Die Anleger von offenen Immobilienfonds kommen weiterhin nicht an ihr Geld. Als erster der seit Ende Oktober geschlossenen elf Fonds hat die Credit...
Hamburg. Die Anleger von offenen Immobilienfonds kommen weiterhin nicht an ihr Geld. Als erster der seit Ende Oktober geschlossenen elf Fonds hat die Credit Suisse jetzt für ihren Fonds CS Euroreal mitgeteilt, dass die Rücknahme von Anteilsscheinen für weitere neun Monate ausgesetzt bleibt. Laut Investmentgesetz dürfen offene Immobilienfonds für zwei Jahre geschlossen werden.
Die übrigen Fonds wollen erst im Verlauf der Woche entscheiden, ob sie wieder öffnen. "Wir arbeiten mit Hochdruck an der Entscheidung, die noch in dieser Woche fällt", sagte Dietmar Müller, Sprecher der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), dem Abendblatt. Bei der Gesellschaft sind zwei Fonds geschlossen, die zusammen ein Volumen von 4,2 Milliarden Euro haben. Von Branchenbeobachtern werden den beiden Fonds noch die größten Chancen eingeräumt, am 29. Januar wieder zu öffnen. "Ich erwarte, dass kein Fonds Ende Januar wieder öffnen wird", sagt dagegen der Branchenexperte Stefan Loipfinger. "Dazu war die Zeit der Schließung zu kurz und an der schwierigen Lage hat sich auch nichts geändert."
Die elf Fonds mit einem Volumen von mehr als 34 Milliarden Euro sind seit Ende Oktober 2008 geschlossen. Zwar können Anteile erworben, aber nicht mehr zurückgegeben werden. Damit sind rund 40 Prozent aller Gelder in offenen Immobilienfonds blockiert. Im Zuge der Finanzkrise hatten viele Anleger ihr Geld abgezogen, sodass die Liquidität der Fonds schnell erschöpft war. Das Problem dieser Produkte: Während der Anleger seine Anteile jederzeit veräußern kann, ist das Geld in Immobilien langfristig gebunden. Wenn viele Sparer gleichzeitig aus dem Fonds aussteigen wollen, führt das immer zu Problemen. Bereits 2005 war es zu vorübergehenden Fondsschließungen gekommen.
Auch die Fondsgesellschaften der noch geöffneten Fonds sehen den nächsten Tagen mit Bangen entgegen. 15 Fonds sind derzeit noch geöffnet. "Blieben die Fonds geschlossen, hätte das eine abschreckende Wirkung", sagt Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher der Union Investment Real Estate, dem größten Anbieter von offenen Immobilienfonds. Fonds der Gesellschaft sind nicht von der Schließung betroffen. "Wir verfügen über eine freie Liquidität von rund 15 Prozent und haben auch keine Großanleger in den Publikumsprodukten, die mit einem Schlag viel Geld abziehen könnten", sagt Kutscher.
Um ihre Liquidität kurzfristig zu erhöhen, haben die geschlossenen Fonds nur eingeschränkte Möglichkeiten. An erster Stelle stehen die Mittelzuflüsse und die Umschichtung von Liquidität, etwa von Festgeld zu Tagesgeld. So verbuchte CS Euroreal seit der Schließung Mittelzuflüsse von 222 Millionen Euro. "Das ist nicht viel bei einem Fondsvolumen von sechs Milliarden Euro", sagt Loipfinger. Dem Fonds SEB Immoinvest sollen täglich rund eine Million Anlegergelder zufließen. Beim Axa Immoselect sorgen die Mittelzuflüsse gerade für eine freie Liquidität von fünf Prozent - der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestgröße. Beobachter fürchten, dass ein Fonds geöffnet wird und wegen des Ansturms der Anleger nach wenigen Tagen wieder schließen muss. "Wir rechnen damit, vor Ablauf der Neun-Monats-Frist wieder zu öffnen", sagt Karl-Heinz Heuß von Credit Suisse.
Als letzte Möglichkeit bleibt die Aufnahme von Krediten, um die ausstiegswilligen Anleger auszuzahlen. "Zur Finanzierung des Anteilsrückkaufs können bis zu zehn Prozent des Fondsvermögens als Kredit aufgenommen werden", sagt Anja Engelland von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Längerfristig kann mit dem Verkauf von Immobilien Liquidität beschafft werden. "Das ist aber nicht in drei Monaten zu bewerkstelligen", sagt ein Fondsvertreter. Experte Loipfinger rechnet in den nächsten Monaten mit verstärkten Verkaufsbemühungen der Fonds. "Allerdings werden die Preise niedriger ausfallen als sie in den Büchern stehen."
Außerdem sieht er einen Abwertungsbedarf bei den Immobilien in den Fonds. "Selbst wenn nur um zehn Prozent abgewertet wird, fällt die Rendite der offenen Immobilienfonds ins Minus", sagt er. Andreas Schulten vom Beratungsunternehmen BulwienGesa rechnet noch mit einem positiven Anlageerfolg von ein bis 1,5 Prozent. 2008 erzielten die Fonds im Schnitt eine Rendite von 4,5 Prozent.
Falls die Fonds geschlossen bleiben, können Anleger ihre Fondsanteile noch über die Börse verkaufen. Einen solchen Handel gibt es zum Beispiel an der Börse Hamburg. Allerdings liegen die Preise unter den von der Fondsgesellschaft festgestellten. Bei einer längeren Schließung der Fonds könnte sich dieser Abschlag noch vergrößern.