Ahrensburg. Immobilienexperte erklärt, warum das Wohnen im Kreis im landesweiten Vergleich so teuer ist. Eine Trendwende ist nicht in Sicht.

In Stormarn werden die höchsten Mietpreise in Schleswig-Holstein verlangt. Bei 8,50 Euro lag der mittlere Angebotspreis (Quadratmeterpreis ohne Nebenkosten) im Jahr 2016, ein Plus von 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Landesweit mussten die Menschen im Mittel nur 7,01 Euro zahlen. Das hat das aktuelle Mietenmonitoring der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) ergeben.

Deren Mitarbeiter haben im Auftrag der Landesregierung rund 30.000 Wohnungsanzeigen in Schleswig-Holstein analysiert, 16.636 davon aus Stormarn. „Wir arbeiten mit dem Medianwert“, sagt IB.SH-Sprecher Matthias Günther. „Das bedeutet: 50 Prozent der Wohnungen sind teurer, 50 Prozent billiger. Dadurch wirken sich Extremwerte nicht so stark auf das Ergebnis aus.“

Teuerste Gemeinden am Hamburger Rand

Seit 2009 sind die Mietpreise zum siebten Mal in Folge gestiegen. Und IB.SH-Immobilienexperte Axel Vogt geht nicht davon aus, dass sich an diesem Trend so schnell etwas ändern wird. Aktuelle Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen zeigten eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Stormarn, sagt er. „Dies ist durch den Marktdruck in Hamburg und dem Hamburger Rand bedingt und wird sich insbesondere entlang der Verkehrs- und Siedlungsachse der Autobahn 1 weiter entwickeln.“ Eine entscheidende Rolle spielten für die Menschen bei der Wahl ihres Wohnortes eine gute Verkehrsinfrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung – auch durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV).

Bei den meisten analysierten Anzeigen handelte es sich um eine Wiedervermietung von Bestandswohnungen, sagt Günther. Dabei zeigten sich große Unterschiede innerhalb des Kreises. Die teuersten Städte und Gemeinden befinden sich demnach am Hamburger Rand. In Bargteheide werden 8,50 Euro, in Reinbek 8,51 Euro, in Glinde 8,90 Euro, in Ahrensburg 9,00 Euro und in Barsbüttel sogar 9,23 Euro verlangt. Richtung Bad Oldesloe (7,24 Euro) wird es zwar günstiger, die Mieten liegen aber auch dort noch über dem Landeswert. Die Kreisstadt hat sogar besonders kräftig zugelegt (plus 3,4 Prozent).

Ahrensburg gehört zu den teuersten Mietstädten im Land

Warum ist Wohnen in Stormarn so teuer? Der Grund dafür sei die besondere Lage zwischen den Großstädten Hamburg und Lübeck, die beide hohe Mietpreise verzeichneten, erklärt Vogt. Dadurch komme es zu einer Verdrängung der Menschen ins jeweilige Umland, wo die Mieten normalerweise spürbar niedriger seien. Aufgrund der guten Verkehrsanbindung durch die A 1 sei das in Stormarn aber nicht der Fall, sagt der Leiter Immobilienkunden der IB.SH. „Dieses Phänomen gibt es in Schleswig-Holstein kein zweites Mal.“

Ahrensburg gehört laut IB.SH-Analyse mit Wedel und Norderstedt zu den teuersten Mittelstädten in Schleswig-Holstein. Ingeborg Syring zahlt für ihre 81 Quadratmeter große Wohnung im Stadtteil Reeshoop zum Beispiel rund 1.000 Euro Warmmiete. Im Juli vergangenen Jahres zog sie mit ihrem Mann von Ammersbek dorthin. „Wir haben Glück gehabt“, sagt die 85-Jährige. Denn es handelt sich um eine Genossenschaftswohnung der Neuen Lübecker, die Kosten sind deshalb vergleichsweise niedrig. „Wir haben gleich zugegriffen, weil wir wussten, sonst wird es schwierig“, sagt Syring. „Ich finde, die Miete ist angemessen für unsere Wohnung. Wir haben einen Balkon, einen Garagenplatz und können von hier aus die Innenstadt zu Fuß erreichen. Das war uns wichtig.“

1300 Euro warm für 84 Quadratmeter

An der Manhagener Allee, auf dem ehemaligen Klinikgelände, ist das Wohnen deutlich teurer. „Ich zahle 1300 Euro warm“, berichtet eine Mieterin, die namentlich nicht genannt werden möchte. Sie sei erst vor Kurzem von Hamburg in die Schlossstadt gezogen. Ihr neues Zuhause ist mit 84 Quadratmetern ähnlich groß wie das von Ingeborg Syring. „Ahrensburg ist ein teures Pflaster“, sagt sie. „Aber dafür ist es hier ja auch besonders hübsch.“

Und diese Beliebtheit zieht Wohnungsbauunternehmen an. Generell übersteige die Nachfrage nach Bauland in Stormarn die verfügbaren Flächen, sagt IB.SH-Experte Axel Vogt. Der Süden sei von diesem Mangel stärker betroffen. „Besonders die Kommunen, die sich gegen eine Innenentwicklung entschieden haben, verzeichnen größere Probleme“, sagt er. Für eine Trendwende müssten die Städte und Gemeinden die kommunalen Flächenpotenziale schneller entwickeln und dürften auch vor eine Verdichtung der Bebauung nicht zurückschrecken.

Ein weiteres Problem ist der soziale Wohnungsbau

Besonders teuer sind in Stormarn kleinere Wohnungen unter 40 Quadratmetern. Dort liegt der mittlere Angebotspreis für Bestandswohnungen bei 9,30 Euro. Die Preise könnten in diesem Segment in Zukunft noch weiter in die Höhe schießen. „Die zunehmende Veränderung der Altersstruktur in der Bevölkerung wird zu einer größeren Nachfrage nach kleineren Wohnungen führen“, sagt Vogt.

Ein . In den vergangenen drei Jahren seien kreisweit zwar 310 solcher Wohnungen öffentlich gefördert worden. „Man erkennt eine deutliche Steigerung“, sagt Vogt. „Im Vergleich zu anderen Kreisen in Schleswig-Holstein ist die absolute Zahl im Verhältnis zur Anzahl der Bevölkerung allerdings gering.“ Um für Entlastung zu sorgen, müssten die Kommunen von den Investoren eine bestimmte Anzahl von geförderten Wohnungen verlangen, wenn sie Baugenehmigungen für Mietwohnungen erteilten, fordert Vogt. Auf diese Weise könnten sie dafür sorgen, „dass auch im preisgünstigen Wohnungssegment das Angebot steigt“.