Hamburg. Kredite mit 370.000 Euro deutlich höher als vor vier Jahren. Viele Käufer finanzieren Objekte zu 100 Prozent. Das sind die Gefahren.
Ein Ende des Preisanstiegs für Immobilien ist nicht abzusehen. Auch in diesem Jahr werden die Objekte deutlich im Preis steigen, geht aus einer Studie des Hamburger Maklers Grossmann & Berger hervor. Die Experten erwarten bei Eigentumswohnungen in Hamburg einen Preisanstieg von sieben Prozent.
Damit kostet der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 4600 Euro, das sind 300 Euro mehr als im Vorjahr. Wer ein Einfamilien- oder Doppelhaus erwerben möchte, muss mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4900 Euro kalkulieren.
Hamburger verschulden sich immer höher
Zukünftige Haus- oder Wohnungsbesitzer müssen immer tiefer in die Tasche greifen: Ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostet dann schon 588.000 Euro. Mit Nebenkosten werden dann schnell 650.000 Euro erreicht. Es ist deshalb nicht überraschend, dass sich die Hamburger immer höher verschulden, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.
Im Schnitt des Jahres 2019 nehmen die Hamburger rund 370.000 Euro an Kredit auf, wie aus Zahlen des Baugeldvermittlers Dr. Klein hervorgeht, die dem Abendblatt exklusiv vorliegen. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung um knapp 19 Prozent. Noch dramatischer fällt der Anstieg mit 49 Prozent im Vier-Jahresvergleich aus. 2015 lag die durchschnittliche Kreditaufnahme der Hamburger erst bei rund 248.000 Euro.
Die jüngsten Quartalszahlen der durchschnittlichen Kreditsumme zeigen, dass sich diese Entwicklung weiter verschärfte. Denn während sie im ersten Quartal noch 350.000 Euro betrug, waren es im vierten Quartal bereits rund 386.000 Euro. Die aktuelle Kreditsumme der Hamburger liegt auch deutlich über dem Bundesdurchschnitt, der im vergangenen Jahr 254.405 Euro betrug.
Für die Finanzierung werden Tricks angewendet
„Die Kreditsumme der Hamburger für 2019 ist ein Durchschnittswert. In der Praxis sehen wir eher zwei Extreme“, sagt Frank Lösche, Niederlassungsleiter des Baugeldvermittlers Dr. Klein in Hamburg. „Auf der einen Seite sind Immobilienkäufer mit sehr viel Eigenkapital. Und auf der anderen Seite schließen die Kunden 100-Prozent-Finanzierungen ab. Das betrifft 15 bis 20 Prozent unserer Kunden.“
Sie können dann nur noch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage von ihren Ersparnissen bezahlen. Für die Finanzierung werden deshalb einige Tricks angewendet. Hilfreich sind Förderkredite der KfW-Bank, die den Immobilienerwerb ohne Auflagen oder die energieeffiziente Sanierung des Objekts fördern.
So lassen sich noch einmal bis zu 100.000 Euro an Kredit für Zinsen unter einem Prozent beschaffen. Der Vorteil dieser Kredite: die KfW gibt sich auch mit dem zweiten Rang als Absicherung im Grundbuch zufrieden – im Gegensatz zu anderen Kreditgebern.
Zinsen steigen mit angenommener Geldmenge
„Die Geschäftsbanken finanzieren in der Regel bis zu 80 Prozent, und der Rest wird über die Förderkredite abgedeckt, die in Hamburg von der Investitions- und Förderbank (IFB) vergeben werden“, sagt Lösche. Je mehr Geld die Käufer aufnehmen müssen, umso mehr steigen allerdings auch die Zinsen.
Um bis zu 0,30 Prozentpunkte kann sich die Zinskondition bei einer 100-Prozent-Finanzierung verteuern. Inzwischen wird aber auch nicht mehr jeder Kaufpreis von den Banken finanziert. So kann es sein, dass ein Objekt, für das 600.000 Euro bezahlt wurden, von der Bank nur mit 500.000 Euro bewertet und maximal auch bis zu diesem Betrag finanziert wird. „Besonders bei Reihenhäusern sehen die Banken teilweise die hohen Kaufpreise nicht als angemessen an“, sagt Lösche.
Zwei große Risiken drohen Kreditnehmern
Angesichts der historisch niedrigen Zinsen fällt das aber nicht so stark ins Gewicht. Die niedrigen Zinssätze ermöglichen es überhaupt erst, so hohe Kreditbeträge aufzunehmen. 100.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren (mit zwei Prozent Tilgung) kosten im Monat rund 300 Euro.
Wer besser mit Eigenkapital ausgestattet ist, zahlt monatlich 270 bis 280 Euro. Diese Rechnung zeigt, bei diesen Zinskonditionen von 1,20 Prozent (mit Eigenkapital) bis 1,50 Prozent (ohne Eigenkapital) können schon einige 100.000 Euro aufgenommen werden.
Große Risiken bei Immobilienfinanzierung
„Wer heute eine Immobilienfinanzierung stemmt, dem muss klar sein, das er sich – anders als vor zehn Jahren – zwei großen Risiken aussetzt“, sagt Lösche. Denn in den vergangenen zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in Hamburg fast verdoppelt. Gleichzeitig sind die Zinsen deutlich gesunken.
Vor zehn Jahren kostete eine 15-jährige Zinsbindung noch 4,5 Prozent. „Wer unter diesen Aspekten jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat also ideale Bedingungen“, sagt Lösche. Aber wer jetzt erst mit der Immobilienfinanzierung startet, muss sich auf ganz andere Bedingungen einstellen.
Baufinanzierungsexperte empfiehlt längere Zinsbindung
„Die Zinsen können nach Auslauf der Zinsbindungsfrist deutlich höher sein als heute. Und es ist auch nicht ausgeschlossen, dass der Objektwert unter dem jetzigen Niveau liegt“, sagt der Baufinanzierungsexperte. „Wir raten zu einer Zinsbindung von 20 Jahren oder gar von 30 Jahren, die dann auch eine Volltilgung des Kredits über die gesamte Laufzeit ermöglicht, sofern man eine anfängliche Tilgung von gut drei Prozent stemmen kann.“
Die Zinskonditionen liegen zwischen 1,40 Prozent (für 20 Jahre) und 1,80 Prozent (für 30 Jahre).
Preise sollen im Osten und Süden Hamburgs stark steigen
„Nach wie vor ist die Nachfrage nach Immobilien hoch, und Kaufpreise nach unten zu verhandeln, dürfte in den seltensten Fällen gelingen“, sagt Lösche. Der Markt habe eine hohe Eigendynamik entwickelt. Die Preisspanne für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Hamburg ist groß.
Sie reicht nach den Prognosen von Grossmann & Berger für 2020 von 8600 pro Quadratmeter Wohnfläche in Harvestehude bis zu 2700 Euro in Rönneburg, einem Stadtteil im Bezirk Harburg. Während für Harvestehude in diesem Jahr nur noch ein Preisanstieg von 3,6 Prozent erwartet wird, wird in anderen Stadtteilen mit einem zweistelligen Wertzuwachs gerechnet.
Preise für Eigentumswohnungen steigen
„Preissteigerungsraten von mehr als zwölf Prozent für Bestandswohnungen werden im östlichen und südlichen Stadtrandbereich sowie im südöstlichen Umland erwartet“, sagt Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger. So sollen die v in Billstedt in diesem Jahr um 15,2 Prozent steigen (auf 3800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche) und in Marmstorf um 14,8 Prozent (auf 3100 Euro).
Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich bei Einfamilienhäusern. Auch hier klettern die Preise in bestimmten Randlagen deutlich stärker als im Durchschnitt. Auf Finkenwerder werden Sprünge um 15,6 Prozent (auf 3700 Euro) und in Harburg um 15,2 Prozent (3800 Euro) erwartet.
Nicht von niedrigen Zinsen blenden lassen
Wer jetzt noch eine Immobilie erwirbt, darf sich von den niedrigen Zinsen nicht blenden lassen. „Wichtig ist, dass die Kreditnehmer die Finanzierungsrate langfristig tragen können und sie so gewählt ist, dass die Immobilie möglichst schnell entschuldet wird“, sagt Lösche. Denn sonst besteht die Gefahr, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch ein hoher Schuldenberg steht.
Es geht also um einen Gleichklang zwischen schneller Entschuldung und akzeptabler Monatsbelastung. Lösche: „Denn die Kreditnehmer wollen nicht mehr wie ihre Eltern wegen einer eigenen Immobilie für viele Jahre auf den Urlaub verzichten.“
