Düsseldorf. Düsseldorf ist teuer und die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung lang. Laut Makler Jörg Schnorrenberger könnte sich das bald ein wenig ändern.

Wer in Düsseldorf ein Haus kaufen möchte, kann sich auf eine lange Suche gefasst machen. Zu Preisen ab einer Million Euro gibt es genug Villen und Landhäuser im Angebot. Doch was ist mit bezahlbarem Wohnraum für Familien mit Kindern? Wer die Angebote durchstöbert, landet schnell auf dem Boden der Tatsachen. 345.000 Euro für ein zuletzt im Jahr 1983 saniertes Reiheneckhaus im Osten der Stadt? Schon auf den Fotos kann man erkennen, dass man dort noch mal einen mindestens sechsstelligen Betrag in die Erneuerung von Dach, Fenstern und Heizung hineinstecken müsste.

Seit Jahren sprechen Makler, Eigentümer- und Mieterverbände darüber, dass Häuser und Wohnungen in Düsseldorf nicht mehr jahres-, sondern schon quartalsweise immer teurer werden. Ist für die Mittelschicht Wohneigentum in den Städten überhaupt noch erschwinglich? Und was ist, wenn die Immobilien-Blase – seit Jahren befeuert durch niedrige Zinsen der Banken – irgendwann platzt? Laut einem Bericht des Nachrichten-Magazins „Der Spiegel“ geht die Bundesbank davon aus, dass Wohnungen und Häuser in deutschen Städten wie Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart um bis zu 30 Prozent überbewertet sind.

Bevölkerung steigt stetig an

Natürlich bauen Investoren nur, wenn sie sicher sind, dass ihre Häuser und Wohnungen verkauft und vermietet werden. Die Bevölkerung in Düsseldorf steigt seit Jahren stetig an, es hat so etwas wie eine Binnenwanderung eingesetzt, die Menschen wollen wieder in den Städten leben.

Die wachsende Attraktivität der Landeshauptstadt und die große Nachfrage nach Wohnraum haben das Bauland in den vergangenen Jahren deutlich teurer werden lassen. In guten Lagen kosteten baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr etwas mehr als 1000 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr 2012 waren es noch 670 Euro. Auch die Preise für den normalen Geschosswohnungsbau haben in der Landeshauptstadt spürbar angezogen. In guten Lagen wurden vor fünf Jahren im Schnitt noch 700 Euro je Quadratmeter gezahlt, im vergangenen Jahr waren es 1050 Euro.

Aber ist das wirklich eine Immobilienblase? Karl-Werner Hansmann, emeritierter Wirtschaftsprofessor, hat die Immobilienblasen Spaniens und der USA in den 2000er Jahren untersucht und dabei sechs Muster festgestellt. Die Kaufpreise stiegen deutlich schneller als die Mieten. Die Kaufpreise sind auf einem hohen Niveau – und wachsen immer stärker. Die Preise zogen zuerst für Wohnungen in Top-Lagen an, später erreicht der Boom auch Randgebiete oder das Umland. Die Hypothekenzinsen für Immobilienkäufe lagen bei unter drei Prozent. Die durchschnittlichen Tilgungsraten lagen bei unter vier Prozent. Und der Anteil der Fremdfinanzierung ist zu hoch; als riskant gilt laut Hansmann dabei ein Wert von mehr als 70 Prozent.

"Die Preise werden zurückgehen"

Legt man dieses Raster nun auf Düsseldorfs aktuellen Immobilienmarkt an, kommt man zu einem erschreckenden Ergebnis: Sehr viele der Faktoren sind heute in der NRW-Landeshauptstadt bereits erfüllt. Auf den Anstieg bei den Top-Lagen folgen derzeit die in einfachen Lagen. Zins- und Tilgungsvereinbarungen gleichen den von Hansmann beschriebenen, und der Boom erreichte im Januar das Umland, wie der Ring deutscher Makler jüngst verkündete.

Von einer Blase will dessen Chef Jörg Schnorrenberger nicht sprechen. Er sagt aber: „Ja, die Preise werden zurückgehen“. Wer heute für 7000 Euro je Quadratmeter kaufe, könne eventuell nur 5000 beim Verkauf bekommen. Allerdings werde dann keine Blase platzen, weil die Deutschen nicht wie in Amerika variabel, sondern langfristig fest finanziert sind. Schnorrenberger erwartet, dass der Preisverfall dann einsetzt, wenn die Zinsen wieder steigen.