Hamburg. Dagegen ist der Kauf von Wohnungen im Süden der Stadt wie in Marmstorf laut einer LBS-Studie sehr viel teurer geworden.

Die Immobilienkäufer weichen bei Eigentumswohnungen immer stärker auf Stadtteile aus, die vor Jahren noch als weniger attraktiv galten. Doch wer vor sechs oder fünf Jahren den richtigen Riecher hatte, kann sich heute bereits über die Verdoppelung des Wertes für sein Immobilieninvestment freuen.

So haben sich die Immobilienpreise innerhalb von fünf Jahren für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Eißendorf, Marmstorf, Neugraben-Fischbek und Wilhelmsburg nahezu verdoppelt, wie aus dem neuen Immobilienmarktatlas der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg hervorgeht.

Ausweichreaktionen der Käufer

Drei dieser Stadtteile haben auch in diesem Jahr sogar den Sprung in die Top 10 der höchsten Preissteigerungen geschafft. So lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Neugraben-Fischbek im vergangenen Jahr noch unter 3000 Euro.

Inzwischen müssen Käufer dort 3571 Euro bezahlen, und in Wilhelmsburg sind es bereits 4566 Euro. Dennoch werden südlich der Elbe in allen Wohnformen aktuell die günstigsten Angebote innerhalb Hamburgs registriert.

„Diese Ausweichreaktionen der Käufer sehen wir seit Jahren“, sagt Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. „Je teurer es in den einst bevorzugten Lagen wird, desto mehr sehen sich die Käufer in anderen Stadtteilen um oder weichen gleich ganz auf das Umland aus, wo für Bestandsobjekte bei Wohnungen bis zu 51 Prozent weniger ausgegeben werden muss.“

Innerhalb der Stadt stiegen die Durchschnittspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 13,3 Prozent auf 5723 Euro. Verglichen wurde dazu die Preisentwicklung von Januar 2020 bis Januar 2021. Das Hamburger Institut F+B hat dazu mehrere Tausend Immobilienverkaufsangebote ausgewertet.

Bisher keine Abschwünge in der Preisentwicklung wegen Corona

Einfamilienhäuser aus dem Bestand verteuerten sich um 7,2 Prozent auf einen Durchschnittspreis 4859 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ein 120 Quadratmeter großes Haus mit ortsüblichem Grundstück kostet somit im Schnitt 583.080 Euro.

„Die von vielen aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie erwarteten Abschwünge in der Preisentwicklung sind bisher nicht eingetreten“, sagt Grelle. Der stetige Preisaufschwung hat vielmehr dafür gesorgt, dass in einigen Stadtteilen inzwischen fünfstellige Quadratmeterpreise bei gebrauchten Eigentumswohnungen aufgerufen werden. Hamburgs teuerste Stadtteile sind die HafenCity mit einem Durchschnittspreis von 11.057 Euro je Quadratmeter und Harvestehude mit 10.238 Euro.

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Die Durchschnittspreisentwicklung spiegelt kaum noch die Preisentwicklung in den einzelnen Stadtteilen wider. Zu groß sind die Unterschiede bei den Preissteigerungsraten.

Während die Preise für Häuser aus dem Bestand in dem kaum bekannten Altengamme in der Nähe von Geesthacht um ein Drittel zulegten und innerhalb von fünf Jahren um 128 Prozent, haben erstklassige Lagen wie Uhlenhorst, Groß Flottbek und Blankenese offensichtlich ihren Zenit erreicht, die Preise sinken.

Weniger als 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ist aktuell das neue Günstig

„Die Preisveränderungsrate hängt oft vom Zustand der Objekte und deren Anzahl ab“, sagt Grelle. In kleinen Märkten kann es so zu großen Preisausschlägen innerhalb eines Jahres kommen.

Innerhalb Hamburgs gibt es seit diesem Jahr erstmals keine Stadtteile mehr, in denen der Quadratmeter Wohnfläche weniger als 3000 Euro kostet. Dabei spielt es keine Rolle, ob man nach Wohnungen oder Häusern sucht.

Weniger als 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ist aktuell bereits das neue Günstig. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand gibt es noch 17 Stadtteile wie Harburg, Horn oder Lohbrügge, die dieses Kriterium erfüllen. Bei den Einfamilienhäusern sind es 18 Stadtteile wie Finkenwerder, Langenbek und Sinstorf.

„Je weiter man sich von Hamburg entfernt, desto günstiger wird es“

Wer es günstiger möchte, muss auf das Hamburger Umland ausweichen. Einfamilienhäuser aus dem Bestand sind dort um bis zu 39 Prozent günstiger als in Hamburg. Die Quadratmeterpreise verteuerten sich aber innerhalb eines Jahres um 11,1 Prozent auf 2950 Euro. „Je weiter man sich von Hamburg entfernt, desto günstiger wird es“, sagt Grelle. In Stade liegt der Quadratmeterpreis bei 2291 Euro und in Uetersen bei 2817 Euro.

Die Einschätzung der Experten der Deutschen Bank, dass die Immobilienpreise schon im nächsten Jahr in Hamburg und ein Jahr später auch im Umland zum Stillstand kommen, teilt Grelle nicht.

Gute Aussichten für Immobilienbesitzer in Neugraben

„Die von den Analysten angeführten Fakten sind richtig, aber ich glaube nicht, dass sie so schnell am Markt eine Bremswirkung entfalten.“ Die Pandemie habe das Interesse an Immobilieneigentum aus seiner Sicht eher noch gesteigert. „Der Preistrend wird sich, wenn auch leicht abgeschwächt, fortsetzen“, davon ist Grelle überzeugt.

Häuser

  • Einfamilienhäuser mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und ortsüblichem Grundstück wurden 7,2 Prozent teurer. In Hamburg liegt der Schnitt bei 4859 Euro je Quadratmeter (qm) Wohnfläche.
  • Am teuersten sind Othmarschen (10.904 Euro/qm) und Harvestehude (10.265). Objekte für weniger als 3500 Euro/qm gibt es in Eißendorf (3338), Finkenwerder (3457) und Wilstorf (3254).

Die Preissteigerungen werden aber jetzt nicht mehr durch gesunkene Zinsen kompensiert. „Trotzdem gibt es noch sehr viel Menschen, die Immobilieneigentum erwerben wollen und sich das auch leisten können“, sagt Grelle.

„Jetzt noch günstige Lagen mit guter Infrastruktur werden noch stärker nachgefragt werden und die Preise dort weiter dynamisch steigen.“ Gute Aussichten für die Immobilienbesitzer zum Beispiel in Neugraben und den dort angrenzenden Stadtteilen - wenn sich diese Prognosen für Hamburg dann auch tatsächlich bestätigen sollten.