Dortmund. . Arbeitszimmer sind erlaubt, Publikumsverkehr nicht: Woran sich die Besitzer von Eigentumswohnungen halten müssen, wenn sie gut mit der Hausgemeinschaft auskommen wollen. Denn wer nicht mehr Mieter ist, hat trotzdem noch Pflichten.
Käufer von Eigentumswohnungen verbinden mit dem Erwerb meist nicht nur das Interesse an einer Kapitalanlage. Sie hoffen auch, selbstbestimmter leben zu können und der Reglementierung durch Hausbesitzer und Vermieter künftig zu entgehen. Klarmachen sollte man sich dabei allerdings, dass diese Form des Wohnens auch neue Pflichten mit sich bringt.
„Eine Wohnung soll vornehmlich zum Wohnen dienen“, sagt Christian Kretz, der Leiter der Rechtsabteilung des Vereins Haus & Grund in Dortmund. Das klingt banal, ist jedoch ein entscheidender Grundsatz. Denn die Nutzung darf keine unzumutbare Belastungen für die anderen Eigentümer im Gebäude mit sich bringen.
Klavierspielen ist erlaubt
Privates Klavierüben ist also im Bereich dessen, was die übrigen Hausbewohner dulden müssen. Kommt es jedoch zu regelmäßigen Proben mit dem Salonorchester, kann das den normalen Wohnzweck überschreiten. Arbeitszimmer mit Büronutzung für Architekten, Anwälte oder Journalisten sind in Ordnung – hängt damit aber laufender Publikumsverkehr im Treppenhaus zusammen, können die Miteigentümer einschreiten.
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In Paragraf 1 nennt das Gesetz über das Wohnungseigentum neben dem Sondereigentum an einer Wohnung auch das Teileigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. In letzterem Fall darf man die entsprechenden Teile einer Immobilie dann beispielsweise zu einer Praxis für Physiotherapie umfunktionieren. Anbauten können als Metallwerkstatt oder das Souterrain als Büro für eine EDV-Beratung genutzt werden. Gestattet ist damit auch, dass reger Publikumsverkehr stattfindet oder es zu größeren Lärmbelastungen kommt. Ändern lassen sich die Einteilungen für Sonder- und Teileigentum, sowie die Zweckbestimmung nachträglich nur, wenn alle Parteien, auch die Gläubiger, beim Notar zustimmen.
Die Pflichten der einzelnen Eigentümer beziehen sich ebenso auf die Bausubstanz des gesamten Gebäudes. Jeder muss sein Sondereigentum so instandhalten, dass das gemeinsame Eigentum keinen Schaden nimmt. Beispielsweise darf man tragende Wände nicht abreißen oder Wasserleitungen entfernen. Dabei umfasst das kollektive Eigentum alle wesentlichen Teile der Immobilie – etwa das Fundament, das Dach, die Fassade, die Außentüren, die Fenster und die Zentralheizung.
Teileigentum an Räumen
Die daraus entstehenden Kosten sind gemeinsam zu tragen. Braucht das Haus einen neuen Heizkessel, der 30.000 Euro kostet, leisten die Einzeleigentümer einen Beitrag, der ihrem Anteil an der Gesamtfläche des Gebäudes entspricht. Gleiches gilt, wenn 15 Jahre nach der Sanierung das Dach undicht wird und eine 50.000 Euro teure Reparatur ansteht, oder die Versammlung der Wohnungseigentümer beschließt, die Fassade renovieren zu lassen. In der Regel werden solche Kosten zwar möglichst aus den Rücklagen der Hausgemeinschaft bezahlt. Wenn diese aber nicht ausreichen, müssen die Besitzer nachschießen.
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Pflichten in Teilungserklärung definiert
Das Dokument, in dem die Pflichten der Eigentümer gegenüber der Hausgemeinschaft näher definiert sind, heißt Teilungserklärung (siehe Kasten). „Diese sollte man deshalb sehr genau lesen, nicht nur den Kaufvertrag“, empfiehlt Kretz, der auch als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht arbeitet. In der Teilungserklärung ist beispielsweise geregelt, was zum Sondereigentum der einzelnen Eigentümer gehört.
Dort finden sich ebenso Bestimmungen über das Wohngeld, das für jedes Sondereigentum auf das Konto der Hausgemeinschaft zu zahlen ist, und bestimmte Versicherungen, die die Eigentümer abschließen müssen. Die Urkunde kann ferner Sonderregelungen enthalten, auf die sich die jeweilige Hausgemeinschaft geeinigt hat – zum Beispiel, dass die Einzeleigentümer selbst für die Reparatur und den Anstrich der Fenster sorgen sollen. Normalerweise gehören diese zum Gemeineigentum.
Um unliebsame Überraschungen auszuschließen, sollten Wohnungskäufer vor der Unterschrift neben dem Kaufvertrag und der Teilungserklärung aber noch ein drittes Basisdokument studieren: die Sammlung der Beschlüsse der Hausgemeinschaft, die diese über die Jahre gefasst hat. Auch dort können Regelungen enthalten sein, die die Pflichten gegenüber den Miteigentümern betreffen.
