Essen. Zwangsversteigerungen können eine Alternative zum Hauskauf sein. Allerdings gilt es da viele Punkte zu beachten. Hier einige Tipps.

Bei einer Zwangsversteigerung können Bieter durchaus günstig an eine Immobilie kommen. In Essen stehen aktuell (Stand 21. August) 15 Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke bis Mitte Oktober auf der Liste des Amtsgerichtes. Wer für diese Immobilien bieten möchte, sollte sich vorher über das Prozedere schlaumachen. Hier ein erster Überblick:

Eine Zwangsversteigerung hat ihre eigenen Regeln. Man sollte am besten schon mal als Zuschauer ein paar Termine besuchen, und sich mit dem Ablauf vertraut machen, ehe man ernsthaft ein eigenes Gebot erwägt.

Zwangsversteigerungen bergen Chancen und Risiken

Die größte Unsicherheit für Teilnehmer einer Zwangsversteigerung ist, dass sie gewissermaßen die Katze im Sack kaufen. Denn einen Anspruch auf vorherige Besichtigung gibt es nicht. Darum kann es passieren, dass sich nach dem Zuschlag herausstellt, dass das Gebäude Mängel hat, die den Wert mindern. Auch eventuelle Eintragungen im Grundbuch können die Immobilie unattraktiver machen (Wegerechte, Wohnrechte etc.). Jeder Interessent ist jedoch berechtigt, im Grundbuch nachzuschauen, wie die Immobilie belastet ist.

Das Prozedere: Zwangsversteigerungen haben durchaus etwas von einem Pokerspiel: Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote, die unterhalb von 50 Prozent des Verkehrswertes liegen, kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. Wer die Immobilie unbedingt haben will, wird da unter Umständen schon höher bieten, um sie auch sicher zu bekommen. Wer starke Nerven hat und günstig kaufen will, wartet auf den zweiten Termin. Dann fallen die Wertgrenzen weg, die Immobilie wird an den Meistbietenden versteigert.

Den beim ersten Versteigerungstermin wichtigen Verkehrswert hat zuvor ein Sachverständiger ermittelt. Das entsprechende Gutachten/Exposé ist in der Regel im Internet abrufbar oder kann beim zuständigen Gericht eingesehen werden.

Wer mitbieten will, muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Soll für nicht im Versteigerungstermin anwesende Dritte geboten werden - dies gilt auch für den Ehegatten -, muss eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht vorgelegt werden.

Zwangsversteigerung: An die Sicherheitsleistung denken!

Sicherheitsleistung: Zum Termin der Zwangsversteigerung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes zu hinterlegen. Schon die Höhe dieser Sicherheitsleistungen, die bei einem Verkehrswert von beispielsweise 400 000 Euro immerhin 40 000 Euro beträgt, macht deutlich, dass Interessenten sich rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin um die Finanzierung ihres Immobilienerwerbs kümmern müssen.

Die Sicherheitsleistung kann durch eine Bankbürgschaft, einen Bundesbankscheck oder einen Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts geleistet werden. Auch eine rechtzeitige Überweisung an die für das Gericht zuständige Kasse ist möglich. Eine Bargeld-Zahlung dagegen ist ausgeschlossen.

Bank-Darlehen: Etwa sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung kommt es zum Verteilungstermin, an dem die Forderungen der einzelnen Gläubiger bezahlt werden müssen. Zur Finanzierung der Immobilie sollte der Interessent daher rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bei seiner Bank einen Antrag auf Auszahlung eines langfristigen Darlehens stellen. Das muss aber unter Vorbehalt geschehen, damit er nicht auf dem Kredit sitzen bleibt, falls er am Ende doch nicht den Zuschlag bekommt.

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Eigentümergemeinschaft bei Wohnanlagen: Besonders bei Eigentumswohnungen sollten wichtige Unterlagen gesichtet werden. Interessenten sollten sich vorab vom Verwalter sowohl die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zeigen lassen. Der Grund: Dort stehen wichtige Informationen über die Gemeinschaft, zum Beispiel der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten.

Ob die Wohnung wirklich ein günstiger Kauf ist oder nicht, hängt auch von den Vermögensverhältnissen der Eigentümergemeinschaft ab. Wichtige Frage: Hat sie Rücklagen gebildet? Solche Rücklagen bieten einen gewissen Schutz vor hohen Sonderumlagen, die notwendig werden, wenn wichtige Arbeiten ansonsten nicht bezahlt werden können. Aufschluss über diese Fragen geben zum Beispiel die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlungen und die Jahresabrechnungen.

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