Siegmund Chychla, stellvertretender Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Wohnungssuche.

Laufen beim Mieterverein viele Beschwerden von Wohnungssuchenden ein?

„Oh ja. Die meisten Leute beschweren sich über zu hohe Mietforderungen. Häufig werden zwölf Euro und mehr Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt, obwohl laut Mietenspiegel sieben Euro üblich sind. Auch finden viele es überflüssig, dass sie für einen Makler Gebühren zahlen müssen, der sie mit 30 bis 40 Bewerbern durch eine Wohnung gejagt hat. Bei überhöhten Mieten fallen entsprechend hohe Courtagen für die Makler an – das zweifache einer Kaltmiete plus Mehrwertsteuer. Und dann gibt es auch immer wieder Beschwerden, dass man im Vorfeld umfangreiche Auskünfte über die eigene Person erteilen muss und man nicht weiß, ob diese Daten anschließend auch wieder vernichtet werden. Wenn man sich als Bewerber zehn Wohnungen ansieht, muss man zehnmal einen Stapel von Unterlagen vorbereiten und sie treu in die Hände von Leuten geben, die man nicht kennt.

Welche Angaben muss ein Wohnungssuchender machen?

Bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt verhandelt man auf Augenhöhe mit dem Makler oder Eigentümer, und kann sagen, dass diese auf bestimmte Angaben keinen Anspruch haben. Wenn man das in Hamburg macht, wird man aber wohl keine Wohnung bekommen. Eigentlich darf der Vermieter nur die allgemeinen Daten wie Name, Telefonnummer und allgemeine Auskünfte – nicht Nachweise – über die Solvenz verlangen. Wir empfehlen, zu sagen, dass man „mehr als“ verdient. Niemand ist verpflichtet, exakt seinen Verdienst anzugeben. Und es gibt natürlich eine Reihe von Fragen, die nicht gestellt werden dürfen. Ein Babywunsch oder die Religionszugehörigkeit gehen einen Vermieter nichts an. Aber natürlich darf er fragen, mit wie vielen Personen man die Wohnung beziehen will. Zusammengefasst: Der Mieter muss wahrheitsgemäße Angaben über Sachverhalte machen, die mietrelevant sind. Er muss sagen, ob er berufstätig ist oder nicht, und er muss die Höhe des Einkommens mitteilen. Werden darüber hinausgehende Fragen gestellt, stehen wir auf dem Standpunkt, dass man mogeln darf. Werden Fragen gestellt, die nicht gestellt werden dürfen, kann es kein Kündigungsgrund sein, wenn man nicht die Wahrheit gesagt hat.

Woran erkenne ich, ob eine Wuchermiete verlangt wird?

Ein Blick in den Mietenspiegel zeigt einem, wo der Mittel- und der Höchstwert liegt. Bewegt sich die geforderte Miete bei einer Neuanmietung zwischen Mittelwert und Höchstwert, kann man als Wohnungsmieter von Glück sprechen. Die Miete ist dann zwar nicht ortsüblich, aber sie liegt noch im Rahmen. Eine Wuchermiete zu bestimmen, war früher leichter als heute. Bis 2004 konnte man mit dem Begriff Mietpreisüberhöhung operieren. Jeder, der mehr als 20 Prozent genommen hat, musste das zurückzahlen. Doch das ist Geschichte, seit der Bundesgerichtshof die Anforderungen so hoch gesteckt hat, dass diese Grenze nicht mehr gilt. Heute wird man bei einer Mietforderung, die 50 Prozent über dem Höchstwert des Mietenspiegels liegt, von Wucher sprechen können. Meist aber scheuen die Betroffenen den Gang zum Gericht. Wo kein Kläger, dort kein Richter.

Große Wohnungsunternehmen arbeiten professionell und routiniert. Worauf muss man achten, wenn man eine Wohnung von einem Privatmann mietet?

Zunächst einmal sollte man bei der Anmietung einer Eigentumswohnungen bedenken, dass man immer damit rechnen muss, dass der Vermieter einem wegen Eigenbedarf kündigen kann. Und dann gibt es immer auch eine Eigentümergemeinschaft, die Beschlüsse fassen kann, an die der Vermieter gebunden ist. Er kann noch so verständnisvoll und gutmütig sein, er ist verpflichtet, Beschlüsse über Tierhaltung, Antennen etc. gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.

Was muss in einer Wohnung vorhanden sein?

Sie muss mit Elektrizität versorgt sein, über einen Wasseranschluss verfügen und beheizbar sein. Weil der Markt heutzutage so eng ist, leisten es sich viele Vermieter, eine Küche ohne Herd zu vermieten. Das dürfen sie. Es muss auch nicht in jedem Zimmer eine Heizung sein. Aber solche Dinge wie auch Schäden sollten bei der Besichtigung mitgeteilt werden. Werden offenkundige Mängel bei der Anmietung nicht beanstandet, hat der Mieter später kein Recht auf Mietminderung. Wenn ich aber verdeckte Mängel feststelle, die nicht offenkundig waren, hat die Mietsache einen Mangel, den der Vermieter beseitigen muss. Man sollte die Wohnung gründlich untersuchen, bevor man einen Mietvertrag unterschreibt. Aber das ist natürlich leicht gesagt, wenn die Bewerber Schlange stehen. Dann heißt es gleich: „Der Nächste bitte“.

Haben Sie einen Tipp für eine Wohnungsbesichtigung?

Man darf sich nichts vormachen. Sich um eine Wohnung zu bewerben, ist wie ein Vorstellungsgespräch. Wer gut gekleidet ist, eine Mappe dabei hat, auch wenn das eigentlich nicht rechtens ist, ist im Vorteil. Natürlich sollte man auf seine Rechte pochen, aber solange der Markt so eng ist wie jetzt, muss man damit rechnen, dass man dann benachteiligt ist. Dennoch sollte man bestimmte Regeln einhalten. Man sollte keinen Mietvertrag blind unterschreiben, nur weil man froh ist, eine Wohnung in seinem Traumviertel gefunden zu haben. Und man sollte bei der Wohnungsübergabe jeden auch noch so kleinen Mangel schriftlich festhalten und von Zeugen abzeichnen lassen. Sonst wird häufig später behauptet, der Mangel sei vom Mieter verursacht worden.