Berlin. Wer in der Rente Geldsorgen hat, kann einen Teil der eigenen vier Wände verkaufen. Vorsorgeexpertin Sandra Klug gibt Tipps.

Ist die Rente noch sicher? Was können Versicherte privat tun, um im Alter auch finanziell sorgenfrei leben zu können? Sandra Klug ist Altersvorsorge- und Rentenexpertin bei der Verbraucherzentrale Hamburg. An dieser Stelle beantwortet sie regelmäßig Fragen zu den Themen private Vorsorge und Rente. Heute: Der Immobilienteilverkauf im Alter, Fallstricke dabei – und die Frage, ob sich das wirklich lohnt.

Frau Klug, was bedeutet ein Teilverkauf der eigenen Immobilie konkret?

Sandra Klug: Es ist tatsächlich so, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer einen Teil ihres Hauses verkaufen. Dieser Teil beträgt in aller Regel zwischen 10 und 50 Prozent der Immobilie. Diesen Anteil zahlt der neue Miteigentümer oder die Miteigentümerin an die Eigentümerinnen oder Eigentümer. Für den verkauften Teil müssen die Alteigentümer allerdings ein Nutzungsentgelt zahlen. Sie wohnen ja auch weiterhin in der ganzen Immobilie, obwohl ein Teil davon eben nicht mehr ihr persönliches Eigentum ist. Das kann man sich so wie eine zusätzliche Miete vorstellen. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten gut rechnen und gucken, wie hoch das Nutzungsentgelt ist. Die Frage ist, wann der eingenommene Betrag durch das Nutzungsentgelt wieder ausgeben ist.

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In welcher Lage sind Menschen, die über einen Teilverkauf ihrer Immobilie nachdenken?

Häufig sind es Rentnerinnen und Rentner, die in einer abbezahlten Immobilie leben. Sie sind an einem Punkt in ihrem Leben angekommen, an dem das Geld beziehungsweise die Rente nicht reicht, um den Lebensunterhalt zu decken. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Kapital aus der eigenen Immobilie zu ziehen. Der Teilverkauf ist eine dieser Möglichkeiten – der wird ja auch recht blumig von den Anbietern beworben.

Welche Modelle gibt es?

Es gibt verschiedene Anbieter, mit unterschiedlichen Verträgen und Bedingungen. Es sind also nicht alle Angebote gleich. Was sich ähnelt, ist, dass sich alle Anbieter bei Instandhaltungen und Sanierungen heraushalten. In aller Regel müssen die Alteigentümer und Alteigentümerinnen diese Kosten alleine tragen. Das sollten sie sich bewusst machen. Klar festgeschrieben ist zudem, wie der Wert der Immobilie für den Teilkäufer berechnet wird, wenn später mal ein Verkauf ansteht. Das Risiko einer negativen Wertentwicklung liegt alleine beim Alteigentümer oder der Alteigentümerin.

Das ist die sogenannte Wertsicherungsklausel, die Sie ansprechen. Kommt man um die herum?

Nein. Teilkäufer sichern sich durch eine Wertsicherungsklausel ab. Sie vereinbaren einen bestimmten Prozentsatz des Teilkaufbetrags, den sich der Teilkäufer beim Verkauf der Gesamtimmobilie zusätzlich sichert. Dadurch erhält der Teilkäufer immer seinen Kaufpreis plus den vereinbarten Prozentbetrag, in der Praxis sind es um die 17 Prozent. Bleibt die Immobilie wertstabil, so bleiben den Alteigentümerinnen und Alteigentümern nur 50 Prozent minus des vereinbarten Prozentsatzes. Sinkt der Wert der Immobilie, reduziert sich der Erlös weiter. Wenn Besitzerinnen und Besitzer einer Immobilie einen Teilverkauf anstreben, kommen sie um diese Kröte nicht herum.

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Wie verhält es sich mit einem Teilverkauf an privat?

Das geht auch. Generell gilt für Verbraucherinnen und Verbraucher, die einen solchen Schritt planen, sich über Fallstricke im Klaren zu sein und sich natürlich auch in dieser Hinsicht beraten zu lassen.

Gibt es in der Frage, wie viel Prozent man von der eigenen Immobilie verkaufen sollte, eine Faustregel?

Das hat natürlich etwas mit dem eigenen Finanzbedarf zu tun und auch mit dem Wert des Objekts. Habe ich ein Haus in der Großstadt, das vielleicht 1,5 Millionen Euro wert ist, würde es mir vielleicht reichen, 20 Prozent davon zu verkaufen. Habe ich ein Haus, was nur 400.000 Euro wert ist, reichen mir die 20 Prozent vermutlich nicht.

Lohnt sich so ein Teilverkauf denn?

Wir sind da sehr skeptisch, ob die Vorteile die Nachteile wirklich aufwiegen. Es gibt ja auch noch andere Möglichkeiten, die eigene Immobilie zu Geld zu machen. Es gibt da keinen Königsweg. Es ist sehr individuell. Interessierte sollten sich vorher unbedingt unabhängig beraten lassen.

Welche Möglichkeiten gibt es denn noch, die eigene Immobilien schon zu Geld zu machen, aber noch drin wohnen zu bleiben?

Die erste Möglichkeit ist, ein klassisches Darlehen aufzunehmen oder auch einen Seniorenkredit. Das ist ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung, also ohne monatliche Belastung, aber mit entsprechender Liquidität, die man auf diese Art erhalten kann. Dann gibt es auch noch die Option einer Umkehrhypothek. Das Eigentum bleibt dann vollständig erhalten, es sind auch keine laufenden Zahlungen nötig. Zins und Tilgung werden gestundet, sodass sich die Schuld erhöht. Auch der Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann eine Option sein.

Wie kommt man da am besten zu einer Entscheidung?

Bei jedem einzelnen Modell gibt es Vor- und Nachteile. Wichtig ist dabei stets, die eigene Familie mit einzubeziehen. Wir erleben in der Beratung immer wieder, wie entscheidend es sein kann, mit den Angehörigen zu sprechen. Vielleicht will ja der Enkel die Immobilie erhalten – und seinen Großeltern ermöglichen, ihren Lebensabend in gewohnter Umgebung zu verbringen. Das in jedem Fall gewinnbringender als die rosig erscheinenden Versprechen einiger Anbieter.

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