Dinslaken. Die Fläche muss aufwendig saniert und vorbereitet werden. Nach einer Schätzung der Stadt müssen dafür 7,87 Millionen Euro investiert werden.
Vor acht Jahren wurde der MCS-Standort an der Karlstraße geschlossen. Ende 2019 ging die 7,9 Hektar große Fläche im Rahmen eines Grundstückstausches an die Stadt. Nun präsentiert die Verwaltung eine ausführliche Stellungnahme dazu, wie das Grundstück aufbereitet und entwickelt werden könnte. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten. In allen Fällen muss die Stadt einen Teil der Kosten trage, ein Gewinn wird durch die Entwicklung und Vermarktung nicht erzielt.
Aus Sicht der Verwaltung besteht die Möglichkeit, „die erheblichen städtebaulichen Missstände an dieser Stelle zu beseitigen und die Grundstücke zu einem modernen und nachhaltigen Gewerbestandort zu entwickeln“. Es sei in Dinslaken eine der letzten, verfügbaren und zusammenhängenden Flächenreserven für eine gewerbliche Nutzung, die sich im Eigentum der Stadt befindet.
Sonderabfälle wurden bereits fachgerecht entsorgt
Nach dem Erwerb des Grundstückes wurden seitens der Stadt zahlreiche Anstrengungen und Aufwendungen zur Sicherung der Liegenschaft unternommen. Es sei damit begonnen worden, unsachgemäß gelagerte und teilweise unbestimmbare Gefahrstoffe und Sonderabfälle fachgerecht zu entsorgen. An den konzeptionellen und planerischen Überlegungen für die Entwicklung eines modernen und nachhaltigen Gewerbestandortes, die in diesem Jahr vorangetrieben und konkretisiert werden, sollen ortsansässige Gewerbebetreibende beteiligt, als auch Ideen und Anregungen aus der Bürgerschaft aufgenommen werden.
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Wie es in der Stellungnahme heißt, soll im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung mit der Entwicklung der Fläche ein maßgebender Beitrag zur ökologischen und klimatischen Verbesserung der Innenstadt geleistet werden. Zudem möchte die Stadt auch einen Ort schaffen, an dem die Martini-Kirmes, die einen Platzbedarf von rund 2,5 Hektar hat, stattfinden könne. Die Stadt will dafür einen Teil der Fläche reservieren: Sie soll als multifunktional ganzjährig nutzbare, öffentliche Grünfläche entlang der Bahntrasse angelegt werden.
Verkauf von Grundstücken bringt 5,6 Millionen Euro
Fest steht, um auf dem Gelände etwas Neues entstehen zu lassen, muss viel Geld ausgegeben werden. Nach einer Schätzung der Verwaltung würden die Bodensanierungsmaßnahmen mit rund 2,92 Millionen Euro zu Buche schlagen, für die Aufbereitung der Fläche inklusive Bodensanierungsmaßnahmen wird demnach aktuell von Kosten in Höhe von etwa 7,87 Millionen Euro ausgegangen. Demgegenüber stehen zu erwartende Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von 5,6 Millionen Euro.
Die Verwaltung kommt zu dem Schluss, dass sich eine Wirtschaftlichkeit der Standortentwicklung nicht darstellen lasse. Drei Möglichkeiten gibt es aus Sicht der Stadt: Man sucht einen Investor, man führt die Entwicklung in Eigenregie durch oder man geht mit dem Verband für Flächenrecycling und Altlastensanierung (AAV) eine Kooperation ein.
Wer trägt das Risiko?
Wenn die Stadt die MCS-Fläche eigenwirtschaftlich entwickelte, hätte man die größtmögliche Einflussnahme inne. Insbesondere könne dann die Stadt selbst entscheiden, welche Unternehmen sich ansiedeln dürfen. Sie könne die Flächenentwicklung schnell und aktiv realisieren und sei nicht an Abstimmungen mit Dritten gebunden. Allerdings trage hierbei die Stadt alle mit der Flächenentwicklung verbundenen Risiken.
Anders sieht es aus, wenn ein Investor die MCS-Fläche übernehmen würde. Dann würde er sämtliche Risiken der Flächenaufbereitung und -entwicklung tragen. Die Stadt hätte aber geringere Einflussmöglichkeiten. Um herauszufinden, ob Interesse besteht, führte die Stadt erste Gespräche mit zwei großen Unternehmen, die sich auf die Entwicklung von schwierigen Altstandorten spezialisiert haben. Beide hätten, wie die Verwaltung mitteilt, nach eingehender Betrachtung der Situation mitgeteilt, dass sich eine eigenwirtschaftliche Entwicklung der Fläche für sie nicht darstellt.
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Kooperation wäre möglich
Im Fall einer Entwicklung der Fläche in Kooperation mit dem Verband für Flächenrecycling und Altlastensanierung (AAV) profitiert die Stadt insbesondere von der Fachkompetenz des AAV in der Flächenaufbereitung des industriellen Altstandortes. Die Entwicklungs- und Kostenrisiken würden hierbei von beiden Parteien getragen. Auch die Einflussnahme bei der städtebaulichen Entwicklung und Unternehmensansiedlung bliebe der Stadt erhalten. Da die Kooperation an die Verfahren, Abläufe und Regularien der Institution gebunden sei und der AAV anschließend die Flächenaufbereitung vollständig im Sinne eines Bauherrn übernehmen würde, wird jedoch maßgeblich eine zeitliche Abhängigkeit und damit erfahrungsgemäß erhöhter Aufwand in der Verwaltung für die Projektabwicklung gesehen. Hierdurch würde wiederum die zeitliche Flexibilität und Handlungsfähigkeit der Stadt eingeschränkt.
Eine Ermittlung des Zeitbedarfes der Flächenentwicklung könne laut Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt nur überschlägig ermittelt werden. Die Aufbereitung und Entwicklung des Geländes durch die Stadt würde fünf bis sechs Jahre dauern. Andernfalls erhöhe sich der Zeitrahmen auf neun Jahre.
Bei einer kooperativen Flächenentwicklung mit dem AAV würden die Kosten für die Flächenaufbereitung sowie die Erlöse aus Grundstücksveräußerungen im Verhältnis 80/20 geteilt. Nach Angaben der Verwaltung würden bei der Stadt anteilige Kosten der Flächenaufbereitung von rund 1,6 Millionen Euro (20 Prozent) sowie die Baunebenkosten von etwa 800.000 Euro anfallen. Eine Beteiligung des AAV an der Erschließung sei ausgeschlossen. Ausgehend von einem geschätzten Erlös durch die Grundstücksveräußerung von 5,6 Millionen Euro, entfallen hiervon etwa 1,1 Millionen Euro auf die Stadt. Im Ergebnis bedeutet dies einen Investitionsverlust von rund 1,3 Millionen Euro, die sich nicht über die Flächenentwicklung refinanzieren.
Gefahrstoffe beseitigen
Die nächsten Schritte soll der Rat in der Sitzung am 22. März beschließen. Zuvor wird am 23. Februar im Ausschuss für Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaftsförderung, Tourismus und Stadtmarketing darüber gesprochen.
Die Flächenaufbereitung und die Entwicklung in eigenwirtschaftlichem Handeln soll grundsätzlich genehmigt werden. Als ersten Schritt werde man mit der fachgerechten Entsorgung vorhandener Gefahrstoffe und Sonderabfälle aus der langjährigen industriellen Nutzung anfangen. Die Kosten hierfür werden von der Verwaltung auf rund 60.000 Euro geschätzt.
Grundstücke wurden getauscht
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Ende 2019 tauschten die Stadt und die MCS Technologies GmbH Grundstücke. MCS erhielt für das Gelände an der Karlstraße zwei Grundstücke an der Hünxer Straße, auf denen Wohnhäuser errichtet werden sollen. Wie die Stadt mitteilt, besteht derzeit noch ein vertragliches Rücktrittsrecht für MCS, das voraussichtlich Ende 2021 erlischt. Voraussetzung für den Wegfall des Rücktrittsrechtes ist die Darstellung der im Kreuzungsbereich Augustastraße/ Hünxer Straße/ Ziegelstraße getauschten Grundstücke als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan.
