In Hamburg wechselten im Jahr 2016 Eigenheime für 1,6 Milliarden Euro den Besitzer. Doch das Angebot schrumpft.

Das große Interesse an den eigenen vier Wänden und die niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen werden auch in diesem Jahr in Hamburg für steigende Immobilienpreise sorgen. „Auch wenn die Entwicklung etwas verhaltener als in den Vorjahren ist“, sagt Oliver Pöpplau, Geschäftsführer der Sparda Immobilien.

Einer der Gründe ist die stark wachsende Bevölkerung in Hamburg. Immer mehr Menschen drängen an Alster und Elbe. Über 1,8 Millionen Menschen leben inzwischen in der Stadt, genau 1.810.438 Personen waren es Ende 2016 und damit 1,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. "Wachsende Bevölkerung und steigende Wirtschaftskraft werden die Immobilienpreise bis 2030 voraussichtlich noch einmal um bis zu 50 Prozent steigen lassen", heißt es in einer Studie der Postbank. „Die Stadt profitiert vom Zuzug und dem wachsenden Angebot an Arbeitsplätzen“, sagt Studienautor Michael Bräuninger, Leiter des Economic Trends Research (ETR). So nahm die Erwerbstätigkeit in den vergangenen fünf Jahren um 15 Prozent zu. Bis zum Jahr 2030 rechnet der Experte mit rund 110.000 neuen Einwohnern. Angesichts des Zuzugs von 23.000 Menschen in einem Jahr ist das noch vorsichtig geschätzt.

Einfamilienhäuser in Hamburg sehr gefragt

Für weiter steigende Preise sprechen noch andere Faktoren. Der Anteil der Hochqualifizierten unter den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wird laut Experten von 22 auf 37 Prozent zunehmen. Verbunden damit sind höhere Einkommen, mit denen auch höhere Preise und Mieten finanziert werden können. „Gleichzeitig wird von dieser Gruppe die Immobiliennachfrage angeheizt“, sagt Bräuninger.

Gefragt sind in Hamburg vor allem Einfamilienhäuser. Nach einer Studie von Engel & Völkers führt die Hansestadt das Ranking von 54 untersuchten Städten an, wenn es um das Verkaufsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern geht. Es lag 2016 bei 1,6 Milliarden Euro, was einem Rückgang von vier Prozent entspricht. Eine besondere Rolle im Premiumsegment spielt dabei der Hamburger Elbvorort Blankenese mit nur rund 13.500 Einwohnern. Hier registrierten die Grundstücksexperten sieben Kaufverträge mit einem Durchschnittspreis von rund 2,74 Millionen Euro oder rund 9000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Schnitt hatten die Objekte 300 Quadratmeter Wohnfläche.

14.000 Euro je Quadratmeter für Wohnungen in der HafenCity

Bei den Eigentumswohnungen erreichte Hamburg einen Umsatz von 2,5 Milliarden Euro, was einem Plus von zwei Prozent entspricht. Hier liegt Hamburg bundesweit auf dem dritten Rang, hinter Berlin und München. Für Premiumwohnungen in der HafenCity werden Durchschnittspreise von 14.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen.

Erstmals hat Engel & Völkers auch das Preisniveau für Eigentumswohnungen in repräsentativen Wasserlagen für 2017 untersucht, wobei die maximale Uferentfernung auf 150 Meter festgelegt wurde. Die gefragte Kombination aus Urbanität und Wasser hat ihren Preis: In Hamburg müssen dafür in Alsterlage 17 Prozent mehr bezahlt werden als wenn man im selben Stadtteil etwas weiter entfernt vom Wasser wohnt.

Doch das ist verglichen mit Düsseldorf und Berlin noch moderat. Dort liegen die Aufschläge für unmittelbare Wasserlage bei über 30 Prozent. Allerdings hat Hamburg mit 6700 Euro je Quadratmeter schon die höchsten absoluten Preise unter den untersuchten Metropolen für eine Eigentumswohnung in repräsentativer Wasserlage.

Preise für Eigenheime um 10,3 Prozent gestiegen

Doch auch wer weniger spektakulär wohnen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Nach der Studie von Engel und Völkers sind 2017 die Preise für Eigenheime um 10,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Für ein Einfamilienhaus müssen im Schnitt 633.000 Euro ausgegeben werden. Wohnungen verteuerten sich im Schnitt um 7,9 Prozent auf 4480 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Je nach Lage reichen die Quadratmeterpreise für Wohnungen von 1600 Euro bis zu 20.000 Euro.

Die Experten von Engel & Völkers rechnen damit, dass in diesem Jahr bei Eigentumswohnungen vor allem mittlere und einfache Lagen teurer werden, während für sehr gute und gute Lagen ein eher konstantes Preisniveau vorausgesagt wird. Bei den Einfamilienhäusern lautet die Prognose ähnlich: Steigende Immobilienpreise bei guten, mittleren und einfachen Lagen, konstante Preise bei sehr guter Lage.

Familien suchen Wohnungen in zentraler Lage

„Wohnimmobilien in Deutschland stellen neben der Eigennutzung angesichts steigender Einkommen und anhaltend niedriger Zinsen weiterhin eine sehr attraktive Form der Kapitalanlage und Altersvorsorge dar“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. Familien suchen verstärkt Wohnungen in zentraler Lage

Erstmals sind zwar 2017 im Durchschnitt die Immobilienpreise bei Neubauten um 3,6 Prozent gesunken, ­während sie noch im Jahr zuvor um 18 Prozent gestiegen waren, berichtet Grossmann & Berger. In absoluten Zahlen heißt das, 5200 Euro pro Quadratmeter müssen bei neuen Eigentumswohnungen bezahlt werden. „Aber daraus kann man keine Trendwende ableiten“, sagt Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger. Der Preisrückgang sei eher ein statistischer Effekt, weil deutlich weniger Objekte in den gefragten und sehr teuren Stadtteilen fertiggestellt wurden.

Preise sind auch an Randlagen angezogen

„Wir stellen fest, dass beim Immobilienerwerb von Familien verstärkt Vierzimmerwohnungen nachgefragt werden, weil sie wieder zentral wohnen wollen“, sagt Stolz. Ein Beispiel dafür sei das Projekt Tarpenbeker Ufer, wo insgesamt 750 Wohnungen in verschiedenen Eigentumsformen entstehen werden. Hier lässt sich noch für den Durchschnittswert von 5200 Euro pro Qua­dratmeter Wohneigentum erwerben.

Wer es günstiger möchte, muss weiter vom Zentrum entfernt wohnen. Die Alternative sind zum Beispiel Neubau-Reihenhäuser in Lemsahl-Mellingstedt. „Hier liegt der Durchschnittspreis bei 3800 Euro je Quadratmeter“, sagt Stolz. Die Kaufpreise liegen zwischen 415.000 und 515.000 Euro, wohlgemerkt für ein Reihenhaus. Das zeigt, wie stark die Preise auch inzwischen in Randlagen angezogen sind.