtag 3. Februar 2020 hatte er noch einen Wert von rund 2.180.000 Euro für Landhaus und Grundstück geschätzt. In der Zwischenzeit war die Villa von der Stadt Mülheim allerdings unter Denkmalschutz gestellt worden. Das stellt einen möglichen neuen Besitzer vor erhebliche Herausforderungen bei der Instandhaltung, Sanierung oder dem Umbau der Immobilie. Und gemacht werden muss offenbar einiges.
„Erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf“
„Das 1957 errichtete Gebäude wurde nicht wesentlich modernisiert“, stellt der Immobiliensachverständige in seinem ergänzenden Gutachten fest. Schon im ersten hatte es geheißen: „Der bauliche Zustand ist veraltet und aus dem Baujahr.“ In den 50ern des vergangenen Jahrhunderts hatte sich ein Oberhausener Unternehmer, der Modehäuser betrieb, die Villa bauen lassen. Es bestehe inzwischen „ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf“, heißt es im Gutachten. Das Schwimmbad im Keller etwa wäre eigentlich eine Attraktion des Hauses, „welches jedoch als wertneutral eingeschätzt wird, da die Vorteile der Nutzung die Nachteile der intensiven Betriebskosten aufheben und keine Baugenehmigung hierfür besteht“, notiert der Gutachter.
Anhand der Unterlagen, die für das Zwangsversteigerungsverfahren beim Amtsgericht vorgelegt worden sind, lässt sich erahnen, dass auf einen neuen Besitzer neben dem reinen Kaufpreis weitere massive Kosten zukommen dürften. Und das bei einem weitreichenden Denkmalschutz: „Im Schutzumfang enthalten sind das Äußere und das Innere des Landhauses Magis in bauzeitlicher Substanz, Konstruktion und Erscheinungsbild“, so hat es die Stadt vermerkt.
500.000 Euro Investitionen für Reparaturen und Sicherheitsmaßnahmen
In den Dokumenten für das Gericht findet sich ein zwölfseitiger Voranschlag eines Bauservices, der von zusätzlichen Gesamtkosten zum Erwerbspreis von insgesamt rund mindestens 500.000 Euro für die Villa Magis und das umliegende Grundstück ausgeht, inklusive Mehrwertsteuer immerhin. Der Betrag, heißt es, fiele nicht für Sanierungsarbeiten, sondern für „notwendige Reparaturen und Sicherheitsmaßnahmen“ des Anwesens und die „Instandsetzung nach Vorgabe der unteren Denkmalbehörde“ an. Das Unternehmen geht von einem „Sanierungs- und Unterhaltungsstau von ca. 50 Jahren aus“. Würde ein neuer Besitzer das Gebäude unter Denkmalschutzvorgaben auch noch anders nutzen und umbauen wollen, kämen wohl weitere Kosten hinzu.
Nicht gut bestellt ist es anscheinend auch um den im Stil eines englischen Landschaftsgartens angelegten üppigen Grünbereichs, der die Villa Magis umgibt. Leider sei der Zustand der Bäume „teilweise desolat“, konstatiert ein Garten- und Landschaftsbaubetrieb für das Gericht, der Bewuchs teils sturmgeschädigt, teils falsch gepflegt. Das Wegenetz des Gartens sei auf 500 Metern Länge überwachsen oder unpassierbar. Es wucherten Moos und Unkraut. Totholz mache sich breit. Allein für Arbeiten nur im Außenbereich könnten also schon Kosten von rund 300.000 Euro fällig werden. Und noch ein Haken: Käme die Stadt auf die Idee, auch den Garten unter Denkmalschutz stellen zu lassen, würden die Sanierung und Instandhaltung wohl noch teurer.
Rund 620 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstück misst fast 22.000 Quadratmeter
Bei allen Makeln: Die wohl noch von den bisherigen Eigentümern bewohnte Villa Magis kann auch prunken. Das Anwesen gewährt von der Mendener Höhe einen weiten, unverbauten Blick über das Ruhrtal. Es gibt wenige, dem äußeren Anschein nach gut situierte Nachbarn. Düsseldorf und Essen sind nicht weit. Die immer noch imposante frühere Unternehmer-Villa verfügt mit einem ausgebautem Dachgeschoss über rund 620 Quadratmeter Wohnfläche und fünf Garagen, das Grundstück misst fasst 22.000 Quadratmeter. Aber nicht nur der Blick von außen auf das verwilderte Ensemble mit den nicht mehr vorhandenen Toren und teils herunter gelassenen Rollladen deutet es an: Ein Schnäppchen ist die Villa Magis eher nicht.