Hamburg. Immobilien kosten im “Speckgürtel“ weniger – doch ab welcher Entfernung wird die Ersparnis von den Pendelkosten aufgewogen?
Auf die Frage, wo sie am liebsten wohnen wollten, würden zweifellos sehr viele Menschen in Hamburg eine sehr ähnliche Antwort geben: ruhig, mit viel Grün vor der Haustür, aber dennoch kurzen Wegen zum Einkaufen, zu netten Lokalen – und natürlich möchte man auch bequem zur Arbeit gelangen. Doch weil sich das Wohnen in Hamburg in den zurückliegenden Jahren stark verteuert hat, sind gerade junge Familien meist zu Kompromissen gezwungen. Etliche weichen in den Hamburger „Speckgürtel“ aus, um sich den Traum vom Immobilieneigentum erfüllen zu können.
Allerdings muss man berücksichtigen, dass tägliches Pendeln dann in der Regel mehr Zeit erfordert und dafür auch höhere Kosten anfallen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat im Auftrag der Postbank berechnet, wo sich der Immobilienerwerb im Hamburger Umland trotz Pendelns langfristig rechnet. Die aktuelle Studie für die Region liegt dem Abendblatt exklusiv vor. Vergleicht man die Ergebnisse mit der entsprechenden Auswertung aus dem Vorjahr, so wird schnell klar: „Es ist noch attraktiver geworden, ins Umland zu ziehen“, sagt Dörte Nitt-Drießelmann, HWWI-Wissenschaftlerin und Autorin der Studie.
Immobilienpreise im Umland: Überall ist es billiger als in Hamburg
Denn der Abstand zwischen den Hamburger Immobilienpreisen zu denen außerhalb der Stadtgrenzen hat sich noch vergrößert. Verglichen wurde der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg mit dem Erwerb einer entsprechenden Immobilie in einer der vier bevölkerungsreichsten Städte und Gemeinden der angrenzenden Landkreise.
Zwar legten die Quadratmeterpreise in mehreren Umlandregionen prozentual gesehen stärker zu als in Hamburg. In absoluten Zahlen jedoch hat sich die Beispielwohnung in der Metropole um gut 32.700 Euro auf knapp 353.800 Euro verteuert. Im Kreis Stormarn hingegen gibt es sie schon für etwas mehr als 198.000 Euro – und dies ist der Spitzenwert unter den sechs in der Studie berücksichtigten Umlandkreisen (Stormarn, Segeberg, Harburg, Pinneberg, Herzogtum Lauenburg und Stade). Am unteren Ende rangiert der Kreis Stade, wo eine solche Wohnung lediglich gut 158.400 Euro kosten würde.
Wer am längsten vom günstigen Immobilienpreis profitiert
Rechnet man die Kosten des täglichen Arbeitsweges ein, so profitieren Pendler aus Pinneberg am längsten vom günstigeren Immobilienerwerb: Der Kaufpreisvorteil ist bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel erst nach 44 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf gut 20 Jahre. In Seevetal wäre der Vorteil für Bus- und Bahnfahrer nach knapp 42 Jahren aufgezehrt, für Autofahrer bereits nach gut 21 Jahren. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler im Hamburger Speckgürtel schafft es Ahrensburg. Wer den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) nutzt, hat das gesparte Kapital rechnerisch nach 40 Jahren verbraucht, Autopendler schon nach knapp 17 Jahren.
„Die Schienenanbindung ist das A und O“, sagt Nitt-Drießelmann. Im Hamburger Umland gibt es der Studie zufolge nur einen einzigen Ort, an dem ein Autopendler einen finanziellen Vorteil hat: In Glinde ist der Kaufpreisvorteil dank der schnellen Anbindung über die A 24 nach knapp 24 Jahren gänzlich abgebaut, für ÖPNV-Nutzer aber bereits nach gut 21 Jahren.
Hamburgs Pendler unterscheiden sich von denen im Rest Deutschlands
„Darin unterscheidet sich Hamburg deutlich von anderen Großstädten in Deutschland“, erklärt die HWWI-Wissenschaftlerin: „Vor allem im Frankfurter Raum und im Ballungsgebiet um Köln ist man mit dem Auto schneller unterwegs als mit der Bahn.“
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In die Pendlerkosten fließen nämlich nicht nur die Aufwendungen für das ÖPNV-Ticket sowie für das Auto einschließlich Abschreibung und Unterhalt ein, angesetzt wurden 35 Cent je Kilometer mit dem Auto beziehungsweise acht Cent je Kilometer bei Nutzung von Bussen und Bahnen. Das HWWI hat für den Vergleich auch den jeweiligen Zeitbedarf bewertet, wobei man den durchschnittlichen Bruttostundenlohn in Hamburg im Jahr 2019 von 26,13 Euro annahm. Die Wege von der Wohnung zum Ausgangsbahnhof und vom Hamburger Hauptbahnhof zur Arbeitsstelle bleiben unberücksichtigt, da auch ein Angestellter in Hamburg Wege zu seiner Arbeit hat.
„Wenn der Arbeitsort in Hamburg aber nicht nahe der City, sondern eher am Stadtrand liegt, kann für Pendler aus dem Umland im Einzelfall das Auto interessanter sein, weil es kaum Querverbindungen mit U- oder S-Bahnen gibt“, sagt Nitt-Drießelmann. Zur Berechnung der Pendlerkosten wird angenommen, dass nur eine Person des Haushalts in Hamburg arbeitet und an 220 Tagen im Jahr dorthin und zurück fährt.
Mehr Homeoffice nach Corona: Umland wird attraktiver
Doch an dem letzteren Faktor kann sich etwas ändern, wenn Unternehmen ihre Beschäftigten aufgrund der während der Corona-Pandemie gesammelten Erfahrungen künftig mehr als bisher von zu Hause aus arbeiten lassen. „Durch einen höheren Homeoffice-Anteil würden sich für unsere Studie deutliche Verschiebungen zugunsten des Umlands ergeben“, sagt die HWWI-Wissenschaftlerin. Auch für die Immobiliennachfrage hätte das Konsequenzen: „Die Menschen werden wohl zunehmend darauf achten, ob sich in der künftigen Wohnung ein Arbeitszimmer einrichten lässt.“ Auch dies spreche für einen Immobilienkauf außerhalb der Großstadt: „Wer sich mit seinem Budget in Hamburg vielleicht 60 Quadratmeter leisten kann, bekommt dafür im Umland schon mehr als 80 Quadratmeter.“
Auch in den begehrtesten Lagen des Umlands sparen Pendler Geld
Anders als in den Vorjahren haben die Postbank und das HWWI diesmal zusätzlich untersucht, wie die Rechnung aussähe, wenn jemand seine Wohnung in den begehrtesten Lagen der Umlandkreise, also etwa direkt in Pinneberg (Stadt), Seevetal oder Schwarzenbek kauft. Dazu haben die Studienautoren einen Preisaufschlag von 20 Prozent auf den jeweiligen Landkreis-Durchschnitt angenommen.
Das Ergebnis: Auch dann können Immobilienkäufer dort trotz des Pendelns sparen. So reicht der rechnerische Kostenvorteil für Ahrensburger immerhin noch für gut 29 Jahre, der Wohnungskauf direkt in Buchholz oder Elmshorn würde sich zumindest mehr als zwei Jahrzehnte lang rentieren.