Berlin. Mit einer geschickten Nutzung von Freibeträgen können Immobilien weitgehend steuerfrei übertragen werden. Folgendes gilt es zu beachten.
Der Traum vieler: Eine Immobilie steuerfrei erben oder geschenkt bekommen. Tatsächlich ist das unter bestimmten Umständen möglich. Steuerliche Vergünstigungen und Freibeträge bieten Chancen, die steuerliche Belastung erheblich zu senken – oder sie sogar ganz zu vermeiden. Hier ein Überblick über die wichtigsten Regelungen.
Für jede Erbschaft oder Schenkung gibt es gesetzliche Freibeträge, die sich je nach Verwandtschaftsgrad unterscheiden. Ehepartner profitieren von einem Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkelkinder von 200.000 Euro. Geschwister oder entferntere Verwandte müssen sich hingegen mit nur 20.000 Euro zufriedengeben. Diese Freibeträge gelten pro Erbfall oder Schenkung. Man kann alle zehn Jahre die Freibeträge wieder nutzen. Es kann also sinnvoll sein, alle zehn Jahre Vermögen auf die kommende Generation zu übertragen, denn nach Abzug des Freibetrags wird nur der verbleibende Betrag besteuert – was gerade bei Immobilien oft hohe Einsparungen bedeutet.
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Eine der wichtigsten Regelungen: Steuerbefreiung für das Familienheim
Eine der wichtigsten Vergünstigungen betrifft das sogenannte „Familienheim“: Eine lebzeitige Schenkung des Familienheims an den Ehepartner ist grundsätzlich vollständig steuerfrei. Die Schenkung eines Familienheims an Kinder zu Lebzeiten ist nicht begünstigt.
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Erbt der Ehepartner das Familienheim, ist dieser Erwerb steuerfrei, wenn er es für die nächsten 10 Jahre selbst bewohnt. Für das Erbe eines Kindes gilt hier die gleiche Regelung wie beim Erbe des Ehepartners, soweit die Wohnfläche des Familienheims 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Das Gute: Selbst wenn die Wohnung zum Beispiel 210 Quadratmeter groß ist, ist der Betrag anteilig steuerfrei. Also in dem Beispiel 200/210.
Achtung: Die Steuerbefreiung im Erbfall entfällt rückwirkend, wenn der Ehepartner oder das Kind innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall aus dem Familienheim ausziehen.
Spezielle Vergünstigungen: 90-Prozent-Regelung bei vermieteten Wohnimmobilien
Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien gibt es eine weitere Vergünstigung: Nur 90 Prozent des steuerlichen Wertes müssen bei der Schenkung oder Vererbung angesetzt werden. Dabei gilt: Die Immobilie muss bereits bebaut und zu Wohnzwecken vermietet sein. Diese Regelung gilt für Immobilien in Deutschland, einem EU-Mitgliedstaat oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums und jüngst auch für Immobilien im Drittland.
Ein Rechenbeispiel: Ein Kind erbt eine vermietete Wohnimmobilie im Wert von 440.000 Euro.
- Vergünstigung für vermietete Wohnimmobilien: Der steuerpflichtige Wert beträgt 90 Prozent des Immobilienwertes. 440.000 Euro × 0,90 = 396.000 Euro
- Anwendung des allgemeinen Freibetrags für Kinder (400.000 Euro): 396.000 Euro − 400.000 Euro= − 4.000 Euro à Erbschaftsteuer: 0,00 Euro
Die Kombination aus der Vergünstigung für vermietete Wohnimmobilien und dem allgemeinen Freibetrag führt dazu, dass keine Erbschaftsteuer anfällt.
Ob Erbschaft oder Schenkung – mit einer geschickten Nutzung der Freibeträge und den speziellen Vergünstigungen können Immobilien weitgehend steuerfrei übertragen werden. Wichtig ist, die Voraussetzungen wie die zehnjährige Selbstnutzung beim Familienheim oder die 90-Prozent-Regelung bei vermieteten Immobilien zu beachten.
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