Gelsenkirchen. 607 von 4300 Mietern nahmen im Mai 2014 an der Kundenbefragung der ggw, der Gelsenkirchener Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft teil. Die Auswertung ergab: 63,2 Prozent der Kunden haben an ihrem Vermieter „nichts zu kritisieren“, mit durchgeführten Modernisierungen sind gar 91,7 Prozent zufrieden.

Auf den ersten Blick, sagt Margret Schneegans, „sieht das eigentlich sehr, sehr gut aus“. Schneegans, SPD-Stadtverordnete und Aufsichtsratschefin der ggw, der Gelsenkirchener Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH, hat die jüngste Kundenbefragung des Unternehmens vorliegen. Demnach haben 63,2 Prozent der Kunden an ihrem Vermieter „nichts zu kritisieren“, mit durchgeführten Modernisierungen sind sogar 91,7 Prozent zufrieden, Hausgemeinschaft und Grünflächenangebot finden 68 beziehungsweise 64 Prozent prima.

Werte, die Geschäftsführer Harald Förster und Prokurist Stefan Eismann bestätigen, aber nicht ruhen lassen. „In den letzten fünf Jahren haben wir für Neubau, Instandhaltung und Modernisierung um die 20 Millionen Euro pro Jahr ausgegeben, davon zehn bis zwölf Millionen Euro für den Bestand. Das ist schon außergewöhnlich viel“ , sagt Förster, der in dieser Größenordnung auch in den nächsten Jahren weiter investieren will. „Wir prüfen gerade größere Modernisierungen, beispielsweise für die Schievenfeldsiedlung in Erle. Das wäre dann für die nächsten Jahre ein Schwerpunkt.“ 1914 entstand die Gartenstadt nach dem Entwurf des Zechenbaumeisters Ernst Hachmann, 1987 übernahm die ggw den Bestand.

Modernisierungskosten

4300 Wohnungen hat die ggw in Gelsenkirchen. Ein Großteil sind Nachkriegsbauten der 1950er- bis 1960er Jahre – mit dem entsprechend hohen Erneuerungsbedarf. Energetisch, rechnet Eismann, sind „gute 1000“ ggw-Wohnungen noch nicht saniert. Der durchschnittliche Mietzins liegt bei 4,50 Euro, die Spanne reicht von vier bis neun Euro pro Quadratmeter für neu gebaute Seniorenwohnungen. „Über die Hälfte unseres Bestands ist öffentlich geförderter Wohnraum“, eine ähnlich hohe Zahl Mieter beziehe Hilfen zum Lebensunterhalt, stellt Eismann klar und macht damit deutlich, wie eng die Finanzierungs-Grenzen für das Unternehmen gesteckt sind.

Rechtlich, so Förster, „dürfen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Wir sind da allerdings ausgesprochen zurückhaltend. Aufgrund der Gesellschafter- und Mieterstruktur legen wir nur zwei bis drei Prozent der Kosten um. Rechnerisch brauchen wir 40 Jahre, um Modernisierungskosten ohne Zinsen und Abschreibungen wieder einzunehmen. Aber wir wollen natürlich Sorge tragen, dass unsere Mieter durch eine Modernisierung nicht gezwungen sind, die Wohnung zu wechseln.“ Beim Leerstand liegt die ggw unter dem lokalen Schnitt von gut acht Prozent. Nachfragebedingt, so Förster, stünden aktuell 3,2 Prozent des ggw-Bestandes leer, wegen anstehender Baumaßnahmen weitere ein Prozent.

Nachholbedarf bei barriereien Wohnungen

Ein Notenschnitt von 1,79 bei der Gesamtzufriedenheit, dazu 84 Prozent der Befragten, die die ggw, die Gelsenkirchener Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft, als Vermieter Freunden und Bekannten empfehlen würden – „im Grunde“, sagt ggw-Prokurist Stefan Eismann, sind wir mit den Ergebnissen sehr zufrieden. Aber wir müssen sicher an einigen operativen Themen noch arbeiten.“ Beim Service ist das zum Beispiel der Fall. Fluktuation beim Personal, Freundlichkeit oder Erreichbarkeit störten manche. Aber insgesamt sind nur 8,9 Prozent der Befragten der Meinung, der Service habe sich verschlechter. Ein Wert, der ggw-Geschäftsführer Harald Förster und Eismann nicht unbedingt „mit Sorge“ erfüllt. Zumal 19,3 Prozent meinen: „Der Service hat sich verbessert“, für 71,8 Prozent ist er gleich geblieben.

Im Mai 2014 hat die ggw ihre Mieter befragen lassen. Teilgenommen haben insgesamt 607 der 4300 Haushalte – genug für repräsentative Werte. „Die Bereitschaft teilzunehmen war sehr groß. Eine vergleichbare Analyse haben wir zuletzt 2010 durchgeführt. Deshalb können wir die Werte gut vergleichen“, sagt Eismann.

Mit der Größe ihrer Wohnung (laut Eismann „ein Hauptkündigungsgrund, entweder ist sie zu groß oder zu klein“) sind 82 Prozent der ggw-Mieter zufrieden, knapp die Hälfte sind es mit Bad und WC. Zwischen 52 und 55 Prozent finden Sauberkeit, Sicherheit und Ruf ihrer Wohngegend gut. Alle Noten hier – im Zweier-Bereich. Für Förster ist das ein Indiz, „dass wir die Mieterauswahl gut hinbekommen. Aber es wird schwerer.“ Dazu passt die Erkenntnis: „Wenn wir Vermietungsprobleme haben, dann in den preiswertesten und schwächsten Wohnlagen.“

„Wir haben noch rund 30 Prozent Erstbezieher“

Viele Mieter bleiben der ggw treu: „Wir haben noch rund 30 Prozent Erstbezieher auch in Gebäuden aus den 1950er Jahren. Das ist aber auch demografisch eine Herausforderung“, sagt Förster. Entsprechend groß sei der Bedarf an barrierefreiem Wohnraum, der bislang längst nicht gedeckt sei. Bei Investitionen in den Bestand würdigen Mieter das Geleistete: Vergrößerte Balkone, bessere Wärmedämmung, neue, dichtere Fenster und ein besseres Erscheinungsbild finden sie „sehr gut“. Mit der Freundlichkeit und Verlässlichkeit der ausführenden Handwerker sind 69 bzw. 62 Prozent zufrieden. Wenn es Mängel gibt (immerhin nannten 55,7 Prozent der Mieter welche), drehen sie sich vor allem um Bad-Armaturen, Feuchtigkeit in Kellern oder den Anstrich in Flur und Eingangsbereich.