Hamburg. Immobilien in Hamburg und Umgebung werden teilweise etwas günstiger. Kunden haben davon aber kaum etwas, denn nun halten die Banken vermehrt die Hand auf. Und auch Handwerker wollen bezahlt werden, da bei vielen Bestandsimmobilien energetische Sanierungen anstehen.

Der Immobilienmarkt in Hamburg und Umgebung bleibt teuer, wandelt sich aber. „Aus einem Verkäufer- wird ein Käufermarkt“, sagte der Vorstandsvorsitzende der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, Jens Grelle, am Mittwoch bei der Präsentation des LBS-Immobilienmarktatlas Hamburg und Umland 2023. Das öffentlich zugängliche Angebot nehme wieder zu, die Vermarktungszeiten würden länger. Damit wachse für Käuferinnen und Käufer der Verhandlungsspielraum. Auf der anderen Seite erschwerten aber die im vergangenen Jahr eingeleitete Zinswende sowie die bei Bestandsimmobilien oft teuren energetischen Sanierungen den Kauf einer Immobilie.

Die LBS analysierte nach eigenen Angaben zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2022 insgesamt 18.723 Immobilienangebote in Hamburg und Umgebung. Um einen realistischen tatsächlichen Kaufpreis zu ermitteln, seien vom Angebot jeweils zehn Prozent abgezogen worden. Grelle sagte, die Einflüsse auf den Markt hätten sich im Untersuchungszeitraum so verändert wie in den vergangenen zehn Jahren nicht. Er zählte dazu unter anderem die hohe Inflation nach dem Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine. Nach Angaben des LBS-Vorstands Birgitta Göttelmann haben sich die Zinsen für einen Immobilienkredit inzwischen auf mehr als drei Prozent vervielfacht.

Dank niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage habe über viele Jahre ein klassischer Verkäufermarkt dominiert, sagte Grelle. „Ein Mensch, der sich entschieden hat, seine Bestandsimmobilie zu verkaufen, konnte praktisch jeden Preis am Markt durchsetzen, weil es immer einen Interessenten gab, der den Preis bereit war zu bezahlen.“ Das sei seit dem vergangenen Jahr vorbei. „Die dynamische Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist deutlich eingebremst.“

So sanken die durchschnittlichen Preise für nicht neue Häuser in Hamburg den Angaben zufolge seit Anfang vergangenen Jahres um 1,3 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen um 3,7 Prozent. Die günstigsten Häuser gab es im Stadtteil Hamm mit 3148 Euro pro Quadratmeter, die teuersten in Harvestehude mit 16.049 Euro je Quadratmeter. Die günstigsten Wohnungen wurden im Stadtteil Rönneburg mit 2922 Euro je Quadratmeter angeboten. Am teuersten war es erneut in Harvestehude, wo für eine Wohnung im Mittel 11.424 Euro je Quadratmeter aufgerufen wurden.

Im niedersächsischen und schleswig-holsteinischen Umland sanken die Preise für Bestandshäuser um einen Prozent auf im Mittel 3539 Euro pro Quadratmeter, die Preise für nicht neue Eigentumswohnungen stiegen um 0,8 Prozent auf 3389 Euro je Quadratmeter. Am teuersten waren Wohnungen dabei Anfang des Jahres mit im Mittel 4289 Euro je Quadratmeter in Ahrensburg, am günstigsten in Tostedt mit 2298 Euro je Quadratmeter. Bei den Häusern liegt Wentorf/Aumühle mit 4950 Euro ganz oben, am günstigsten ist es mit 2258 Euro im Umland von Stade.

Anders sieht es bei Neubauten aus. Vor allem aufgrund gestiegener Preise für Handwerker und Baustoffe kosten Häuser in Hamburg dem LBS-Immobilienmarktatlas zufolge im Schnitt 2,1 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Preisspanne liege zwischen 3975 Euro je Quadratmeter in Bergedorf und 9964 Euro in Nienstedten. Neubauwohnungen wurden sogar um 4,3 Prozent teurer und kosteten zwischen 4694 Euro pro Quadratmeter in Neugraben-Fischbek und 13.191 Euro in der HafenCity. Grelle wies jedoch darauf hin, dass es in vielen Stadtteilen kein oder nur ein kaum messbares Angebot gegeben habe.

Im Umland stiegen die Neubaupreise für Wohnungen im Schnitt um 8,4 Prozent, für Häuser um 2,5 Prozent. Die günstigsten Wohnungen gab es dabei für 2760 Euro je Quadratmeter im Lüneburger Umland, die teuersten in Wentorf/Aumühle für 6134 Euro. Bei den Neubauhäusern mussten Käufer mit 6390 Euro je Quadratmeter in Reinbek am tiefsten in die Tasche greifen, am günstigsten war es mit 2837 Euro im Umland von Lauenburg.

Für die Zukunft rechnet LBS-Vorstand Göttelmann in Hamburg mit eher konstanten Preisen. Gleichzeitig wies sie auf das immer wichtiger werdende Thema der energetischen Sanierung hin. In Hamburg seien 75 Prozent der mehr als 720.000 Wohnungen älter als 40 Jahre und erfüllten oft nicht die heutigen Anforderungen zum Klimaschutz.

„Der Investitionsaufwand wird künftig noch stärker auch in den Preisen gegengerechnet werden“, sagte sie. Entsprechend werde sich der Markt auch immer weiter aufteilen in teure klimagerechte Wohnungen und Häuser sowie in günstigere Immobilien mit einem Modernisierungsstau. „Die deutlichsten Preisrückgänge werden zukünftig Bestandsimmobilien verzeichnen, die hier großen Nachholbedarf haben“, sagte Grelle.