Berlin. Eine Studie zeigt: Sanierungen am Eigenheim sind teuer – aber nicht so teuer wie nichts zu tun. Wie viel Besitzer bis 2045 sparen können.

• Viele Eigentümerinnen und Eigentümer fragen sich, ob sich eine Sanierung ihres Hauses lohnt
• Eine neue Studie zeigt: Auch wenn Umbauarbeiten teuer sind – nichts zu tun kostet noch mehr
• Denn durch Modernisierungen kann vor allem bei den Heizkosten deutlich gespart werden

Sie sind aufwendig, kosten und bestimmen das Leben in den eigenen vier Wänden oft über Monate: Sanierungsmaßnahmen am Haus machen viele Eigentümer erst, wenn sie sich nicht mehr vermeiden lassen. Doch nichts zu tun wird für Besitzer von Einfamilienhäusern auf Dauer teuer, während sich schon kleine Investitionen langfristig auszahlen – zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Prognos-Instituts im Auftrag der Naturschutzorganisation WWF.

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Egal mit welcher Heizung: Wer saniert, spart Geld

Die Studie, die unserer Redaktion vorliegt, hat Kosten und Nutzen von Sanierungen anhand von zwei Gebäudetypen betrachtet, die in Deutschland häufig vorkommen: Zum einen ein Einfamilienhaus mit 121 Quadratmeter Wohnfläche, das zwischen 1958 und 1968 gebaut wurde und die Effizienzklasse F hat. Zum anderen ein Mehrfamilienhaus, das zwischen 1968 und 1978 entstand, acht Wohneinheiten und die Effizienzklasse E hat. In beiden Fällen hat das Team des Prognos-Instituts für den Zeitraum von 2024 bis 2045 berechnet, was eine Heizungsanlage, ihre Wartung und Instandhaltung, der laufende Bezug von Energie und mögliche Sanierungsmaßnahmen insgesamt kosten.

Dabei wurden für die Beispiel-Gebäude vier verschiedene Stufen von Sanierung durchgerechnet. Eine, in der Hausbesitzer nichts in die Sanierung investieren, das Gebäude also auf dem aktuellen Stand bleibt. Eine mit einzelnen Maßnahmen wie neuen Fenstern und der Dämmung der obersten Geschossdecken. Und schließlich auch die Vollsanierung, entweder auf den Standard Effizienzhaus 70 oder den noch effizienteren Standard Effizienzhaus 55.  

Alle vier Szenarien wurden zudem mit verschiedenen Heizungsarten berechnet: einer Gasheizung, die vor dem 31.12.2023 eingebaut wurde und deshalb nicht unter das neue Gebäudeenergiegesetz fällt, einer Gasheizung, die seitdem eingebaut wurde und deshalb ab 2029 mit steigenden Anteilen von Biomethan betrieben werden muss, einer Pelletheizung und einer Wärmepumpe.

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Gesamtkosten bis 2045: Wärmepumpe und Sanierung sind bis zu 23.000 Euro billiger

Für das Einfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus gibt es also jeweils insgesamt 16 Szenarien, wie viel Geld bis 2045 einerseits investiert wird und wie viel andererseits an Energiekosten eingespart wird.

Dabei zeigt sich: Für Besitzer und Besitzerinnen von Einfamilienhäusern ist jede Stufe der Sanierung, egal mit welcher Art Heizung das Gebäude beheizt wird, langfristig kostengünstiger als nichts zu tun.

Wer zum Beispiel eine Gasheizung besitzt, die vor dem Jahreswechsel eingebaut wurde, und keine Sanierungsmaßnahmen vornimmt, die sich auf die Energieeffizienz des Hauses auswirken, wird bis 2045 laut Prognos-Studie insgesamt 89.211 Euro ausgeben, davon 67.449 Euro für Energiekosten. Dasselbe Gas-beheizte Haus auf den höchsten betrachteten Standard EH 55 zu sanieren, bedeutet Investitionskosten von 31.377 Euro, senkt aber auch die Ausgaben für Energie auf 31.581 Euro. In Summe ist die Sanierung langfristig billiger, laut Berechnung um 4491 Euro.

Bei dem Gebäude, das mit einer Wärmepumpe beheizt wird, liegt der Unterschied in den Gesamtkosten bei ganzen 23.086 Euro. Das liegt zum einen daran, dass eine Sanierung auf EH 55 zu stark reduzierten Kosten für den Energiebezug führt, zum anderen daran, dass die Studienmacher davon ausgehen, dass die Wärmepumpe gleichzeitig mit der Sanierung eingebaut wird und deshalb von vornherein kleiner dimensioniert und billiger ist.

Deutliche Einsparungen gibt es aber schon mit weniger umfassenden Sanierungen des Einfamilienhauses, unabhängig von der gewählten Heizungsart.

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Große Hürde Finanzierung: WWF fordert Einkommensbonus wie beim Heizungstausch

Die in den Berechnungen zugrunde gelegten Baukosten orientieren sich am Baukosten-Index der Architektenkammern, auch die verfügbare Förderung des Bundes wurde miteinberechnet. Die Energiepreise, die in die Kalkulationen eingeflossen sind, leiten sich ab aus den Terminmärkten für die nähere Zukunft und Daten der Internationalen Energieagentur für die entferntere Zukunft. Auch die steigenden CO₂-Preise wurden berücksichtigt.

Doch auch wenn Hausbesitzer wissen, dass sie mit umfassenden Sanierungen Tausende Euro sparen können, bleibt es für viele schwierig, aktiv zu werden.

„Die große Hürde ist die Finanzierbarkeit“, sagt Sebastian Breer, Experte für Klimaschutz und Energiepolitik beim WWF. „Zu Beginn müssen große Summen auf einmal bezahlt werden. Das können sich viele Einfamilienhausbesitzer nicht leisten.“ An dieser Stelle, fordert die Nichtregierungsorganisation, müssten neue Förderinstrumente ansetzen. „Sinnvoll wäre aus unserer Sicht ein ausgeweiteter Einkommensbonus, wie es ihn bei der Förderung für den Heizungstausch gibt“, sagt Breer. Die Förderung für neue Heizungen sieht einen 30-Prozent-Bonus vor für Eigenheimbesitzer mit bis zu 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen.

Etwas differenzierter ist das Bild, das sich aus den Rechnungen für das Mehrfamilienhaus ergibt. Bei neu eingebauten Gasheizungen und Wärmepumpen ergeben sich auch hier in den Gesamtkosten bis 2045 noch deutliche Einsparungen, bis zu 28.000 Euro, wenn komplett saniert wird. Bei bereits eingebauten Gasheizungen sind diese Einsparungen mit circa 9500 Euro schon deutlich geringer, beim Einbau einer Pelletheizung liegen die Gesamtkosten bei einer Sanierung auf EH 70 oder EH 55 sogar über denen des unsanierten Zustands.

Für Vermieter rechnen sich Sanierungen oft – für Mieter kann es teuer werden

Das ist allerdings aus Sicht des WWF nicht das einzige Problem, das sich bei Sanierungen von Mehrfamilienhäusern ergibt: Entscheidend ist, sagt Breer, wer bei vermieteten Gebäuden am Ende zahlt.

Denn Vermieter können die Kosten der Sanierung per Modernisierungsumlage weitergeben an diejenigen, die die Wohnungen mieten. Die Erhöhung der Kaltmiete, die sich dadurch ergibt, wird nicht in jedem Fall ausgeglichen von den Einsparungen, die Mieter durch weniger Energiekosten haben. „Mietende zahlen am Ende drauf, während Vermietende mit dem aktuellen System profitieren“, fürchtet Breer. „Das Ziel muss Warmmietenneutralität sein, damit hier eine gerechte Aufteilung der Kosten besteht und alle Seiten – Mieter, Vermieter und Klima – profitieren können.“

Im Hinblick auf den Klimaschutz ist die Sanierung des Gebäudebestands in Deutschland eine der großen, ungelösten Aufgaben. Bis 2045 will Deutschland klimaneutral sein, das gilt auch für den Gebäudesektor. Der war 2023 für rund 102 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente verantwortlich, also etwa 15 Prozent der gesamten deutschen Emissionen.

Um diese Zahl ausreichend schnell zu senken, müssten mindestens rund zwei Prozent der Gebäude jährlich saniert werden. Aktuell liegt diese Quote aber nur bei 0,7 Prozent. „Der Gebäudesektor ist eine Großbaustelle für den klimafreundlichen Umbau Deutschlands“, sagt Viviane Raddatz, Klimachefin beim WWF Deutschland. Hier brauche es dringend neuen Schwung für nötige Sanierungen.

Nicht untersucht wurde in der Prognos-Studie Fernwärme als eine Möglichkeit zu heizen, weil diese bisher nur in einem sehr geringen Teil der Wohngebäude zum Einsatz kommt. In Zukunft allerdings soll diese Form der Wärmeerzeugung eine deutlich größere Rolle spielen, wenn es nach der Bundesregierung geht.