. Zuletzt waren die Preise für alte Wohnungen stärker gestiegen als für neue. Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Preise
Pro Quadratmeter 7,14 Euro werden in Bottrop im Monat für eine zehn Jahre alte Wohnung fällig. Das sind 2,88 Prozent mehr als noch im Mietspiegel vor etwa drei Jahren. Die ortsübliche Vergleichsmiete für einen Wohnung, die 2002 bezugsfertig war, liegt jetzt bei sieben Euro je Quadratmeter, wie der derzeit gültige Mietspiegel zeigt. Mietwohnungen in neueren Bauten kosten demnach 7,50 Euro/qm und mehr.
Bei 4,95 Euro je Quadratmeter liegt derzeit in Bottrop die günstigste Miete für Wohnungen; diese sind dann aber mindestens 70 Jahre alt oder auch älter. Für diese Wohnungen wurden im Mietspiegel 2014 mit 4,30 Euro je Quadratmeter allerdings noch über 15 Prozent weniger gefordert. Aus diesem Beispiel lässt sich ableiten, dass zuletzt die Mieten älterer Wohnungen stärker angestiegen waren als die Mieten in jüngeren Gebäuden.
Ein Entgelt für leeren Wohnraum
Der Mietspiegel ist eine detailreiche Orientierungshilfe zur Ermittlung der Miethöhe. Die genaue Miete hängt vom Alter der Wohnung, von Modernisierungen und ihrem Zeitpunkt, aber auch davon ab, ob die Ausstattung oder Lage einer Wohnung besser ist als im Durchschnitt. Die Regelsätze für solche Qualitätsunterschiede sowie die Zuschläge für Modernisierungen der Wohnungen werden im Mietspiegel anhand eines Punktesystems ermittelt. Jeder Modernisierungspunkt und jeder Qualitätspunkt ist einen Zuschlag von sechs Cent/qm wert. Schlechtere Qualitätsmerkmale wie zum Beispiel ein fehlender Aufzug in mehrstöckigen Gebäuden oder einfach verglaste Fenster kosten ebenso so hohe Preisabschläge.
Mieten sind grundsätzlich nur Entgelte für die Überlassung leeren Wohnraums. Die Verfasser des Mietspiegels geben eine lange Liste von Kosten an, die darin noch gar nicht enthalten sind. Diese reichen von den Grundsteuern über die Gebühren für die Straßenreinigung oder die Müllabfuhr bis hin zu den Gebühren für die Abwasserentsorgung. Die Heiz- und Warmwasserkosten oder auch die Entgelte für Schornsteinfeger, Hauswarte, Gärtner oder Gebäudereiniger kommen hinzu.
Rechtswirksame Regeln im Mietvertrag
Schon in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten sind dagegen Verwaltungskosten und die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzungen der Wohnung. Auch die verbrauchsbedingte Wertminderung der Wohnung und das Mietausfallwagnis gehören schon hinzu. Kleinreparaturen können ohne rechtswirksame Regelung im Mietvertrag nicht auf die Mieter umgelegt werden, erklären die Verfasser des Mietspiegels.
Und so wirkt sich das Alter einer Wohnung auf die Miethöhe aus: Liegt die Vergleichmiete für eine Wohnung des Baujahrs 1995 bei 6,75 Euro, beträgt sie 6,84 Euro bei einer Wohnung aus 2001. Für jedes Jahr, das die Wohnung jünger ist, wird sie um 3 Cent je Quadratmeter teurer (siehe Grafik).
Interessenvertreter geben Orientierungshilfe
Wurde in der Wohnung aus 2001 aber zum Beispiel in den letzten fünf Jahren die Heizung modernisiert, steigt die Miete um 18 Cent auf 7,02 Euro je Quadratmeter. Ist dieselbe Wohnung etwa rollstuhlgerecht (aus-)gebaut worden, klettert ihre Miete weiter: um 60 Cent auf 7,62 Euro.
>>> Der Mietspiegel ist eine die es ermöglichen soll, die Miethöhe unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu vereinbaren. Er soll die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern. Der Mitspiegel ist von der Gemeinde und Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt und anerkannt worden. Daran mitgewirkt haben: der Bottroper Gutachterausschuss für Grundstückswerte, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein, der Mieterbund Rhein-Ruhr sowie der Mieterschutzbund.