Hamburg. Häuser aus dem Bestand und Neubauten werden günstiger. Bei Wohnungen sieht es aber anders aus. Was Experten erwarten.
In den vergangenen Jahren hat es auf dem Hamburger Immobilienmarkt für Preise nur eine Richtung gegeben: Es ging (mitunter steil) nach oben. Das scheint sich nach einer Analyse des Portals ImmoScout24 nun zu ändern. Im zweiten Quartal 2022 seien neu gebaute Eigentumswohnungen, die nicht älter als zwei Jahre sind, in der Hansestadt demnach 5,3 Prozent günstiger geworden als im ersten Quartal.
Der durchschnittliche Angebotspreis habe sich von 6634 Euro auf 6282 Euro pro Quadratmeter (qm) reduziert. Bezogen auf eine Referenzwohnung von 80 qm sank der geforderte Preis damit um 28.160 Euro. In ähnlicher Größenordnung spielte sich der Rückgang für neue Häuser ab. Sie wurden um 5,5 Prozent günstiger und kosteten damit im Schnitt noch 6189 Euro pro qm.
Immobilien Hamburg: Häuser nun günstiger
Günstiger angeboten wurden auch Häuser aus dem Bestand – wenn auch der Rückgang nicht so stark ausfiel. In Hamburg sanken die verlangten Preise um 1,3 Prozent auf 5860 Euro pro qm. Zugrunde gelegt wird dabei ein Einfamilienhaus mit 140 qm Wohnfläche und 600 qm Grundstück. Wohnungen aus dem Bestand wurden hingegen noch einmal leicht teurer. Sie zogen um 1,3 Prozent auf 5186 Euro pro qm an.
Eine leichte Verteuerung von bestehenden Eigentumswohnungen gibt es auch in den anderen deutschen Metropolen, während Häuser aus dem Bestand sowie neue Häuser und Wohnungen sich dort ebenfalls überwiegend verbilligten.
In den großen deutschen Städten gibt es damit eine gegenläufige Entwicklung zum bundesweiten Markt. Bestands-Eigentumswohnungen verteuerten sich um zwei Prozent, Neubau-Eigentumswohnungen um 2,9 Prozent. Für Einfamilienhäuser im Bestand wurden 2,4 Prozent und im Neubau 3,5 Prozent mehr gefordert.
Nachfrage nach Immobilien geht zurück
Die deutlich gestiegenen Rohstoff- und Baukosten infolge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs, die hohe Inflation und insbesondere das deutlich gestiegene Zinsniveau von mehr als drei Prozent hätten Spuren hinterlassen, so ImmoScout24. Im zweiten Quartal sei die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf gegenüber dem Vorjahr um 36 Prozent zurückgegangen – liegt aber immer noch höher als vor der Corona-Pandemie.
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„Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Anpassung an die neue ökonomische Realität“, sagt ImmoScout24-Geschäftsführer Thomas Schroeter. Anbieter hätten es aktuell deutlich schwerer, Käufer für ihre Immobilienangebote zu finden. „Erstmals seit der Finanzkrise 2008 sehen wir so deutliche Preiskorrekturen, vor allem bei Neubau-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Bestand und Neubau“, sagt Schroeter.
Immobilien Hamburg: Platzt nun die Preisblase?
In Hamburg erwartet die Firma für 2022 einen Trend zur Stagnation der Preise bei bestehenden Wohnungen. Neubauwohnungen könnten in Metropolen zwischen einem und sieben Prozent günstiger werden. Die Angebotskaufpreise für Einfamilienhäuser in Bestand und Neubau sollen stagnieren oder tendenziell weiter rückläufig sein.
„Die Immobilienblase wird nun erst einmal durch eine Stecknadel angepikst“, sagt der Hamburger Ökonom Karl-Werner Hansmann, der bereits Anfang 2015 die Voraussetzungen für eine solche Preisblase in der Hansestadt als erfüllt ansah.
Die Frage sei aktuell, ob sich der Prozess selbst verstärke und es zu einer schnellen, heftigen Marktreaktion mit Preisrückgängen zwischen 10 und 20 Prozent komme. Abhängig sei das unter anderem vom Verhalten der Banken, vom Verlauf der Ukraine-Krise und von der weiteren Entwicklung der Inflation und der Zinsen. „Möglich ist auch eine ‚sanfte Landung‘ der Immobilienpreise, aber Preisrückgänge von bis zu fünf Prozent pro Jahr sind auch dann zu erwarten“, so Hansmann.