Wer ein Haus bauen will, muss bei Planung und Finanzierung des Vorhabens vieles beachten

"Stein auf Stein, Stein auf Stein: Das Häuschen wird bald fertig sein" - so einfach, wie in einem bekannten Kinderlied besungen, ist der Weg zum Eigenheim leider nicht.

Das beginnt schon beim Standort des zukünftigen Traumhauses. "Zum Bauen braucht man ein Grundstück, das man sich genau ansehen sollte, bevor man es kauft", sagt Frank Staudinger vom Verband Privater Bauherren in Hamburg. "Dafür ist eine Baugrunduntersuchung nötig. Erst danach weiß man, ob auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden kann", ergänzt er. Zudem sei es wichtig, vor dem Kauf die Lage genau unter die Lupe zu nehmen. Wer will schon zwischen Schnellstraße und Bahnschienen wohnen?

Daher ist der Blick in den Flächennutzungs- und Bebauungsplan der Gemeinde anzuraten. Ersterer verrät, wie einzelne Gebiete zukünftig genutzt werden sollen, dem zweiten kann entnommen werden, was beziehungsweise wie auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Ein Tipp von Frank Staudinger in diesem Zusammenhang: "Ich empfehle jedem, ein Grundstück ohne Baubindung zu kaufen."

So ist es durchaus möglich, Grundstück und Hausprojekt bei einem Bauträger im Paket zu kaufen. Aber "mit der Bindung an einen Bauträger kann man den Wettbewerb nicht für sich nutzen", sagt Staudinger. Zudem fielen die 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer dann nicht nur auf den Grundstücks-, sondern auch auf den Hauspreis an. Ohnehin sollten die vielen Kosten, die sich mit dem Grundstückskauf ergeben, nicht unterschätzt werden. Zum eigentlichen Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, das Notar-Honorar für die Beurkundung sowie gegebenenfalls Maklercourtage und Gebühren für den obligatorischen Grundbucheintrag nach dem Kauf hinzu. Möglich sind auch zusätzliche Kosten für die Erschließung, denn Wegeanschluss sowie Anbindung an die Kanalisation kosten Geld, das oft nicht im Kaufpreis enthalten ist.

Spätestens wenn das Grundstück bezahlt werden muss, stellt sich also die Frage der Finanzierung. "Die sollte vor dem Kauf stehen", sagt Dirk Scobel, Experte für Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg. In Ratgebern wird empfohlen, dass Bauherren mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital der voraussichtlichen Hausbaukosten haben. Allein die genannten Nebenkosten können schnell bis zu 20 Prozent des Gesamtpreises ausmachen.

Bevor man einen Kredit aufnimmt, sollte man "sich nur von jemandem beraten lassen, der in diesem Bereich kein Produkt verkauft", sagt Scobel. Der Experte von der Verbraucherzentrale warnt zudem vor zu ambitionierter Planung: "Man sollte sich mit der monatlichen finanziellen Belastung nicht übernehmen." Maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens sollten pro Monat für das Darlehen und laufende Kosten eingeplant werden.

Wenn die Finanzierung endlich steht, stellt sich noch die Frage, mit wem man seine Vorstellungen realisiert. "90 Prozent aller Bauherren entscheiden sich für einen Bauträger oder einen Generalunternehmer", schätzt Frank Staudinger. Sowohl ein Bauträger, der alle Leistungen an Dritte vergibt, als auch Generalunternehmer (meist ein Bauunternehmen, das 30 bis 40 Prozent des Baus selbst erbringt) haben den Vorteil, dass man das Haus zum Festpreis erhält. "Aber jeder Bauherr sollte vor Vertragsabschluss exakt klären, welche Leistungen er für den Festpreis erhält", betont Staudinger. Sonst sei dieser nicht der Endpreis.

Jörg Wilken, Geschäftsführer der West-Elbe Bauträger- und Handelsträger GmbH, empfiehlt das Bauen mit einem Bauträger vor allem, wenn Bauherren "kaum Kenntnisse von den Abläufen beim Hausbau haben oder wenn sie zeitlich sehr eingeschränkt sind". Der Bauträger fungiert in der Regel als Bauherr und stellt den Bauleiter. So nimmt er dem Kunden von der Planung über die Baugenehmigung bis zur Beschäftigung der einzelnen Gewerke wie Maurer, Dachdecker und Klempner alles ab.

Wer mit einem Architekt baut, kann dagegen mehr mitbestimmen, zum Beispiel, welcher Betrieb die Trockenbauarbeiten durchführt oder die Fliesen verlegt. Die Bauleitung und damit die Überwachung der Bauarbeiten liegen allerdings meist beim Architekten. "Die Bauordnung verlangt einen Bauleiter, und wer hier keinen Fachmann hinzuzieht, tut sich keinen Gefallen", sagt Frank Staudinger.

Wie auch immer die Entscheidung ausfällt: Regelmäßige Besuche der Baustelle sind schon wegen des meist nach Baufortschritt vereinbarten Zahlungsplanes ratsam.