Obwohl die Bevölkerungszahl in Essen in den kommenden Jahren weiter zurückgeht, wird die Stadt nicht umhin kommen, weitere Flächen für den Wohnungsbau auszuweisen. Denn das Angebot kann die Nachfrage auf Sicht nicht decken. Zu diesem Ergebnis kommt die „Wohnungsnachfrageanalyse 2020 +“, die das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWis) im Auftrag der Stadt erstellt hat. Nachgefragt werden demnach nicht nur Eigenheime, sondern insbesondere Wohnungen in neu gebauten oder neuwertigen Mehrfamilienhäusern.

Die jetzt vorliegende Studie schreibt die 2007 veröffentlichte Wohnraumanalyse der Stadt fort und soll Antwort auf die Frage geben, wie sich die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden 10 bis 15 Jahren entwickeln wird.

Fest steht: Essen wird in diesem Zeitraum weiter Bürger verlieren. Prognosen zufolge dürfte sich die Zahl der Einwohner irgendwo zwischen 555 000 und 530 000 einpendeln. Derzeit zählt Essen rund 570 000 Einwohner. Der Bevölkerungsverlust bleibt nicht ohne Folgen für den Wohnungsmarkt. Zumal im Jahr 2025 jeder dritte Essener über 60 Jahre alt sein wird.

Engpass bei Senioren-Wohnungen

Auch damit dürfte sich die steigende Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen erklären lassen. Das gilt vor allem für altengerechte Wohnungen. Die Studie spricht hier von einem Engpass.

InWis ermittelt bis 2025 eine potenzielle Nachfrage von 8058 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Zum Vergleich: Das Potenzial für Eigenheime beziffern die Autoren der Studie auf 2532. Die Krux für die Stadtplaner: Das Angebot an Baugrundstücken reicht nicht aus, weil nicht jede verfügbare Fläche in der Praxis auch bebaut wird, sondern statistisch betrachtet nur zwei von dreien. Laut Studie besteht in Essen deshalb zusätzlicher Bedarf an Baugrundstücken für 842 Eigenheime und für 4111 Eigentums- oder Mietwohnungen.

Lässt sich der Bedarf nicht aus dem Bestand an Wohngebäuden decken? Tatsächlich werden für Altbauten in begehrten Wohnlagen laut InWis auch „Liebhaberpreise“ erzielt, die über dem Preis von Neubauten liegen. Sonst gilt: Nachfrage und Angebot passen nicht übereinander, zumal Häuser, die in den 50er bis 70er Jahren gebaut wurden, oft hohe Investitionen nach sich ziehen, da sie moderne energetische Standards nicht erfüllen.

Eigentumswohnungen sind dann gefragt, wenn sie modern und groß genug sind. Der Preis darf dann auch etwas höher sein.