Hamburg. Wegen der Corona-Krise kommen immer mehr Häuser unter den Hammer. Was das mit dem Anstieg von Firmenpleiten zu tun hat.

Wer auf den einschlägigen Onlineportalen nach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern in Hamburg sucht, wird fast mit Sicherheit auf Objekte stoßen, die nur mit einem „Musterfoto“ aufgelistet sind: Immobilien, die zur Zwangsversteigerung anstehen.

Manchen schreckt das ab, weil dahinter meist ein tragisches Schicksal steht, andere hingegen erhoffen sich, vergleichsweise günstig an ein Eigenheim im teuren Hamburg zu kommen. Dabei geht es keineswegs nur um Immobilien im unteren Preisbereich. Unter den Angeboten findet sich zum Beispiel auch ein Einfamilienwohnhaus in Rissen mit einem Verkehrswert von deutlich mehr als 700.000 Euro oder eines in Ohlstedt für sogar gut zwei Millionen Euro.

Zwar hat über die zurückliegenden 15 Jahre die Zahl der Zwangsversteigerungstermine in der Hansestadt wie auch in Deutschland insgesamt angesichts steigender Immobiliennachfrage und sinkender Zinsen immer weiter abgenommen. Doch Experten erwarten nun eine Trendwende wegen der Corona-Krise. „Einen Anstieg um 50 Prozent im kommenden Jahr kann ich mir durchaus vorstellen“, sagt Axel Mohr, Geschäftsführer des Ratinger Wirtschaftsinformationsdienstes Argetra, der bundesweit Daten zu Zwangsversteigerungen zusammenträgt.

Es wird zu deutlichem Anstieg der Firmenpleiten kommen

Schon demnächst könne sich das Blatt wenden, meint auch Michael Wiesendorf, Mitglied der Geschäftsleitung der Immobilien Investment Akademie in Dresden. Denn nachdem Ende September die coronabedingte Aussetzung der Insolvenzantragspflicht ausgelaufen ist, werde es zu einem deutlichen Anstieg von Firmenpleiten kommen – und an den Unternehmen hingen Arbeitsplätze, die „oft überteuerte Eigenheime der Arbeitnehmer finanzieren“, so Wiesendorf: „Hinter den Kulissen steigen die Zahlen von ,notleidenden‘ Immobilienkrediten bereits stetig an.“

Dass im ersten Halbjahr 2020 die Zahl der Zwangsversteigerungen aber noch einmal abgenommen hat, erscheint nur auf den ersten Blick paradox. Eine Erklärung dafür liefert ein am 23. März verabschiedetes Bundesgesetz: Banken und Sparkassen wurden verpflichtet, fällige Raten auf Darlehensverträge mit Privatpersonen, die durch die Pandemie Einnahmeausfälle erlitten haben, für drei Monate zu stunden.

Es werden deutlich mehr Privatinsolvenzen erwartet

„Solange die Stundung läuft, kann ein Kreditvertrag auch nicht von der Bank gekündigt werden“, erklärt Mohr. „Ein Zwangsversteigerungsverfahren kann aber erst sechs Monate nach der Kündigung des Immobiliendarlehens eingeleitet werden.“ Außerdem unterdrückten die massiven Staatshilfen, unter anderem die Kurzarbeiterregelung, vorübergehend den ansonsten wegen der Krise in etlichen Branchen drohenden Anstieg von Unternehmenszusammenbrüchen und Jobverlusten.

Für die Monate Oktober bis Dezember und auch im Jahr 2021 erwartet die Hamburger Wirtschaftsauskunftei CrifBürgel jedoch deutlich mehr Privatinsolvenzen in Deutschland. „Für das laufende Jahr gehen wir von bis zu 85.000 Privatinsolvenzen aus, 2021 könnten es mehr als 100.000 werden“, sagt CrifBürgel-Geschäftsführer Frank Schlein. Auf Dauer werde auch die Kurzarbeit die Zahl der Privatinsolvenzen erhöhen: „Die Menschen werden dadurch weniger Geld in der Tasche haben, um ihren Verpflichtungen wie Kreditzahlungen, Mieten oder Finanzierungen nachzukommen.“

Zwangsversteigerungsobjekte werden vermehrt nachgefragt

Doch im ersten Halbjahr 2020 haben in Hamburg die Privatinsolvenzen nach Angaben von CrifBürgel um 18 Prozent auf 1031 Fälle abgenommen – so wie tendenziell im gesamten Bundesgebiet. Das liege allerdings unter anderem an der längeren Bearbeitungszeit der Insolvenzgerichte während der Corona-Pandemie, erklärt Schlein.

Im vergangenen Jahr gab es in Hamburg laut Argetra 122 Termine für Zwangsversteigerungen. wobei der durchschnittliche Verkehrswert der Objekte bei fast 550.000 Euro lag. Zwar war die Fallzahl im Jahr 2010, nach der Finanzkrise, noch erheblich höher (411). Doch der Vergleich täuscht: Damals mussten für ein Objekt nicht selten noch mehrere Folgetermine angesetzt werden, weil die Immobilie nicht beim ersten Versuch zum Mindestgebot verkauft werden konnte. Heute hingegen kann nach Angaben von Mohr etwa jedes zweite Eigenheim bereits vor der Versteigerung von den Banken verkauft werden. „Zwangsversteigerungsobjekte werden vermehrt nachgefragt, weil auf dem normalen Markt kaum noch bezahlbare Immobilien zu finden sind“, sagt Mohr. Die Käufer hätten zudem den Vorteil, dass Makler- und Notarkosten entfallen.

Immobiliennachfrage in Hamburg hat weiter zugenommen

„Nach vielen Jahren mit guter Wirtschaftsentwicklung und niedrigen Zinsen spielen Zwangsversteigerungen auf dem Hamburger Immobilienmarkt heute aber eine eher untergeordnete Rolle“, sagt Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnen bei der Hamburger Maklerfirma Grossmann & Berger. Allerdings vermittelt auch das zur Haspa-Gruppe gehörende Unternehmen „in Einzelfällen“ Wohnungen und Häuser, „bei denen es Probleme mit der Finanzierung gibt“.

Weil die Immobiliennachfrage in Hamburg in diesem Jahr noch weiter zugenommen habe, gelingt es meist, die Objekte am Markt zu verkaufen, bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommen muss. „Derzeit lassen sich in der Regel gute Verkaufspreise erzielen, sodass die Schuldner in vielen Fällen keinen Verlust hinnehmen müssen, sondern unter dem Strich im Plus abschließen und einen Neustart wagen können“, sagt Gnielka.

Ob das auf längere Sicht so bleibt, ist fraglich. So warnte die Bundesbank schon zu Jahresbeginn, dass die Wohnimmobilienpreise in deutschen Großstädten um 15 bis 30 Prozent über dem Niveau liegen, das „durch sozio­demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. Und Bundesbank-Vorstandsmitglied Joachim Wuermeling erklärte erst im Juli, man habe am Wohnimmo­bilienmarkt in den vergangenen Jahren „eine Tendenz zu einer geringeren Kreditbesicherung sowie Preisübertreibungen in städtischen Gebieten“ feststellen können.

Quote der notleidenden privaten Immobilienkredite steigt

Dabei waren gerade die Hypothekenkredite zuletzt ein wesentlicher Wachstumsträger für die Banken. Bei der Haspa machten die Immobilienkredite – private und gewerbliche – zuletzt mit 18,9 Milliarden Euro nicht weniger als 40 Prozent der gesamten Bilanzsumme aus; vor fünf Jahren lag das Volumen der Hypothekendarlehen bei 13,8 Milliarden Euro. Auch bei der Commerzbank liegt der Schwerpunkt des Kreditportfolios nach eigenen Angaben auf dem Immobiliensektor. Im Halbjahresbericht des Frankfurter Konzerns heißt es, in den kommenden Quartalen müssten die Banken „verstärkt mit Kreditausfällen und einer steigenden Zahl von Firmen- und Privatinsolvenzen rechnen“.

Nach Einschätzung der Bundesvereinigung für Kreditankauf und Servicing, der Interessenvertretung von 30 im
Kredithandel tätigen Unternehmen in Deutschland, dürfte die Quote der notleidenden privaten Immobilienkredite im nächsten Jahr von 1,43 Prozent auf 1,94 Prozent ansteigen. Das klingt überschaubar, aber bezogen auf den Gesamtbestand dieser Darlehen von 1050 Milliarden Euro bedeutet das immerhin eine Zunahme der Problemkredite von mehr als 5,3 Milliarden Euro.