Düsseldorf. Neue Analyse des Bauministeriums: Jährlich werden im Schnitt 46.000 Wohnungen benötigt – die Nachfrage entwickelt sich regional unterschiedlich.
Der Bedarf an neuen Wohnungen in NRW bleibt in den nächsten 20 Jahren groß, doch die Nachfrage entwickelt sich regional völlig unterschiedlich und das Angebot muss besser auf die alternde Gesellschaft zugeschnitten werden. Das sind die zentralen Erkenntnisse aus einer neuen Wohnungsmarktprognose, die Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) am Donnerstag in Düsseldorf vorgelegt hat.
Landesweit werden nach der Analyse des Forschungsinstituts GEWOS bis 2040 jährlich rund 46.000 neue Wohneinheiten benötigt, wobei der Bedarf nach 2025 etwas abflachen dürfte. Im vergangenen Jahr waren in NRW über 57.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden. Insgesamt gibt es in NRW bei rund 18 Millionen Einwohnern knapp 9,1 Millionen Wohneinheiten. Die neue Prognose sei keine exakte Vorhersage des künftigen Wohnungsbaus, zeige aber wichtige Trends, so Scharrenbach. Die Ministerin will vor allem den Blick für eine erforderliche Differenzierung des künftigen Angebots schärfen.
Düsseldorf, Bonn, Köln und Münster werden weiter boomen
Denn die Forscher sagen – wenig überraschend – eine auf breiter Front weitere Dynamik lediglich in den aktuell beliebtesten NRW-Städten Düsseldorf, Bonn, Köln und Münster voraus. Hier wird Wohnraum fast jeder Art anhaltend verlässlich vermietet und verkauft. Auch in Großstädten wie Essen, Dortmund, Aachen, Solingen, Bielefeld und Mönchengladbach sowie in den „Speckgürtel“-Kreisen Rhein-Erft (Köln), Rhein-Sieg (Bonn), Mettmann und Neuss (Düsseldorf) werden viele Neubauten erwartet.
Das Umland der Metropolen dürfte dabei sogar in doppelter Hinsicht von der Corona-Krise profitieren, so die Forscher: Wegen der befürchteten Wirtschaftsflaute könnte der Bedarf an geringeren Mieten größer werden; zudem wüssten viele Bürger nach Monaten im Homeoffice mehr Quadratmeter und den eigenen Garten wieder stärker zu schätzen. Durchschnittlich wenden die NRW-Bürger 28,2 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Bruttokaltmiete auf. Doch je größer die Stadt, desto höher die Mietkostenbelastung. In Städten wie Aachen und Köln verschlingt die Miete rund 31,5 Prozent des Einkommens.
Umbauen statt neu bauen: In vielen Städten ändert sich der Bedarf
Einen differenzierten Blick gibt es auf Großstädte wie Mülheim, Bochum, Duisburg, Oberhausen, Recklinghausen, Herne oder den Kreis Siegen-Wittgenstein. Hier erwartet Scharrenbach mehrheitlich eher „qualitative Neubaunachfrage“. Das heißt: Es gibt unter dem Strich schon heute genug Wohnungen, aber oft die falschen. Die Städte müssten mehr altengerechte Wohnungen, Apartments für Singles oder attraktivere Häuser genehmigen.
In Kommunen wie Bottrop und Hagen oder Kreisen wie Ennepe-Ruhr, Olpe, Hochsauerland oder Märkischer Kreis wiederum sehen die Forscher bis 2040 quantitativ gar keinen Neubaubedarf mehr, dafür jedoch einen starken Umbau- und Rückbaubedarf. Unmoderne, zu große oder schlecht gelegene Wohnungen müssten einem modernen Angebot weichen. In vielen Ein- und Zweifamilienhäusern der 50er und 60er Jahren könnte etwa der Generationenwechsel staatlich gefördert werden.