Kreis Pinneberg. In Wedel kostet ein Quadratmeter Bauland jetzt bis zu 650 Euro. Wo es im Kreis mit 75 Euro am günstigsten ist.
Der Kreis Pinneberg bleibt ein teures Pflaster für Häuslebauer und Gewerbetreibende. So sind kreisweit die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in den vergangenen zwei Jahren noch mal um knapp ein Viertel auf 290 Euro je Quadratmeter angestiegen. Gewerbegrundstücke kosten mit rund 100 Euro jetzt erstmals mehr als vor 20 Jahren. Das geht aus der Auswertung von 800 Kaufverträgen hervor, die der Gutachterausschuss für die Jahre 2019 bis 2020 für den Kreis Pinneberg ausgewertet hat.
Bereits 2016 bis 2018 waren die Immobilienpreise im Kreis Pinneberg um durchschnittlich 20 Prozent gestiegen. Das bedeutet, dass in den vergangenen vier Jahren die Immobilienpreise im Kreisgebiet um rund die Hälfte teurer geworden sind. Ein Ende dieses Preisbooms oder gar ein mögliches Platzen einer Immobilienblase für den Kreis Pinneberg sei nicht in Sicht, so Stefan Heesch vom Gutachterausschuss.
In Großstädten wie Hamburg und Berlin mag es erste Anzeichen für eine Trendumkehr geben. „Im Kreis Pinneberg ist davon noch nichts zu spüren“, so Heesch. „Hier wird zurzeit fast jeder Preis bezahlt, den der Verkäufer verlangt.“ Er gehe von weiter steigenden Grundstückspreisen aus. Die sehr niedrigen Immobilienzinsen sowie die negative Zinsentwicklung bei den Sparguthaben würde den Trend, das Geld lieber in Betongold zu investieren als bei Banken anzulegen, weiter befeuern, ist der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses überzeugt.
In manchen Orten wie in Hasloh würde sogar die Gemeinde selbst diese Entwicklung forcieren, indem dort für das Neubaugebiet Neue Mitte jetzt sogar 440 Euro je Quadratmeter gefordert werde, obwohl der aktuelle Bodenrichtwert dort bei 300 Euro liegt. Dabei ist die Preissteigerung in den einzelnen Kommunen nicht einheitlich. Im Norden und Westen des Kreises sind die Flächen nur etwas teurer geworden wie in Sparrieshoop, wo sie statt 220 jetzt 250 Euro pro Quadratmeter kosten. Die Gemeinde Brande-Hörnerkirchen ist mit 75 Euro pro Quadratmeter Land (vorher 65 Euro) ohnehin die preisgünstigste für Bauland im Kreis Pinneberg.
Am Hamburger Stadtrand ist es besonders teuer
Die Preise in den Städten und Gemeinden, die dicht an Hamburg liegen, explodieren dagegen geradezu: Etwa in Rellingen von 350 und 380 Euro auf jetzt 500 Euro je Quadratmeter, in Halstenbek von 390 und 400 auf 525 Euro, in Pinneberg von 290 bis 380 auf jetzt 500 Euro. In der Kreisstadt sei die Teuerung von durchschnittlich 300 auf 500 Euro die kreisweit höchste gewesen, so Heesch.
„Das ist natürlich ein massiver Preisanstieg in Rellingen“, sagt Bürgermeister Marc Trampe. Das hänge wohl auch damit zusammen, dass nur wenige Grundstücke zu hohen Preisen verkauft wurden. „Es wird eine politische Aufgabe für die Zukunft sein, zu sehen, wie man die Grundstückspreise wieder nach unten bekommt, um auch Normalverdienern Wohnraum zu ermöglichen.“ Dabei könnte Bodenbevorratung eine Möglichkeit sein, indem die Gemeinde Grundstücksflächen erwirbt und entwickelt und sie preisgünstig weiterverkauft.
Und Claudius von Rüden, Bürgermeister von Halstenbek, sagt dazu: „Diese Entwicklung bestärkt uns in dem Vorhaben, bezahlbaren Wohnraum für diejenigen zu schaffen, die hier groß geworden sind, damit sie auch hier bleiben können.“ So würde im Verbindungsweg ein Neubaugebiet für rund 100 Wohnungen geschaffen. „Das ist genau die richtige Antwort.“
Bönningstedt wesentlich teurer als vor zwei Jahren
Teuerstes Pflaster im Kreis Pinneberg ist auf dem Festland nach wie vor die Stadt Wedel an der Elbe, wo das Bauland jetzt in den gefragtesten Stadtteilen 550 bis 650 Euro statt vorher 430 bis 510 Euro je Quadratmeter kostet. Nur auf der Insel Helgoland wird mit 700 bis 750 Euro noch mehr für ein Baugrundstück verlangt.
Selbst im 4500 Einwohner kleinen Bönningstedt kostet Bauland mit 450 Euro je Quadratmeter jetzt 90 Euro mehr als noch vor zwei Jahren. „Das ist ein ordentlicher Schluck aus der Pulle“, sagt Bürgermeister Rolf Lammert (CDU). „Ich weiß nicht, ob das gesund ist.“ Die Preissteigerung erkläre sich mit der direkten Nachbarschaft zu Hamburg, an deren Stadtgrenze seine Gemeinde liegt. Aber für junge Familien sei das kaum noch zu bezahlen, so Lammert. „Das halte ich für sehr bedenklich.“
Die Gemeinde versuche gerade mit einem neuen Flächennutzungsplan, die Entwicklung etwas zu steuern. „Aber die Nachfrage ist groß. Ich habe einmal die Woche eine Anfrage nach Bauland auf dem Tisch liegen“, sagt Lammert.
Die Stadt Quickborn bildet bei diesem Preisboom eine kleine Ausnahme. So sind in der Eulenstadt die Grundstückspreise seit 2018 mit 290 bis 310 Euro auf jetzt 325 bis 350 Euro vergleichsweise nur gering gestiegen – „auch wenn ein Hauskäufer das sicher anders sieht“, glaubt Bürgermeister Thomas Köppl.
Große Preisstreuung bei Mehrfamilienhäusern
„Das mag im Verhältnis zu Norderstedt und Rellingen moderat sein. Aber für Familien wird es immer schwieriger, die Gesamtbelastung für ein Grundstück mit einem Haus zu tragen.“ Wer sich das heute mit 35 oder 40 Jahren anschaffe, werde bis zur Rente bei einer Tilgung von einem Prozent den Hauskredit kaum abbezahlen können. Das kann für einige Häuslebauer „dramatische Folgen“ haben, warnt Köppl. „Die Höhe der Grundsteuer spielt für die Kaufentscheidung keine Rolle.“ Die sei auch gerade erst von 400 auf 425 Punkte für private Grundeigentümer angehoben worden.
Dass im Stadtteil Quickborn-Heide mit einer Wertsteigerung von 320 auf 325 Euro die kreisweit niedrigste Preissteigerung festzustellen war, habe schlicht damit zu tun, dass das dortige Neubaugebiet jetzt komplett bebaut sei und es dort keine Kaufangebote mehr gebe, so Köppl. „Wenn 2025 die S-Bahn kommt, werden die Preise noch mal deutlich steigen.“ Zuvor waren die Grundstückspreise in Quickborn aber auch seit 2016 mit 44 Prozent sprunghaft von durchschnittlich 215 auf 310 Euro je Quadratmeter angestiegen.
Bei den Mehrfamilienhäusern seien die Grundstückspreise im Moment kaum vergleichbar, sagt Heesch vom Gutachterausschuss. „Wir haben da eine Streuung von mehr als 200 Prozent. Das müssen wir erst näher untersuchen, um daraus Bodenrichtwerte zu erarbeiten.“ So kostet in Wedel ein Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser zwischen 400 und über 1000 Euro, in Pinneberg zwischen 350 und 1000 Euro, in Elmshorn zwischen 250 und 800 Euro und in Uetersen zwischen 200 und 450 Euro.
Preise für Gewerbegrundstücke steigen nur leicht
Die Preise für Gewerbegrundstücke sind dagegen seit 2018 nur leicht um etwa fünf Prozent von 92 auf 97 Euro je Quadratmeter gestiegen. Selbst in den großen Gewerbegebieten, die wie in Pinneberg-Nord/Borstel-Hohenraden gerade neu erschlossen werden, sei kaum eine Preissteigerung feststellbar, sagt Heesch. Ähnlich stagnierten diese Grundstückspreise für Gewerbe in Wedel, Schenefeld, Ellerbek und Bönningstedt.
Eine Ausnahme bildet hier die Gemeinde Moorrege, wo auch diese Preise um 50 Prozent auf jetzt 90 Euro je Quadratmeter für Gewerbebauland hochgeschnellt sind. „Das ist der allgemeine Trend“, sagt Bürgermeister Wolfgang Balasus. „Die Preise steigen stetig an. Das Angebot ist nun mal begrenzt.“ Die Gemeinde selbst habe kaum noch Bauland für Gewerbebetriebe zur Verfügung. „Wir haben in Moorrege mit 260 Punkten Grundsteuer B und 310 Punkten für die Gewerbesteuer die niedrigsten Hebesätze in der gesamten Region“, sagt Balasus.
Das soll auch so bleiben. „Wir wollen ja keine Investoren abschrecken.“ Im Gegenteil. Mit Prämien und Fördergeldern, zum Beispiel 150 Euro für ein neugeborenes Kind oder 1000 Euro für eine Fotovoltaikanlage, unterstütze die Gemeinde ihre Bürger auch noch finanziell, so Balasus.
Die Statistik zu den Bodenrichtwerten wird normalerweise alle zwei Jahre erstellt. Dieses Mal gibt es bereits bis zum Jahresende eine Aktualisierung, kündigt Heesch vom Gutachterausschuss an. „Das macht die Grundsteuerreform notwendig.“ So müssten nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts die bisherigen relativ niedrigen Einheitswerte durch aktuelle Bodenrichtwerte ersetzt werden, die jetzt neu erstellt werden.
Dann würden die Grundsteuerwerte den aktuellen Marktpreisen angepasst, kündigt Heesch an. Ob das dann insgesamt für die Bürger preislich neutral bleibe, wie von der Bundesregierung angekündigt, werde sich zeigen. Unter Umständen müssten die Kommunen dann ihre Hebesätze dementsprechend anpassen, wenn sie ihre Bürger nicht zusätzlich belasten wollen.
Auffällig ist, dass diese Preisexplosion erst seit 2010 eingesetzt hat. Die zehn Jahre davor kostete ein Baugrundstück im Kreis Pinneberg im Durchschnitt 150 Euro je Quadratmeter. Heute sind es mit 290 Euro fast doppelt so viel wie vor zehn Jahren.
Eine Übersicht über die aktuellen Grundstückspreise für alle Kommunen finden Sie in der aktuellen Abendblatt-Regionalausgabe Pinneberg sowie im Internet – unter https://danord.gdi-sh.de.