Neu Wulmstorf. Die Gemeinde Neu Wulmstorf muss günstigen Wohnraum schaffen. Doch der Kostendruck steigt – und geeignete Flächen sind rar.

Das Wohnen in Neu Wulmstorf mag zu vergleichbaren Lagen auf Hamburger Gebiet noch relativ erschwinglich erscheinen, doch die Mieten steigen auch in dieser wachsenden Gemeinde an der Grenze zu Hamburg seit Jahren rasant an. Bestimmte Wohnlagen – vor allem in den Neubaugebieten – sind inzwischen für immer mehr Wohnungssuchende nicht mehr erschwinglich.

Dabei drängt die Entwicklung am Wohnungsmarkt die Menschen praktisch aus Hamburg heraus ins nahe Umland. Von 2000 bis 2020 wuchs die Bevölkerung in Neu Wulmstorf um knapp zwölf Prozent auf mehr als 22.000 Bewohner. Der Bedarf an Wohnungen löste im Kernort einen Bauboom aus. Doch die Mieten in den schicken neuen Wohnungen der Lessinghöfe und an den Wulmstorfer Wiesen können sich viele nicht leisten. Und deshalb benötigt die Gemeinde Neu Wulmstorf dringend mehr bezahlbaren Wohnraum, so der politische Konsens.

Wohnen Landkreis Harburg: Mit Verkauf möglichst viel Gewinn erzielen

Bislang verfügt die Gemeinde nicht über einen eigenen Sozialen Wohnungsbau. Um dennoch etwas für ein preisgünstigeres Wohnen in der Gemeinde zu tun, gibt es Projekte, bei denen private Investoren der Gemeinde ein Vorschlagsrecht für einen Teil des neu geschaffenen Wohnraums gewähren.

Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um Wohnraum handeln, der vom Jobcenter als förderfähig eingestuft wird. In der Planung befinden sich zum Beispiel Wohnungen in den heranwachsenden Wulmstorfer Höfen beziehungsweise im Rosshof, einem Neubaugebiet, dass derzeit nördlich der Bahn zwischen Edeka und dem Wohngebiet Apfelgarten entsteht. Dort sind 18 der 104 entstehenden Wohnungen mit günstigen Mieten geplant. Die Netto-Kaltmiete soll dort in den ersten acht Jahren laut Gemeinde bei 8,50 Euro pro Quadratmeter liegen.

Neu Wulmstorf hat sich verpflichtet, 80 KWG-­Wohnungen zu unterstützen

Als weitere Möglichkeit zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum steht die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft (KWG) des Landkreises Harburg bereit. Mit ihrer Gründung im Jahr 2017 und der Beteiligung der Gemeinde Neu Wulmstorf bestand mehrheitlich das politische Ziel, durch Bereitstellung von Grundstücken den Neubau von Wohnungen für einen reduzierten Mietpreis zu ermöglichen. Die KWG wurde mit der Aufgabe betreut, bezahlbaren Wohnraum in den beteiligten Gemeinden und Städten des Landkreises Harburg zu schaffen. Gesellschafter sind die teilnehmenden Städte und Gemeinden sowie die Sparkasse Harburg-Buxtehude.

Die Gemeinde Neu Wulmstorf hat sich verpflichtet, ein Paket von 80 KWG-­Wohnungen in der Gemeinde zu unterstützen und schleppt dafür seit Jahren einen Anteil in Höhe von 2,14 Millionen Euro durch die Haushaltspläne. Passiert ist aber bislang nichts. Abgesehen davon, dass dieser Anteil von rund zwei Millionen Euro nach der Explosion der Baukosten wohl kaum mehr als ein Tropfen auf dem heißen Stein sein kann: Es fehlen in Neu Wulmstorf bislang geeignete Flächen für die KWG.

Eine Fläche wurde bereits von der Sparkasse Harburg-Buxtehude erworben

„In der Vergangenheit wurden einzelne Flächen betrachtet, ohne dass ein entsprechender Neubau von preiswertem Wohnraum bisher realisiert worden ist“, sagt Thomas Grambow (SPD), Vorsitzender des Bau- und Planungsausschusses der Gemeinde. Seine Fraktion hielt es daher für erforderlich, dass sich der Gemeinderat grundsätzlich mit möglichen Flächen auseinandersetzt und beauftragte die Verwaltung, solche Areale mit KWG-Potenzial vorzustellen und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile aufzuzeigen, um endlich geeignete Bauflächen für die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft zur Verfügung stellen zu können.

Das hat Fachbereichsleiter Thomas Saunus vor dem Bauausschuss der Gemeinde nun getan. Und obwohl nur Flächen betrachtet werden sollten, die im Eigentum der Gemeinde Neu Wulmstorf stehen, wird in der Ausarbeitung der Verwaltung deutlich, dass relativ zeitnah lediglich eine Fläche zur Verfügung steht: am Moorweg, wo ein rund ein Hektar großes Baugebiet gebilligt wurde.

Die Fläche wurde bereits von der Sparkasse Harburg-Buxtehude erworben, eine Immobilien-Tochtergesellschaft wird das Gelände entwickeln. Entstehen sollen 108 Wohneinheiten, davon etwa die Hälfte als geförderter Wohnraum, so der ursprüngliche Plan. Erstmals sollte dort auch die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises Harburg zum Zuge kommen.

„Besser wären eigene Flächen der Gemeinde“

Ob es tatsächlich dazu kommt, ist allerdings fraglich. Denn mit den Mitteln, die im Neu Wulmstorfer Haushalt dafür zur Verfügung stehen, dürfte die Realisierung von KWG-Gebäuden auf dem Gelände der Sparkasse Harburg-Buxtehude nicht möglich sein – und ist aus Gründen der Refinanzierung wahrscheinlich auch gar nicht erwünscht.

„Besser wären eigene Flächen der Gemeinde“, sagt Grambow. Für ihn kommen daher eher andere Flächen für die KWG in Frage, in erster Linie auf dem noch zu entwickelnden Restgrundstück der ehemaligen Hauptschule, wo ein Teil für Vorhaben der KWG reserviert werden könnte. Dort läuft aber erst die Vorbereitung für eine nötige europaweite Ausschreibung, ein aufwendiges Verfahren. Außerdem muss die klamme Gemeinde mit dem Verkauf der Grundstücke möglichst viel Gewinn erzielen, um Geld für die teuren Schulbauten zu erhalten.

Auch das etwa drei Hektar große Freibad-Gelände gehört der Gemeinde und findet sich im Katalog der geeigneten Flächen für die KWG. Grambow kann sich ebenfalls vorstellen, dass die Gemeinde das Areal für den Wohnungsbau verkauft, wenn eine Lösung für das marode Freibad – etwa in Kooperation mit Hamburg – gefunden wurde. „Allerdings ist das schwierig und politisch hoch umstritten“, sagt er.

Wohnen Harburg: Auch der Max-Geyer-Platz mit rund 6000 Quadratmetern betrachtet

Als dritte Fläche sieht Grambow das Gelände der alten Grundschule am Moor als geeignet für die KWG an. Aber auch dort ist Geduld gefragt: „Das geht erst, wenn die Schule in den gegenüberliegenden Neubau umgezogen ist und das Gebäude nicht mehr als Übergangsquartier von den Schülern der Grundschule an der Heide benötigt wird, die ja ebenfalls saniert und erweitert werden soll“, so Grambow.

Die Flächen-Aufzählung der Verwaltung nennt zudem noch eine etwa 1600 Quadratmeter große gemeindliche Fläche im Bebauungsplan-Bereich Bahnhof sowie den Park&Ride-Platz südlich der Bahn mit rund 2600 Quadratmetern Fläche. „Aktuell laufen dort Gespräche mit Projektentwicklern über Entwicklungsideen“, so Saunus. Die Verwaltung hat auch den Max-Geyer-Platz mit rund 6000 Quadratmetern betrachtet, wo „eine teilweise Bebauung durch die KWG ermöglicht werden könnte“. Die Fläche wird jedoch unter anderem auch als Parkplatz für die Minigolf-Anlage, den Tennisplatz und das Freibad genutzt.