Warum die Mieten weiter steigen

Hamburger Ökonomen erwarten eine Zinswende . Das macht Baufinanzierungen teurer und schmälert die Chance, erschwinglichen Wohnraum zu errichten

Zu Jahresende mehren sich die Stimmen, die einen Blick in die Zukunft wagen. Aus Erfahrung weiß man indes: Nur wenige Vorhersagen hatten bislang Hand und Fuß. Vieles spricht dafür, dass dies nicht für die Prognosen von wird aber n gesagtes Es liegt schon ein paar Wochen zurück, dass Vor allem den Kreis Stormarn, hier insbesondere die Schlossstadt Ahrensburg, hob er hervor. Dort kosten neu errichtete Wohnimmobilien mittlerweile um die 3700 Euro pro Quadratmeter. Trotzdem wächst der Landkreis schneller als erwartet. Drei Monate später, Alkis Henri Otto gilt. Er ist Professor für Ökonomie am Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) und hat dort ein regionalspezifisches regionalspezifischesPrognosemodell mitentwickelt, das zusammen mit der Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) interessante Ergebnisse liefert.

Das Wichtigste vorweg: Hamburg wird weiter wachsen – anders als Neumünster oder Lübeck, für die dies nicht zutrifft – und obwohl die Nachfrage nach Wohnraum in Landkreisen wie Stade und Stormarn enorm wachsen wird. Eine Einschätzung, der Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger, zustimmt. Vor einem Fachpublikum gab er unlängst zu, dass er „völlig überrascht“ sei von den zweistelligen Wertzuwächsen, die Wohnimmobilien in den Speckgürteln erzielten. Jeder zweite Kaufinteressent wünsche mittlerweile dort zu wohnen. Dennoch: Hamburg wird dadurch nicht der Rang abgelaufen. „Von der prognostizierten Nettozuwanderung nach Deutschland von 217.000 Menschen bis 2030 jährlich wird die Hansestadt profitieren“, sagt Otto. Schon jetzt würden 320.000 Pendler täglich in die Stadt strömen, um dort zu arbeiten. Andersrum seien es nur 100.000 Menschen, betonte der Ökonom im Rahmen einer Vortragsreihe in der HafenCity Universität.

Auch die Sorge, die Stadt habe keine Flächen für eine Nachverdichtung, seien unbegründet, so der HWWI-Wissenschaftler. „Die Hansestadt gehört mit etwa 2300 Einwohnern pro Quadratkilometern zu den am dünnsten besiedelten Großstädten Deutschlands.“ In München lebten etwa 4050 Einwohner pro Quadratkilometer und in Berlin 3700.“ Dafür zeichnet sich ein anderes Problem ab: Laut Otto wird sich der Wohnungsmarkt in Deutschland weiter polarisieren, denn der Ökonom rechnet mit einer Zinswende. „In den USA ist sie schon da.“ Langfristig würden sich auch hierzulande die Zinsen auf ein Niveau von drei bis vier Prozent einpendeln. Die Folge: Die Mieten steigen – im Zuge dessen auch die Kaufpreise für Neubauten. Erschwinglicher Wohnraum wird damit noch schwerer zu realisieren sein. Ottos Vorschlag an die Politik: Entgegenwirken durch Senkung anderer Kostenfaktoren. „Zum Beispiel, indem sie Genehmigungsverfahren für Bauprojekte beschleunigt.“ Seinen Berechnungen zufolge geben nämlich schon jetzt kleinere Haushalte einen größeren Anteil ihres Einkommens fürs Wohnen aus (25,2 Prozent) als größere Haushalte (17 Prozent).

In den Top-10-Stadtteilen der Hansestadt beträgt der Wohnkostenanteil (ohne Betriebs- und Nebenkosten) mittlerweile sogar bis zu 34 Prozent, teilt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24, mit. „Wenn Normalverdiener eine neue Wohnung suchen, können sie sich das Wohnen in der Innenstadt kaum noch leisten und müssen zunehmend auf die Randbezirke ausweichen.“

Dazu passt eine Mitteilung von Matthias Waltersbacher, Wohnungsmarktexperte des BBSR, wonach die Statistiker des Bundesinstituts Folgendes beobachten: „Die Menschen in den Städten rücken zusammen; sie begnügen sich längst mit immer weniger Wohnfläche – als Folge von steigenden Preisen.“ „Die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen belaufen sich hier im Schnitt auf bis zu 14 Euro“, sagt Hebecker. Dass die jüngst in Hamburg eingeführte Mietpreisbremse die Lage entspannt, bezweifelt Makler Wolfgang Philipp. „Im Grindelviertel steigen die Mieten trotzdem scheinbar ungebremst.“ Otto indes ist sicher: „Die Preise werden sich langfristig auf einen sogenannten Gleichgewichtspreis einpendeln – unter anderem, weil mehr Wohnungen gebaut werden.“ Der Mieterverein zu Hamburg will gegensteuern, indem er außer einem inzwischen „nachgebesserten“ MietpreisCheck, wie Vorsitzender Siegmund Chychla betont, jetzt auch einen MieterhöhungsCheck anbietet. Zwar kostet dieser für Nicht-Mitglieder 14,90 Euro, „weil wir mit einer Anwaltskanzlei zusammmenarbeiten“,der Betrag werde aber angerechnet, sobald man dem Verein beitrete. Bis Jahresende, so kündigt Chychla an, soll noch ein Online-Check der Betriebskosten kommen.

Noch ein Problem, so Otto, muss die Politik zusammen mit der Wohnungswirtschaft lösen. „Wir beobachten einen Mismatch am Wohnungsmarkt: Alte Menschen verbleiben in zu groß gewordenen Wohnungen – auch aus Sorge, sich eine kleinere Wohnung zu einem vermutlich höheren Preis nicht leisten zu können“, sagt der Ökonom.

Wie eine Lösung aussehen könnte, ließ er offen. Einen Vorschlag machte er indessen mit Blick auf ein weiteres Problem – den Rückbau von Gebäuden in schrumpfenden Regionen initiieren. „Hier könnten fiskalische Instrumenten gute Impulse geben.“