Wohnungen im niedrigen Preissegment werden in der Landeshauptstadt immer teurer. Ob Bemühungen um preisgedämpften Wohnungsbau fruchten, soll sich in den nächsten Monaten zeigen.

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt ist zweigeteilt. Während die Preise für teurere Wohnungen, Häuser und Grundstücke größtenteils stagnieren, sind die Kosten für Wohnungen im niederen und mittleren Miet- und Kaufpreisbereich weiter gestiegen. Erhöhungen gab es auch in vielen Umlandgemeinden. Insbesondere in Neuss, Mönchengladbach und Ratingen stiegen die Mieten und Preise: je nach Stadt und Lage zwischen fünf und zehn Prozent. Dies geht aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2016 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervor.

Ob die Bemühungen von Bund, Land und Stadt, den preisgedämpften Wohnungsbau anzukurbeln und mittels Mietpreisbremse weitere Anstiege zu mindern, Früchte tragen wird, dürfte sich laut RDM in den nächsten Monaten zeigen. Oftmals würden diese Bestrebungen durch höhere Grundstückspreise und Baukosten aufgrund strengerer Energie- und Dämmanforderungen zunichte gemacht. So trat Anfang des Jahres eine neue Energie-Einsparverordnung (EnEV 2016) in Kraft, die wiederum Planungs- und Baukosten um geschätzte acht Prozent in die Höhe treibe.

Von Entspannung auf dem regionalen Immobilienmarkt kann aus Sicht des RDM also keine Rede sein. Niedrige Zinsen und der Wunsch, eigene vier Wände als Altersvorsorge zu erwerben seien Hauptantriebsfedern, Wohneigentum zu kaufen. Historisch hohe Studenten- und steigende Arbeitsplatzzahlen förderten den Run auf Mietwohnungen. „Menschen, die in Düsseldorf selbst nicht fündig werden oder für die die Stadt zu teuer geworden ist, weichen zusehends in Umlandgemeinden aus“, beobachtet Jörg Schnorrenberger, Immobilienmakler in Düsseldorf und RDM-Vorsitzender. Das hatte zur Folge, dass hier die Wohnkosten so stark wie selten zuvor anstiegen.

Dennoch müssten die Anstrengungen von Stadt und Investoren anerkannt werden; seit einigen Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen. Dies belegten nicht zuletzt die zahlreichen Baukräne, die sich in Düsseldorf drehen. So will die Kommune jedes Jahr für 2500 bis 3000 neue Wohnungen sorgen. Erfolge sind sichtbar. Die Zahl der Baugenehmigungen kletterte zwischen 2013 und 2014 laut Statistikbehörde IT.NRW um 28,4 Prozent auf 2911 Wohnungen.

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich in der Landeshauptstadt in den zurückliegenden zwölf Monaten – je nach Lage und Ausstattung – um sechs bis neun Prozent. So kostet ein freistehendes Einfamilienhaus im Wiederverkauf in mittelguten Lagen wie in den Stadtteilen Unterrath und Unterbach etwa 490 000 Euro und damit neun Prozent mehr als vor einem Jahr. An guten Standorten wie in Stockum müssen etwa 750 000 Euro (+7%) und an sehr guten Standorten wie im Zooviertel oder in Oberkassel unverändert 1,15 Millionen Euro eingeplant werden.

Umland holt auf

Bei gebrauchten Reihenmittelhäusern lag die Preissteigerung in Düsseldorf, Neuss und Viersen bei fünf bis neun Prozent. In Krefeld, Mettmann und Ratingen lag sie leicht darunter, zwischen zwei und vier Prozent. So müssen für Reihenmittelhäuser in guten Lagen in der Landeshauptstadt 480 000 Euro (+4%) eingerechnet werden, in Neuss 360 000 (+9%), in Ratingen 340 000 (+3%), in Mettmann 300 000 (+3%), in Krefeld unverändert 270 000 und in Viersen 220 000 Euro (+5%).

Bei Eigentumswohnungen im Wiederverkauf liegen die Preiserhöhungen in den Umlandgemeinden gleich auf mit der Landeshauptstadt. „Vor einigen Jahren waren die Steigerungen in Düsseldorf noch sehr viel höher als in der Region“, so RDM-Sprecher Schnorrenberger.

Erwartungsgemäß sind die Wohnungspreise in Düsseldorf am höchsten. In guten Lagen wie in Flingern-Nord oder Pempelfort müssen pro Wohnquadratmeter im Wiederverkauf etwa 3500 Euro eingerechnet werden (+6%). Für vergleichbare Wohnungen sollten in Neuss 2200 Euro (+7%) berappt werden, in Ratingen 2000 (+5%) und in Mönchengladbach 1500 Euro (+7%).

Die RDM-Experten rechnen 2016 in Düsseldorf mit leicht steigenden Mieten bei Gebrauchtimmobilien von etwa zwei bis drei Prozent. Gleiches gilt für Eigentumswohnungen. Im Neubau-Erstbezug könnten die Steigerungen wegen verschärfter Energieanforderungen höher ausfallen (fünf bis acht Prozent).