Exklusive Immobilien haben in Hamburg offenbar keine Probleme, Käufer oder Mieter zu finden. Die von Jones Lang LaSalle (JLL) zum Hamburger...

Exklusive Immobilien haben in Hamburg offenbar keine Probleme, Käufer oder Mieter zu finden. Die von Jones Lang LaSalle (JLL) zum Hamburger Wohnungsmarkt jetzt vorgelegte Studie "Residential City Profile 2008" kommt zu dem Schluss: "Die Marktsituation auf dem Wohnimmobilienmarkt Hamburg ist angespannt, da der Bedarf an Wohnraum vor allem im hochpreisigen Segment nicht vollständig gedeckt werden kann."

Die Folge, so die Beobachter von JLL: Der positive Marktdruck wirkt sich auf die Mieten und Preise für renovierte Altbauten und auf Neubauten aus. Besonders in dem von jungen Menschen beliebten Bezirk Eimsbüttel sei es zu einem Preisanstieg bei Altbauwohnungen von circa vier Prozent gekommen. Registriert würden durchschnittliche Angebotsmieten von 12,80 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in der HafenCity erreichten sogar mehr als 20 Euro/m⊃2;.

Die Studie prognostiziert für Hamburg einen weiteren Mietanstieg. Vor allem in begehrten Lagen wie in Altona, Hamburg-Mitte und Eimsbüttel sei damit zu rechnen, da hier auch die Nachfrage nach Wohnraum seitens der Investoren steige, was sich auf das Mietniveau erhöhend auswirke. Fazit von Stefan Mergen, Leiter Residential Valuation bei JLL Deutschland: "Die Elbmetropole läuft der wachsenden Wohnungsnachfrage hinterher." Zurzeit würden vermehrt Wohnungen im Hochpreissegment geschaffen, während es im preisgünstigen und familienfreundlichen Wohnraum zu einer Unterversorgung komme.

"Dies ist richtig", sagt Joern Olaf Ridder, Experte für Miet-Immobilien bei Grossmann & Berger. Man könne hier und da sogar einen "Wohnungsnotstand" feststellen. "Der ist vor allem bei bezahlbaren Altbauwohnungen mit mehr als drei Zimmern zu beobachten." Hier gebe es kaum noch Angebote, obwohl die Kunden bereits viele Abstriche machten. "Trotzdem verzeichnen wir Mietanstiege von zehn bis 15 Prozent. Das bezieht sich auch auf Häuser. Hier gibt es kaum noch Angebote, obwohl die Nachfrage nach Häusern für eine Kaltmiete von 1500 bis 2200 Euro im Monat riesig ist." Zu einer ähnlichen Einschätzung kommt Frank Stolz, Experte bei Grossmann & Berger für Neubau-Projekte. "Preiswerter, familienfreundlicher Wohnraum wird in Hamburg kaum noch geschaffen. Vieles spielt sich im hochpreisigen Bereich ab, da hier die Bauträger eine kaufkräftige Klientel finden und das Investitionsrisiko gering ist." Grundsätzlich sei in der Hansestadt in allen 15 für Bauträger interessanten Stadtteilen derzeit ein deutlicher Preisanstieg von bis zu 40 Prozent (!) zu beobachten. "Davon betroffen ist auch das mittlere Preissegment", hebt Stolz hervor. "In Winterhude erhöhte sich der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung zwischen 2007 und 2008 um gut 600 Euro auf jetzt 4222 Euro pro Quadratmeter." In Harvestehude würden mit dem Projekt Sophienterrasse und dem in unmittelbarer Nähe dazu entstehenden Wohnprojekt der Vivacon bereits ganz andere Dimensionen erreicht werden. "Hier müssen Käufer für den Quadratmeter zwischen 8000 und 15 000 Euro bezahlen", sagt Stolz.

Weniger dramatisch fällt laut Jones Lang LaSalle die Bilanz für Eigentumswohnungen aus. Danach ist auf diesem Markt derzeit ein leichter Rückgang beim Preisniveau um drei Prozent auf 2660 Euro/m⊃2; zu beobachten. Hamburg komme damit im Vergleich zu anderen untersuchten Metropolen nach München und Frankfurt (3510 und 2700 Euro/m⊃2;) auf Platz drei. Die höchsten Zunahmen bei den Schwerpunktpreisen registriert JLL in den Bezirken Altona (24 %) und Bergedorf (12 %, s. Tabelle). "Grund ist die gestiegene Nachfrage wirtschaftlich unabhängiger Käufer nach Wohnungen im hochpreisigen Segment", sagt Stefan Mergen. Ausreißer nach oben sei auch hier die HafenCity mit Quadratmeterpreisen von mehr als 4000 Euro. Eine Altbau-Eigentumswohnung koste dagegen etwa 2730 Euro/m⊃2; im Schnitt. Für Neubauwohnungen müssten meist 3440 Euro/m⊃2; investiert werden. Hoch im Kurs stünden in der Hansestadt Wohnungen mit mehr als 90 m⊃2; Wohnfläche, nicht zuletzt wegen der langfristigen Kaufentscheidung, die hier eine Rolle spiele. Mit 3020 Euro/m⊃2; kosteten sie fast doppelt so viel wie eine Einzimmerwohnung.

Eine hohe Nachfrage nach Wohnungen in guten Lagen mit hoher Bauqualität beobachtet auch der IVD Nord. "Unsere Makler berichten, dass im hochpreisigen Segment mehr Wohnungen verkauft werden können, als zur Zeit angeboten werden", sagt Sprecher Gerhard Feldmann. Ein Grund sei, dass viele Kapitalanleger wieder die Immobilie als Anlage entdeckten, sodass sie jetzt ihr Geld umschichteten. Feldmann will daraus nur ungern den Schluss ziehen, dass es dadurch in breitem Umfang zu Mieterhöhungen und Preissteigerungen kommt. Er räumt aber ein: "Im oberen Mietbereich könnte dies der Fall sein, da wir hier eine bislang ungebrochene Nachfrage registrieren und sich hier auswirken könnte, dass viele ihre Kaufüberlegungen zunächst wegen der Wirtschaftslage zurückstellen, sich aber gleichzeitig am gehobenen Bereich auf dem Mietwohnungsmarkt orientieren."

"Viele gute Gründe für gute Stimmung" lautete deshalb die Bilanz des Maklerunternehmens Dahler & Company, mit der es sich letzte Woche mitten in der Finanzmarktkrise an die Öffentlichkeit wendete. Wohnungen und Häuser in begehrten Lagen hätten 2008 in Hamburg bis zu 20 Prozent an Wert gewonnen. Die Krise hätte "lediglich die saisonale Marktabschwächung in den Wintermonaten verstärkt", wie Björn Dahler, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens, feststellte. Marko Eilers, Leiter der Filiale Elbvororte, ergänzte: "Die Preise für Premium-Immobilien sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, daran hat auch die Eintrübung der Konjunktur nichts geändert."

Für Mieter ist dieses Ergebnis von JLL zum Schluss eventuell tröstlich: Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,70 Euro/m⊃2; liegt Hamburg im Vergleich zu München und Frankfurt im Mittelfeld, denn dort bezahlt man gut 2,80 und 4,40 Euro pro Quadratmeter mehr.