Berlin. Die Höhe der Grundsteuer soll neu berechnet werden. Hausbesitzer müssen dafür online Daten an die Finanzbehörden melden. Ein Leitfaden.

• Millionen Menschen in Deutschland müssen sich darauf einstellen, eine zweite Steuererklärung abzugeben
• Gemeint sind die Hausbesitzer: Denn bei der Berechnung der Grundsteuer ändert sich einiges
• Wir geben die wichtigsten Tipps und zeigen, worauf sie achten müssen

Viele Haus- und Grundstückseigentümer und -eigentümerinnen haben in den vergangenen Wochen Post von ihrer Finanzbehörde bekommen: Darin werden sie aufgefordert, zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober eine Grundsteuererklärung abzugeben. Inzwischen wurde die Frist sogar bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Doch warum ist es nötig, eine solche Erklärung anzufertigen? Und was muss man dabei beachten? Wir klären die wichtigsten Fragen.

Grundsteuererklärung: Warum sie überhaupt nötig ist

Abgegeben werden müssen die Grundsteuererklärungen, weil die Höhe der Grundsteuer neu berechnet wird. Ausgelöst hat diese Neuberechnung ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Das erklärte 2018 das alte System zur Berechnung für verfassungswidrig. Bund und Länder mussten daher das System reformieren und berechnen jetzt die Grundsteuer für alle 36 Millionen Grundstücke neu.

Mit den Daten aus der Grundsteuererklärung berechnen die Finanzämter zuerst den sogenannten Grundsteuerwert des jeweiligen Grundstücks. In einem zweiten Schritt wird dieser Wert mit einer bundeseinheitlichen Grundsteuermesszahl multipliziert. Nun erheben die Kommunen unterschiedlich hohe Grundsteuern, was sich im sogenannten Hebesatz ausdrückt. Im dritten Schritt multiplizieren die Kommunen daher den Wert mit ihrem Hebesatz – und ermitteln so die endgültige Grundsteuer.

Es wird etwas dauern, bis alle Grundsteuerwerte neu berechnet sind. Deshalb ist mit den neuen Steuerbescheiden nicht vor Herbst 2024 zu rechnen. Erstmals zahlen müssen Eigentümer den neuen Betrag ohnehin erst ab Januar 2025.

Bis dahin nutzen die Finanzämter noch die alten sogenannten Einheitswerte zur Berechnung. Diese basieren auf jahrzehntealten Grundstückswerten – und bilden die tatsächlichen Preisentwicklungen schon längst nicht mehr ab. In Ostdeutschland wurden die Einheitswerte nur einmal – nämlich 1935 – festgestellt. In Westdeutschland passierte das zuletzt 1964.

Übrigens: Nicht nur Immobilienbesitzer, sondern auch Mieter sind von der Neuberechnung betroffen. Denn Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen. Doch auch hier gilt, dass die Neuregelung erst ab 2024 greift und sich daher erst dann auf die Nebenkosten auswirkt.

Grundsteuer: Diese Angaben müssen Eigentümer für die Erklärung parat haben

Bislang sind etwa 20 Angaben nötig, um die Grundsteuer zu berechnen. Durch die Neuregelung geht es nur noch um fünf Zahlen:

1. Grundstücksfläche
2. Bodenrichtwert
3. Immobilienart
4. Alter des Gebäudes und
5. das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche.

Bei Gewerbegrundstücken sind es künftig höchstens acht Zahlen anstatt bislang mehr als 30. Für Land- und Forstwirtschaftsbetriebe soll es ebenfalls einfacher werden.

Wie Eigentümer an die Daten kommen

Es gibt mehrere Wege, an die Daten zu kommen. Grundstückseigentümer legen sich am besten den Grundbuchauszug als Ausfüllhilfe bereit. Wer diesen nicht mehr findet, kann sich beim Grundbuchamt eine neue Kopie besorgen. Auch das Informationsschreiben der Finanzverwaltung zur Neuberechnung sowie der Einheitswertbescheid, der Kaufvertrag oder die Bauunterlagen können helfen.

Spätestens ab 1. Juli sollen die Daten auch online über eine Karte des Bodenrichtwertinformationssystems (Boris-D) für alle Bundesländer abrufbar sein. Einige Länder stellen im Internet darüber hinaus einen „Grundsteuerviewer“ bereit. Das ist eine Webseite mit den nötigen Infos. Links dazu finden sich auf der zentralen Website aller Bundesländer auf grundsteuerreform.de.

Wie die Grundsteuererklärung abzugeben ist

Die Grundsteuererklärung muss jeder Grundeigentümer elektronisch abgeben. Für unbebaute Grundstücke, für Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen geht das einfach und kostenlos über die Webseite grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de. Diese dürfen auch diejenigen nutzen, in deren Informationsschreiben das Finanzamt schreibt, sie sollten die Erklärung über das kostenlose Online-Portal Elster einreichen.

Davon ausgenommen sind Eigentümer in einigen Bundesländern, in denen in jedem Fall Elster genutzt werden muss. Dabei handelt es sich um:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen

Gehört das Grundstück einer Erbengemeinschaft oder liegt der Wohnsitz des Eigentümers oder der Eigentümerin im Ausland, kann die Erklärung ebenfalls nur über Elster eingereicht werden.

Der Geld-Ratgeber Finanztip empfiehlt, sich am besten bald bei Elster zu registrieren, sofern man dort noch kein Konto hat, damit das Portal in ein paar Wochen nutzbar ist. Denn es dauert einige Zeit, bis das Konto aktiviert wird.

Wer mehrere Grundstücke in verschiedenen Bundesländern sein Eigen nennt, nimmt am besten ein kostenpflichtiges, kommerzielles Steuerprogramm (zum Beispiel Smartgrundsteuer oder Grundsteuer-Digital) zur Hilfe – das erleichtert die Arbeit deutlich. Auch Steuerberater können bei der Abgabe helfen. Lohnsteuerhilfevereine dürfen dagegen keine Grundsteuererklärungen bearbeiten.

Wohin die Steuereinnahmen fließen

Die Einnahmen aus der Grundsteuer landen ausschließlich in den Kassen der Städte und Gemeinden. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums sind das derzeit fast 15 Milliarden Euro pro Jahr. Damit finanzieren die Kommunen unter anderem Schulen, Kindertageseinrichtungen, Schwimmbäder oder den Brücken- und Radwegebau.

Insgesamt sollen sich die Einnahmen aus der Steuer durch die Reform nicht erhöhen – darauf hatten sich Bund und Länder bei der Neufassung zumindest verständigt.

Grundsteuer-Reform: Wer muss danach mehr zahlen?

Zwar soll die Gesamtsumme der Grundsteuer durch die Reform nicht steigen, sie setzt sich künftig aber anders zusammen. Entscheidend für die Steuerlast jedes Einzelnen wird ab 2025 sein, in welcher Nachbarschaft sich die Immobilie oder das Grundstück befindet.

Ist die Lage seit 1964 (Westen) beziehungsweise 1935 (Osten) eher attraktiver geworden, dürfte auch die Grundsteuer steigen. Das gilt vor allem für jene Städte und Gemeinden, die seitdem einen Aufschwung erlebt haben.

Teurer werden könnte es durch die Reform zukünftig auch für Mieterinnen und Mieter in attraktiven Großstädten: Denn Eigentümer dürfen die Steuer weiterhin auf die Betriebskosten umlegen. In eher struktur­schwachen Gebieten Deutschlands könnte die Steuerlast dagegen sinken.

Dieser Beitrag erscheint in Kooperation mit finanztip.de. Der Geld-Ratgeber für Verbraucher ist Teil der Finanztip-Stiftung.