Zwischen den Vertragsparteien kann es schnell zum Streit kommen. „Das Mietrecht ist sehr komplex“, sagt die Mietrechtsanwältin Beate Heilmann.

Mieter ist irgendwann fast jeder einmal in seinem Leben. Doch nur wenige kennen sich mit allen rechtlichen Fragen rund um das Thema Wohnen aus: „Das Mietrecht ist sehr komplex“, sagt die Mietrechtsanwältin Beate Heilmann. Sie ist in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) tätig. „Allein der Bundesgerichtshof fällt jedes Jahr zahlreiche Urteile in diesem Bereich“, sagt die Anwältin. Selbst Juristen kennen sich daher oft nicht in jedem Winkel dieses Rechtsgebietes aus.

Drei Nachmieter zu stellen, reicht für einen Vertragsausstieg nicht aus

So glauben viele, wenn sie drei Nachmieter stellen, kommen sie früher aus dem Vertrag. Doch das ist falsch. „Mieter müssen sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten“, sagt Heilmann. Anders verhalte es sich nur, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass ein Nachmieter gestellt werden dürfe. Bei Zeitmietverträgen können Härtegründe vorliegen, die es für Mieter unzumutbar machen, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben. Zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt oder in ein Altenheim zieht. In diesen Fällen reicht ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

Ein Irrtum ist auch, dass viele meinen, wer dreimal hintereinander als Untermieter die Miete überweise, ist automatisch im Mietvertrag. „Das ist falsch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Vertragspartner des Vermieters bleibt immer der Hauptmieter, egal wer das Geld an ihn überweist.“

Irgendwann stehen viele Paare vor der Frage: Wollen wir zusammenziehen? Gleich im Anschluss stellt sich die Frage: zu mir oder zu dir? „Grundsätzlich kann jeder seinen Partner in die eigene Wohnung aufnehmen“, erklärt Mietrechtsanwältin Heilmann. „Allerdings müssen sie beim Vermieter sein Einverständnis einholen.“ Ablehnen kann ein Vermieter das in der Regel nicht. „Das geht nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel, wenn die Wohnung dann überbelegt wäre“, sagt Heilmann. Mieter sollten aber trotzdem die Erlaubnis einholen. Versäumen sie dies, riskieren sie unter Umständen eine Kündigung. Denn in einem Fall, in dem es um Untervermietung ging, entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass Mieter ihre Pflichten verletzen, wenn sie eine Genehmigung nicht erbitten, auch wenn sie Anspruch auf Genehmigung haben (Az.: VIII ZR 74/10).

Unsicherheit herrscht vielerorts bei Mängeln in der Wohnung. In solchen Fällen kann grundsätzlich die Miete gemindert werden. „Viele denken, sie brauchen dafür die Zustimmung des Vermieters“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Doch das ist falsch. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter vom Mangel informiert wird. „Bis dieser beseitigt ist, dürfen Mieter die Miete kürzen“, stellt Ropertz klar. Allerdings sollte man vorher Rechtsrat über die Höhe der Minderung einholen. „Wer über das Ziel hinausschießt, läuft Gefahr, gekündigt zu werden“, mahnt Marielle Eifler vom Mieterverein zu Hamburg.

Eine Mieterhöhung ist unangenehm. Doch richtig ärgerlich wird sie, wenn der Nachbar davon verschont bleibt. „Ein Vermieter muss nicht alle Mieter gleich behandeln“, sagt Heilmann. „Es gibt keinen Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht.“ Zwar darf niemand diskriminiert werden, der Vermieter ist aber grundsätzlich frei in seinen Entscheidungen. So ist es zulässig, einer Partei die Hundehaltung zu erlauben, einer anderen aber nicht.

Es gibt kein Recht, ein Mal im Monat feiern zu dürfen

Ein weiterer Irrglaube ist, dass man einmal im Monat im Haus feiern darf. „Das ist falsch“, sagt Ropertz. „Bei allen Partys und Feiern, egal aus welchem Anlass, ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen.“ Das bedeutet: Ab 22 Uhr gilt Nachtruhe.

Ähnliches gilt für das Grillen auf dem Balkon. „Ein grundsätzliches Recht darauf gibt es aber nicht“, sagt Happ. „Die Rechtsprechung ist hier sehr uneinheitlich.“ Nach Ansicht des Landgerichts Essen ist ein Verbot sachlich gerechtfertigt, wenn Vermieter im Mietvertrag vorgeben, dass weder auf dem Balkon noch auf der Terrasse gegrillt werden darf (Az.: 10 S 438/01). Fehlt eine entsprechende vertragliche Regelung, darf zwar theoretisch dort der Grill entfacht werden. Ziehen Rauch und Qualm in Nachbarwohnungen, ist Grillen nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg aber verboten (Az.: 40 C 229/72). Das Amtsgericht Bonn hingegen hielt es für zulässig, dass von April bis September einmal monatlich gegrillt wird, wenn die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert werden (Az.: 6 C 545/96).