Berlin. Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, macht das oft zum Freundschaftspreis. Steuerlich kann sich das aber sehr schnell rächen.
Wer eine Immobilie besitzt und diese an nahe Angehörige, zum Beispiel die eigenen Kinder, vermietet, der macht das oft zum „Familienpreis“ – also zu einer deutlich günstigeren Miete, als es der Markt hergeben würde. Bei der Steuer kann das allerdings für den Vermieter heikel werden – wenn man nicht gewisse Vorkehrungen trifft.
Denn wer zu günstig vermietet, kann nicht alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen, von der Steuer absetzen. Hier gilt die sogenannte 66-Prozent-Regel: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann ist nur noch ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich.
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Andersherum gilt: Verlangt der Vermieter auch bei Angehöringen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dann ist die Wohnungsvermietung als entgeltlich einzustufen. Entsprechend können die Werbungskosten ungekürzt abgezogen werden, was wiederum die Steuerlast der Mieteinnahmen mindern kann.
Immobilien: Günstig zu vermieten, kann steuerliche Nachteile haben
Seit 2021 gibt es noch eine weitere Grenze: die 50-Prozent-Grenze. Bietet jemand seine Wohnung oder sein Haus für weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete an, sind die Kosten nur noch anteilig absetzbar. Es wird unterschieden zwischen entgeltlichen und einem unentgeltlichen Teil. Nur für den entgeltlich überlassenen Teil können die Aufwendungen als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden.
Aber Vorsicht: Bei einer Miete von unter 66 Prozent, aber über 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete muss dem Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht vorgelegt werden. Ein ungekürzter Werbungskostenabzug ist dann nur möglich, wenn sich mit einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt.
Auch an nahe Angehörige kann sich eine etwas höhere Miete lohnen
Macht man also vermutlich keinen Überschuss mit der Vermietung, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich – auch wenn man für mehr als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet.
Es kann also trotz der Regelung auch bei nahen Angehörigen weiterhin Sinn machen, mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu verlangen. Die ortsübliche Marktmiete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete plus der gezahlten Umlagen (für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung). Wie hoch sie ist, lässt sich in den Mietspiegeln der Gemeinden oder einem entsprechenden Gutachten herausfinden.
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