Hamburg. Eine Studie der Sparda-Banken ermittelt für Hamburg einen Kostenvorteil von 39 Prozent für Immobilienerwerber.

Die Botschaft ist angesichts stetig steigender Immobilienpreise in Hamburg überraschend. Der Kauf einer Immobilie lohnt sich als Mieter noch immer, erst recht in Hamburg. Wenn man die Miete mit den Kosten der Nutzung einer eigenen Immobilie vergleicht, dann ist das Wohnen im Eigentum in der Hansestadt um gut ein Drittel günstiger. Zu diesem Ergebnis kommt das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken, nachdem es die Preise und Mieten in allen 400 Kreisen und kreisfreien Städten analysiert hat. Die Ergebnisse der Studie für Hamburg liegen dem Abendblatt exklusiv vor.

Betrachtet wurde von den Experten die Preissituation im dritten Quartal 2018. „Im Schnitt lag die Miete bei 10,27 Euro pro Quadratmeter, während für die Wohnnutzerkosten nur 6,31 Euro aufgewendet werden mussten“, sagt Hanno Kempermann vom IW. Daraus ergibt sich ein Kostenvorteil von 39 Prozent, obwohl ein Quadratmeter Wohnfläche einer Eigentumswohnung aus dem Bestand 4393 Euro kostet. In die sogenannten Wohnnutzerkosten wurden die Finanzierungskosten für das Immobiliendarlehen, die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklergebühren sowie Rücklagen für die Instandhaltung eingerechnet. Finanziert wurde zu einem Zinssatz von 1,5 Prozent, 50.000 Euro Eigenkapital war verfügbar.

Hamburg schneidet gut ab

Auf Basis dieser Daten schneidet Hamburg in der bundesweiten Studie, die am Freitag offiziell vorgestellt wird, besonders gut ab. Hamburg steht beim Kostenvorteil für das Kaufen mit 39 Prozent an der Spitze, noch vor Frankfurt/Main (36 Prozent), Düsseldorf und Berlin (jeweils 34 Prozent). München, die teuerste Stadt Deutschlands für Mieter und Käufer, liegt mit einem Kostenvorteil von 27 Prozent auf dem sechsten Rang.

Zu so hohen Kostenvorteilen gleich am Anfang eines Immobilienkaufs kommen die Autoren der Studie aber nur durch einen Trick. Denn sie berücksichtigen in ihrer Berechnung die Tilgung des Immobilienkredits nicht. Doch dieser Anteil macht in der monatlichen Finanzierungsrate einige Hundert Euro aus. „Der Mieter kann keine Vermögensbildung in Immobilien betreiben, und die Tilgung dient diesem Zweck. Deshalb haben wir sie nicht mit einbezogen“, sagt Kempermann.

Keine Kostenvorteile gegenüber Mietern

Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und einem Zinssatz von 1,5 Prozent liegt die monatliche Belastung ohne Tilgung bei 375 Euro. Üblicherweise verlangen die Banken aber eine Tilgung von mindestens zwei Prozent. Das erhöht die monatliche Belastung auf 875 Euro.

„Eine Immobilienfinanzierung ohne Tilgung ist kaum praktikabel“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Doch mit Tilgung gibt es für die Käufer in Hamburg in der Regel keine Kostenvorteile mehr gegenüber Mietern. Zumindest zu Beginn eines Immobilienkaufs. „Noch ungünstiger sieht die Vergleichsrechnung für Hamburger Mieter aus, die weniger als zehn Euro Miete zahlen“, sagt Herbst. „Nach einigen Jahren kann das aber ganz anders aussehen, wenn die Immobilie Jahr für Jahr an Wert gewinnt und gleichzeitig eine ebenso hohe Mietsteigerung unterstellt wird.“ Je nach Fall kann der Käufer in Hamburg so nach sieben oder zehn Jahren besser dastehen als der Mieter.

Viele wollen sich stark einschränken

Das sehen auch die meisten Befragten in der Studie so. Bundesweit sind sich 60 Prozent sicher, dass kaufen am Ende günstiger ist als mieten. „Für sie gibt es neben dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden auch eine langfristige wirtschaftliche Komponente beim Erwerb einer eigenen Immobilie“, sagt Oliver Pöpplau, Vorstandsvorsitzender der Sparda-Bank Hamburg. 73 Prozent sehen den Immobilienkauf als wichtigen Beitrag zu ihrer Altersvorsorge an. Dafür sind die Immobilienkäufer auch zum Verzicht bereit.

40 Prozent der Befragten, die den Erwerb einer Immobilie planen, wollen sich stark einschränken. Auch die Bereitschaft, bis zu 30 Kilometer zwischen Wohnort und Arbeitsplatz zu pendeln, ist von 67 Prozent in Jahr 2017 auf aktuell 78 Prozent gestiegen. 17 Prozent würden sogar mehr als 50 Kilometer fahren, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Gefälle zwischen Ballungsraum und Land

So sind die Immobilienpreise für ein Einfamilienhaus in einigen Landkreisen um Hamburg um bis zu 53 Prozent günstiger als in Hamburg. Während in der Hansestadt 3823 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden müssen, sind es im Landkreis Stade nur 1814 Euro oder 2121 Euro im Landkreis Segeberg (s. Grafik). Allerdings sind Orte mit günstigeren Preisen auch wirtschaftlich schwächer, zum Beispiel als Standort für Unternehmen. Für die Beurteilung hat das IW dazu ein Punktesystem entwickelt, das die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Zukunftsfähigkeit der Standorts beurteilt.

Nur den Landkreisen Stormarn und Pinneberg werden gute Aussichten bescheinigt. Hamburg schneidet hervorragend ab. „Das Gefälle zwischen Ballungsraum und ländlichen Regionen hat sich deutlich vergrößert“, sagt Pöpplau. „Dieser Trend wird sich mit Blick auf die Entwicklung der regionalen Leistungsfähigkeit und der Zukunftsfähigkeit der Regionen weiter fortsetzen.“

Rund ein Drittel der Mieter will in den nächsten drei Jahren noch Wohneigentum erwerben. Vor allem im Süden Hamburgs gibt es für den Betrag von 264.000 Euro, den Durchschnittspreis einer Immobilie in Deutschland, noch relativ viel Wohnfläche von 85 bis zu 105 Quadratmetern.