Essen. . Die beschlossene Reform der Grundsteuer betrifft alle: Hausbesitzer, Mieter, Städte. Doch das Papier der Finanzminister lässt viele Fragen offen.
Die ersten Leitplanken für eine neue Grundsteuer stehen. Doch das dürre Eckpunktepapier der Finanzminister, auf das sich Bund und Länder Anfang Februar geeinigt hatten, lässt noch viele Fragen offen. Und Raum für Spekulationen. Was bedeutet das Reformpaket eigentlich für Immobilieneigentümer und ihre Mieter? Wie soll der Wert der rund 36 Millionen Gebäude in Deutschland ermittelt werden? Und wie reagieren die Kommunen, wenn ihre wichtigste Einnahmequelle künftig völlig neu berechnet werden muss? Ein Überblick.
Warum wird derzeit so viel über die Grundsteuer diskutiert?
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Berechnung der Grundsteuer wegen veralteter Basiswerte für Immobilien für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung bis spätestens Ende 2019 verlangt. Die Zeit drängt, der Gesetzentwurf soll bis Ostern stehen. Für Mieter, Immobilienbesitzer und die Städte geht es um viel Geld. 14 Milliarden Euro insgesamt zahlen Grundstückseigentümer jährlich an ihre Kommunen. Da die Grundsteuer komplett auf die Mietnebenkosten durchschlägt, sind von der Neuregelung auch alle Mieter betroffen. Für die Städte ist die Abgabe eine ihrer wichtigsten Einnahmenquellen.
Auf was haben sich Bund und Länder am 1. Februar geeinigt?
Laut dem Eckpunktepapier der Finanzminister sollen für die Berechnung der Abgabe künftig die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten zugrunde gelegt werden. Damit hat sich ein Mischmodell durchgesetzt. Einige Länder und Wirtschaftsvertreter hatten auf ein einfaches Verfahren gehofft, bei dem sich die Berechnung nur an der Fläche orientiert. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hingegen wollte aus Gerechtigkeitsgründen jede Wohnung einzeln berechnen lassen. Auch dieses Modell ist aber vom Tisch.
Warum spricht der Steuerzahlerbund von „Bürokratiemonster“?
Der Bund der Steuerzahler (BdSt) sieht in der angepeilten Reform viel überflüssige Arbeit auf Behörden und Gerichte zukommen. Direkt nach Veröffentlichung des Eckpunktepapiers sprach BdSt-Präsident Reiner Holznagel deshalb von einem „Bürokratiemonster“. „Wenn diese Reform so kommt, dann wird die Bewertung ungeheuer bürokratisch und teuer“, sagte Holznagel. Auch der Düsseldorfer BdSt-Steuerexperte Hans-Ulrich Liebern rechnet mit hohen Erhebungskosten und einer Welle von Einspruchsverfahren. Das nun Durchschnittsmieten berücksichtig werden sollen, mache das Modell viel zu kompliziert, sagte Liebern dieser Redaktion.
Wie wirkt sich der Ertragswert einer Immobilie, also die Miete, auf die Berechnung der Grundsteuer aus?
Laut Eckpunktepapier soll zur Wertermittlung eines Gebäudes die „durchschnittliche Nettokaltmiete“ einer Region herangezogen werden. Was das im Einzelfall bedeutet und wie der regionale Zuschnitt konkret aussehen soll, ist aber noch unklar. Die Durchschnittsmiete ist ein rein statistischer Wert. Viel hängt also davon ab, wo die regionalen Grenzen gezogen werden. Beispiel: Betrachtet man allein den wohlhabenden Süden der Stadt Essen, kommt dort unter dem Strich eine erheblich höhere Durchschnittsmiete heraus als bei der Berechnung für das gesamte Stadtgebiet. Je nach regionaler Einteilung würde sich also die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ändern. Ein Problem könnte es dadurch auch in den besonders teuren Großstädten wie München oder Düsseldorf geben, in denen Wohnen ohnehin nahezu unbezahlbar ist.
Was sagen die Städte?
Beim Deutschen Städtetag ist der Grundsteuer-Kompromiss der Finanzminister bereits auf Zustimmung gestoßen. Auch Bochums Stadtkämmerin Eva Maria Hubbert geht davon aus, dass die jetzt festgelegten Eckpunkte nicht zu großen Verwerfungen führen. „Es scheint mir ein Modell zu sein, das realisierbar ist“, sagte Hubbert dieser Redaktion. „Das reine Flächenmodell hätte zu unverhältnismäßigen Ungerechtigkeiten geführt. Andere Varianten wären zu kleinteilig gewesen.“ Ein Problem sieht Hubbert auf Eigentümer sehr großer Baulandflächen zukommen. Hier könne der Bodenrichtwert als Bewertungsfaktor erhebliche Auswirkungen haben. Insgesamt könne man aber noch nicht sagen, ob und für wen es teurer oder billiger werde. Hubbert: „Die Planken sind gelegt. Nun müssen sie ausgefüllt werden.“