Na ja, im näheren Hamburger Umland – und damit meine ich alle angrenzenden Kreise bis nahezu an ihre Außengrenze – haben wir derzeit eine sehr starke Nachfrage aus Hamburg heraus, weil viele Haushalte aus Kostengründen aufs Umland ausweichen. Und auch wenn die Generation derer, die in den 60er- und 70er-Jahren Häuser gebaut haben, diese nach und nach verlässt, so ziehen gleichzeitig doch viele Haushalte, gerade junge Familien mit Kindern zu. Insofern kommt es zu einem Ausgleich der Bevölkerungsstruktur. Ein Aussterben von Orten ist sicherlich nicht zu befürchten, zumindest im Hamburger Umland ist das derzeit kein Thema.

Wie lange wird die starke Nachfrage nach Wohnraum im Umland noch anhalten?

Hamburg hat – wie viele Metropolen – einen starken Zuspruch als Arbeits- und Lebensort. Von daher: Wenn nicht eine größere ökonomische Katastrophe passiert, würde ich davon ausgehen, dass es die nächsten zehn oder 15 Jahre so bleibt.

Klingt so, als lohne es sich für Kommunen grundsätzlich noch, zu wachsen.

Nicht unbedingt. Wenn eine Kommune möglicherweise wegen eines neuen Baugebietes eine neue Kindertagesstätte errichten muss, kann sich das Ganze sozusagen nicht rechnen, weil diese Kindertagesstätte in zehn Jahren nicht mehr gebraucht wird. Zumindest nicht an dieser Stelle. Kommunen, die aber in kleinen Schritten vorgehen und dabei möglichst auch noch einen differenzierten Wohnungsmix schaffen, sind gut beraten. Die Projektentwickler wollen natürlich gern große Baugebiete am Stück realisieren. Ebenso die Landwirte, die Grundstücke verkaufen. Das ist ja privatwirtschaftlich gerechnet auch sehr vorteilhaft. Eben nur nicht für eine Kommune. Die sollte an einer stabilen, ruhigen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur interessiert sein, die die Infrastruktur nachfragt, und nicht ein Nachfragestrohfeuer erzeugt. Also: Aus Sicht einer Kommune ist eine sukzessive Entwicklung sicherlich klüger als ein großes Baugebiet am Stück.

Gibt es eine Formel, wie viel prozentuales Wachstum eine Kommune auf einen Schlag verkraftet?

Ich kenne keine. Neue Baugebiete ziehen ja vor allem junge Familien mit Kindern an. Also kommt es darauf an, wie die Auslastung der Kindertagesstätten und Schulen vor Ort ist. Das ist die entscheidende Größe: ob Infrastruktur aufgebaut werden muss oder nicht. Es gibt auch noch andere Sprungkosten, also Kosten, die sich schlagartig erhöhen. Zum Beispiel wenn Sie plötzlich das Klärwerk erweitern müssen. Oder wenn Sie eine Kreuzung umbauen müssen. Infrastruktur hat eine bestimmte Grenzbelastung. Und wenn die ausgebaut
werden muss, dann wird es gleich richtig teuer.

Also: Je mehr Investitionen in Infrastruktur erforderlich sind, desto weniger lohnt es sich für die Kommune.

Logisch. Eine weitere wichtige Frage ist: Wem gehören die Grundstücke? Kann eine Kommune von der Vergoldung von Ackerland selbst profitieren und dadurch wichtige Einnahmen generieren, oder fließt das Geld in private Kassen? Die Grundstückskosten können je nach Projekt zwischen 15 und 30 Prozent betragen. Und wenn Sie davon 50 Prozent abschöpfen, wird das schon richtig interessant.

Welche Art von Wohnraum wird im Hamburger Umland gebraucht?

Vielerorts gibt es zu wenig Wohnungen für die zunehmende Zahl von Singles oder Kleinfamilien. Das klassische Einfamilienhaus auf 400 Quadratmeter Grundstück ist nicht mehr die alleinige Lösung. Es wird zwar nach wie vor auch nachgefragt. Gebraucht wird aber ein Mix von Wohnraum. Und das kann sich bei neuen Baugebieten als problematisch erweisen: Sie liegen meist am Siedlungsrand, und dort Geschosswohnungsbau statt Einfamilienhäusern zu realisieren ist städtebaulich auch nicht sinnvoll. Geschosswohnungen sollten besser in den Ortszentren entstehen.

Sie sprachen eingangs von mittel- und langfristigen Folgen. Wie definiert ein Stadtplaner kurz-, mittel- und langfristig?

Kurzfristig: fünf, zehn, vielleicht auch 15 Jahre. Das ist auch ungefähr die Zeit, in der normalerweise Baugebiete abgeschlossen werden. Mittelfristig sind bis zu 30 Jahre, ungefähr eine Generation. Und langfristig ist alles darüber hinaus.

Das ist ein sehr langer Zeitraum.

Ja, so müssen wir aber auch denken, weil die Stadtstrukturen, die wir bauen, neuentwickeln oder umstrukturieren, sehr, sehr lange Lebenszyklen haben. Auch wenn wir nicht in die Zukunft schauen können: Wir sollten gut überlegen, dass die Projekte, die wir in die Welt setzen, auch noch in 20, 30 und 50 Jahren vernünftig sind und nicht nur einer kurzfristigen Nachfrage folgen, wie es bei diesen großzügigen Einzelhausgebieten der 60er- und 70er-Jahre mit riesigen Grundstücken der Fall war. Die sind am Markt inzwischen schwer zu platzieren. Im Kern stellt sich die Frage, wie nachhaltig diese Wohn- und Siedlungsformen sind.

Was wird mit diesen Gebieten passieren?

Es wird spannend sein, das zu beobachten. In der Form, in der sie heute bestehen, oft mit wenigen Bewohnern, werden sie keine Zukunft haben. Sie werden auf jeden Fall einer höheren Nutzungsdichte zugeführt werden müssen. Und sie werden ja auch von der Nachfolgegeneration angenommen, umgebaut und modernisiert. Wir werden zumindest im näheren Hamburger Umland keine Sorge haben müssen, dass solche Gebiete irgendwann leer fallen.

Ein anderes Thema: Wie schafft ein schlauer Projektentwickler in der Bevölkerung Akzeptanz für sein Bauvorhaben? Wie sieht das perfekte Neubaugebiet aus, das allen gefällt?

Das gibt es nicht. Viele Menschen begrüßen Veränderung ja nicht unbedingt. Deshalb gilt: Qualität produzieren und das auch kommunizieren. Und: Wenn die bisherige Bevölkerung von einem neuen Projekt auch Vorteile hat, ist die Akzeptanz natürlich ungleich größer: Wenn sich beispielsweise die Versorgungssituation verbessert. Oder die Parkplatzsituation. Oder wenn ein richtig guter neuer Spielplatz entsteht. Auch wenn ich mir nicht vorstellen kann, dass es auch in so einem Fall überhaupt keine Widerstände gäbe. Das ist einfach so.