Duisburg. Büros, Gewerbe, Handel, Logistik und Wohnungen: Duisburgs Immobilienbericht für das erste Halbjahr 2024 macht Hoffnung. Was weiter Sorgen bereitet.
Dass auch nach der dunkelsten Nacht die Sonne aufgeht, ist nach einer tiefen Krise die Hoffnung der Bauwirtschaft. Auf dem Duisburger Immobilienmarkt beginnt – um im Bild zu bleiben – gerade das Morgengrauen. Doch die ersten Sonnenstrahlen fallen noch auf dunkle Wolken. Immerhin gebe der Marktbericht für das erste Halbjahr Anlass zur Hoffnung, dass die Bauwirtschaft „das tiefe Tal der Tränen des Jahres 2023 hinter sich lässt“, sagt Rasmus C. Beck, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung DBI.
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Der Blick auf die einzelnen Assetklassen geben Anlass zu aufgehellter Stimmung: Eine stabile Entwicklung bei den Büro- und Logistikimmobilien macht ebenso Mut wie das steigende Interesse von Investoren an Duisburger Immobilien. Da lasse auf ein stärkeres Jahresergebnis 2024 hoffen, sagt Beck: „Das zweite Halbjahr läuft erfahrungsgemäß stärker.
Dem Duisburger Büromarkt fehlt eine moderne Reserve
Eine robuste Nachfrage im Büromarkt spiegelt ein Flächenumsatz von 30.500 Quadratmetern. „Vor allem moderne Flächen absorbiert der Markt problemlos. Für viele ist energetische Erneuerung ein wichtiges Thema.“
Eine niedrige Leerstandsquote von 3,5 Prozent (79.500 m2) bedeutet aber auch: Duisburg hat, vor allem bei modernen Flächen kaum Reserven. Flächen für die Projekt-Entwicklung werden frühestens gegen Ende 2025 verfügbar sein – dann soll der Bebauungsplan für die „Duisburger Dünen“ (ehemaliger Güterbahnhof) stehen.
Beck: „Es gibt eine konkrete Nachfrage von außen, aber im Angebot fehlen die große Pakete.“ Die Sorge bleibt, dass diese auch absehbar in Duisburg nicht verfügbar sein werden und Firmen, wie bei Klöckner bereits geschehen, in der Nachbarschaft fündig werden.
E-Commerce ist der Treiber für Logistik-Immobilien
Mit einem Flächenumsatz von 74.300 m2 übertrifft der für Duisburg besonders wichtige Logistikmarkt schon zur Halbzeit 2024 das schwache Gesamtergebnis des Vorjahres und macht ein Drittel des Geschäfts in der gesamten Metropole Ruhr aus. „Treiber ist der Internet-Handel“, erklärt Beck, Spitzenmieten von bis zu 8 Euro/m2 belegten, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Sorgenkind bleiben die Einzelhandelsimmobilien. Spitzenmieten von 35 bis 45 Euro in 1a-Lagen (Düsseldorf: 270 Euro) liegen mittlerweile weit unter alten Erwartungen der Besitzer. „Obwohl die Ladenflächen nicht mehr die gesamte Immobilie finanzieren, bleiben die Obergeschosse häufig noch ungenutzt“, stellt Beck fest.
Immerhin: Für die erforderliche Transformation gibt es erste Anzeichen, etwa den Verkauf der Königsgalerie in der City – die neuen Besitzer wollen sich mit einem frischen Konzept beleben (wir berichteten).
Ausbaufähig bleibt der Bestand von Unternehmensimmobilien (gesamt: 210.000 m2). Der Umsatz von 800 Quadratmetern in der ersten Jahreshälfte ist kaum nennenswert, die Entwicklung von neuen Gewerbegebieten und Handwerkshöfen ist in Duisburg häufig langwierig, weil es fast immer eine industrielle Vornutzung gibt, deren Aufarbeitung viel Zeit und Fördermittel erfordert.
Wohnimmobilien: Viele Herausforderungen für die Gebag
Viele Fragezeichen schweben noch über dem Markt für Wohnimmobilien. Steigende Preise für gebrauchte Objekte deuten auf ein Ende des Abwärtstrends seit dem Ende der Nullzins-Phase hin. Dass auch die Neubau-Mieten auf 14,40 Euro/m2 stiegen und auch die Durchschnittsmieten auf 11,40 Euro/m2 zulegten, ist eher steigenden Bau- und Nebenkosten als der Nachfrage geschuldet. Angesichts der Teuerungen beim Bauen nennt Rasmus Beck Mietzuwächse von 4,4 % für den Neubau „noch moderat“.
Dass Wohnen erschwinglich zu halten, ist Aufgabe der Gebag (12.600 Wohnungen), ihr Durchschnittspreis von 5,69 Euro/m2 „ist eine Mietpreisbremse“, sagt Dr. Svenja Haferkamp, Bereichsleiterin für Strategie, Nachhaltigkeit und Innovation.
Klimaneutraler Umbau des Wohnungsbestands wird teuer
Die Herausforderung der städtischen Baugesellschaft, gleichzeitig sozialverträglich, wirtschaftlich und klimafreundlich zu sein, beschreibt die Gebag-Prokuristin als „Nachhaltigkeitstrilemma“. Der klimaneutrale Umbau des Bestandes bis 2045 werde rund eine Milliarde Euro kosten, sagt Hafermann, „dafür gehen und probieren wir, etwa bei Urban Zero in Ruhrort, neue Wege.“
Für der Flächenentwicklung braucht die Gebag weitere Investoren für 6-Seen-Wedau. Die Flaute wurde für den Bau der Infrastruktur des neuen Stadtquartiers genutzt. Die Hoffnung ist, dass auf den ersten Bauflächen im nächsten Jahr die Bagger rollen. Weiterer Investoren will die Gebag auf der Expo-Real begeistern. „Ungefähr die Hälfte der Flächen ist noch zu haben“, sagt Prokuristin Haferkamp.
>> EXPO-REAL: DUISBURG AM STAND DER METROPOLE RUHR
- Duisburger Dünen, 6-Seen-Wedau und das Technologie- und Uni-Quartier Wedau-Nord – mit diesen Top-Themen reist die Duisburger Delegation in der kommenden Woche zur ExpoReal.
- Auf Deutschlands größter Immobilienmesse in München gibt es wieder einen gemeinsamen Stand mit der Metropole Ruhr. „Wir werden dort mit 106 Ausstellungspartnern vertreten sein“, sagt Jörg Kemna, Chef der Business Metropole Ruhr (BMR).
- „Es ist gut, dass wir uns dort gemeinsam präsentieren können“, betont OB Sören Link. Die Messe sei eine Chance, nach der Flaute die „Erfolgsgeschichte des Duisburger Immobilienmarktes nach der Flaute fortzuschreiben“.