Norderstedt. Insbesondere in Norderstedt werden Grundstücke für Eigenheime immer teurer. Das zeigt der neue Bodenrichtwert-Report.
Bauen und Wohnen im Kreis Segeberg wird immer teurer. Das verdeutlicht der neue Bodenrichtwert-Report, den der Kreis Segeberg veröffentlicht hat. Die Zusammenstellung soll eine Hilfe sein für Menschen, die auf der Suche nach Grundstücken für Eigenheime – Einfamilien- und Doppelhäuser – sind. Gerade in den Städten und generell im Hamburger Umland steigen die Quadratmeterpreise. Und an erster Stelle liegt, wie könnte es anders sein, die Stadt Norderstedt. Denn während zum vorherigen Stichtag (31. Dezember 2014) ein Quadratmeter 245 bis 300 Euro kostete, waren es zum 31. Dezember 2016 bereits 265 bis 375 Euro.
Analysiert wurden 1053 Kaufverträge aus den Jahren 2015 und 2016, diese werden auf 600 Quadratmeter vereinheitlicht, zuständig ist der sogenannte Gutachterausschuss. In diesem sitzen nicht nur Behördenvertreter, sondern auch Architekten, Sachverständige und Immobilienkaufleute. Was auffällt: Die mit Abstand meisten Grundstücke wurden in Kaltenkirchen verkauft – 193, gegenüber Norderstedt (115), Bad Bramstedt (110), Henstedt-Ulzburg (65) und Bad Segeberg (45). Kaltenkirchen profitiert dabei von den beiden großen Baugebieten „Flottmoorkoppel“ und „Wiesenpark“, die erschlossen worden sind.
In Norderstedt gibt es regional deutliche Unterschiede, zumal der Marktwert eines Grundstücks je nach Einzelfall auch höher als der Richtwert sein kann. Der teuerste Bereich ist nördlich der Segeberger Chaussee, dort wurde der Quadratmeterpreis von 375 Euro erfasst. Weitere Werte: 330 Euro im Alten Dorf Garstedt, jeweils 320 Euro im zentralen Friedrichsgabe und Harksheide, in Norderstedt-Mitte und Garstedt. Günstiger (300 Euro) ist es an der Quickborner Straße/Haslohfurt sowie in Glashütte (265 bis 300 Euro).
Wohnquartier am Fadens Tannen ist eine Ausnahme
Grundsätzlich wird Bauland für Eigenheime immer rarer. Eine Ausnahme befindet sich in Harksheide. Dort hat die Gesellschaft Bauland Schleswig-Holstein aus Bad Bramstedt eine Fläche an der Straße Fadens Tannen vermarktet – und das mit großem Erfolg. „Wir haben in Norderstedt für 340 Euro pro Quadratmeter verkauft und uns moderat verhalten. Wir haben nicht das Letzte herausgeholt“, sagt Egon Schink, einer der beiden Geschäftsführer. Da die 25 Grundstücke zwischen 400 und 650 Quadratmeter groß sind, ergibt das eine Preisspanne von 153.000 bis 221.000 Euro.
375 Euro pro m²
Im Bebauungsplan 294 heißt es, dass die Lage an dieser Stelle für eine derartige Bebauung geeignet sei, da „ein aufgelockerter Übergang zwischen Siedlung und unbebauter Landschaft hergestellt werden kann“. Außerdem sei im direkten Umfeld wenig Infrastruktur vorhanden, sodass einer verdichteten Bebauung an dieser Stelle weniger Priorität einzuräumen sei.
Zu den Neu-Norderstedtern zählen seit Juni Kathrin Bellstorf und Björn Manefeld mit ihrer Tochter Paula. „Die Zweizimmer-Mietwohnung in Bahrenfeld wurde zu eng“, sagt Kathrin Bellstorf, die als Redaktionsassistentin arbeitet, während Manefeld Elektroingenieur ist. Sie haben im gesamten Großraum Hamburg gesucht. „Relativ schnell hatten wir Gewissheit, dass wir aus Hamburg raus müssen, weil es zu teuer ist. Wir haben alles angeguckt. Wichtig ist, dass wir eine Anbindung nach Hamburg haben. Hier war es attraktiv, weil es frei war, wie wir bauen dürfen. Wir wollten unbedingt ein Holzhaus, das darf man nicht überall.“
Für Branchenvertreter wie Egon Schink ist klar, dass die Stadt auch weiter Raum für Einfamilienhäuser schaffen muss. „In Norderstedt werden händeringend Grundstücke gesucht, um die Nachfrage zu bedienen.“
Ein bedeutendes Projekt wird in diesem Zusammenhang die „Grüne Heyde“ sein, also das Gebiet zwischen Mühlenweg und Harckesheyde. Wohnraum für 1300 Menschen soll dort geschaffen werden. Die bestehende Mühlenweg-Bebauung würde südlich gespiegelt werden, sodass in diesem Bereich auch Reihen- und Doppelhäuser vorgesehen sind – der Großteil wird jedoch Geschossbau sein. Zuletzt wurden vor den Sommerferien im Stadtentwicklungsausschuss die Fachgutachten besprochen. Das Projekt „Sieben Eichen“ am Glashütter Damm fällt in eine ähnliche Kategorie. Auf Basis einer mehrstufigen öffentlichen Beteiligung wurden hier drei Szenarien entwickelt, die nun in einen Rahmenplanentwurf übergehen. Auch hier soll es Mischung aus Geschosswohnungsbau und Wohnhäusern entstehen. Prägnante Vorhaben, die einen Schwerpunkt auf Verdichtung, also Geschosswohnungsbau, legen, gibt es viele in der Stadt. Das Garstedter Dreieck – dort werden allerdings auch Reihenhäuser gebaut – oder am Harksheider Markt, wo Adlershorst alte Wohnblöcke abreißt und ersetzt. Auch das Quartier südlich der Moorbektwiete ist in der Entstehung. Ein viertes Beispiel: das „Wohnen am Moorbekpark“ östlich des Buckhörner Moors, wo bewusst eine dichtere Bebauung als nur Einfamilienhäuser angestrebt wird.
Baudezernent Thomas Bosse erklärt, worum es der Stadt bei der Planung geht. „Wir verfahren nach städtebaulichen Kriterien. Gibt es eine gut ausgebaute Infrastruktur – Verkehr, ÖPNV, U-Bahn –, dann hat Geschosswohnungsbau Vorrang. Je weiter wir entfernt sind, desto mehr denken wir über Reihen- und Doppelhäuser nach.“ Dass Flächen ähnlich groß wie am Fadens Tannen in Zukunft ausdrücklich für Einfamilien- und Doppelhäuser genutzt werden können, ist eher unwahrscheinlich. Perspektivisch sei eine Bauleitplanung im Bereich Kringelkrugweg vorgesehen, so Bosse, aber das in kleinerem Rahmen. „Der Schwerpunkt bei Einzel- und Doppelhäusern liegt in der Hinterlandbebauung, wenn Grundstücke geteilt werden.“