Häuser und Wohnungen in Essen: Was sie aktuell noch kosten

Essen. Die Preise für Immobilien sind im vergangenen Jahr gefallen. Allerdings hat der eine oder andere wohl mit mehr Nachlässen gerechnet.

Für alle, die sich eine eigene Immobilie in Essen kaufen wollen, die gute Nachricht zuerst: Die Preise für Häuser und Wohnungen sind im vergangenen Jahr erstmals nach Jahren wieder gefallen. Die schlechte Nachricht: Sie haben jedoch nicht so stark nachgegeben, wie vielleicht erwartet. Das zeigt der jetzt veröffentlichte Grundstücksmarktbericht 2024 der Stadt Essen. Er wertet alle Käufe des vergangenen Jahres aus und gibt damit den umfassendsten Überblick über den Immobilienmarkt.

Gestiegene Zinsen und weniger Nachfrage: „Mancher hatte da gedacht, dass die Preise stark sinken werden. Das ist aber nicht eingetreten“, sagte Peter Rath, Vorsitzender des Gutachterausschusses, der den Grundstücksmarktbericht erstellt. Demnach sind gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt um etwa elf Prozent günstiger geworden. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben um sieben Prozent nach. Damit rutschten sie gerade einmal auf das Preisniveau von 2021 ab.

Immobilienflaute in Essen: „Wer nicht musste, hat nicht verkauft“

Rath hat eine Vermutung: „Wer nicht verkaufen musste, hat es in dieser Zeit auch nicht getan.“ Offenbar hoffen Verkäufer, dass die Zinsen wieder fallen, die Nachfrage wieder steigt und sich somit die Immobilienpreise mindestens stabilisieren.

Die Indexkurve zeigt die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Essen im Vergleich zum Basisjahr 2010. Nach jahrelangen Steigerungen ging es im vergangenen Jahr abwärts.

Die Zurückhaltung auf beiden Seiten lässt sich im aktuellen Grundstücksmarktbericht gut ablesen: Es wechselten im vergangenen Jahr gerade einmal 3246 Immobilien den Besitzer. Damit rutschte die Zahl der so genannten Kauffälle auf den Stand vor der Finanzkrise 2008 ab. Besonders Eigentumswohnungen, die in Essen am häufigsten gehandelt werden, waren davon betroffen.

Vor allem der Markt für neu gebaute Wohnungen ist 2023 regelrecht eingebrochen. Bauträger verkauften im gesamten Jahr nur noch 53 fertiggestellte Eigentumswohnungen. Wie dramatisch der Rückgang ist, zeigt dieser Vergleich: In den Jahren von 2016 bis 2020 wurden durchschnittlich pro Jahr 257 Wohnungen veräußert.

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Neben den höheren Zinsen bremsen weiterhin hohe Baupreise die Bauträger aus. Wohnungen zu bauen ist teuer und treibt die Preise. So stellt der Grundstücksmarktbericht fest: „Die gehandelten Neubauwohnungen haben überwiegend gehobene Ausstattung und liegen meist in sehr guten Lagen. Die Käufer zahlten durchschnittlich 4840 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.“ Die teuerste Wohnung kostete etwa 6700 Euro pro Quadratmeter. Das heißt: Vor allem Immobilien im Luxussegment finden derzeit noch Käufer, weil Vermögende mehr Eigenkapital mitbringen und damit weniger von den hohen Bauzinsen betroffen sind.

Die Indexkurve zeigt die Preisentwicklung bei Häusern in Essen im Vergleich zum Basisjahr 2010. Auch in dem Segment zeigte die Kurve 2023 nach unten.

Dass 2023 auch deutlich weniger gebrauchte Immobilien verkauft wurden, lag möglicherweise nicht nur an den gestiegenen Zinsen. Der Gutachterausschuss vermutet, dass die Debatte um das Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) die Käufer ebenfalls vorsichtiger gemacht hat. Auffällig nämlich sei gewesen, dass es vor allem in der ersten Jahreshälfte eine deutliche Zurückhaltung gab.

Für die einzelnen Immobilienarten weist der Grundstücksmarktbericht folgende Durchschnittspreise aus:

Häuser

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten die Käufer im Schnitt rund 550.000 Euro. Reihenendhäuser und Doppelhaushälften wurden im Mittel für rund 350.000 Euro und Reihenmittelhäuser für rund 320.000 Euro gehandelt. Die Preise variierten dabei innerhalb des Stadtgebietes je nach Lage stark, betont der Gutachterausschuss.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkauf)

2023: 552.000 Euro
2022: 700.000 Euro
2021: 640.000 Euro
2020: 564.000 Euro
2019: 494.000 Euro

Neugebaute Häuser

2023: 476.000 Euro
2022: 579.000 Euro

Doppelhaushälften/Reihenendhäuser

2023: 353.000 Euro
2022: 410.000 Euro

Reihenmittelhäuser

2023: 322.000 Euro
2022: 373.000 Euro

Eigentumswohnungen

Neu gebaute Eigentumswohnungen

2023: 527.000
2022: 478.000
2021: 405.000
2020: 362.000

Der Kaufpreis bei neuen Eigentumswohnungen lag damit im Mittel bei 4840 Euro pro Quadratmeter. Noch 2014 mussten Käufer im Schnitt 2960 Euro pro Quadratmeter einplanen.

Gebrauchte Eigentumswohnungen

2023: 125.000 Euro
2022: 130.000 Euro
2021: 128.000 Euro
2020: 110.000 Euro

Bauland

Das Angebot an unbebauten Grundstücken geht immer weiter zurück. Wurden im Jahr 2021 noch 104 Baugrundstücke in Essen verkauft, so waren es 2022 nur noch 74 und 2023 lediglich 47. Die Preise für Wohnbauland sind gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert geblieben.

Bodenrichtwerte

Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte erneut unverändert gelassen. Damit liegt nach wie vor das teuerste Grundstück mit 860 Euro pro Quadratmeter in Bredeney, das günstigste in Vogelheim mit 160 Euro.

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