Hamburg. 238.000 Mietverträge untersucht: 8,15 Euro pro Quadratmeter. Saga und Genossenschaften dämpfen die Mieten. Hier die große Übersicht.
Andreas Breitner, der einflussreiche Vorsitzende des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), ließ keinen Zweifel aufkommen. „Es gibt keinen Grund zur Panik“, resümierte der Verbandschef gestern im Hotel East, nachdem Prof. Michael Lister die Ergebnisse einer großen Wohnungsmarktstudie vorgestellt hatte.
Den versammelten Vertretern der Wohnungswirtschaft war eine Botschaft wichtig: Trotz des jährlichen Zuzugs Tausender Menschen können Mieter in Hamburg nach wie vor auf eine ausreichende Zahl und auf bezahlbare Wohnungen zugreifen. Der Markt funktioniere im Großen und Ganzen gut. Eingriffe der Politik seien kontraproduktiv und schadeten den Mietern, hieß es.
Bei derzeit 8,15 Euro liege in Hamburg der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter, sagte Studienleiter Prof. Lister und fügte hinzu: Ein größerer Teil der Wohnungen sei sogar noch günstiger. Öffentliche Aufmerksamkeit fänden aber oft die extrem teuren Wohnungen, obwohl es von diesen „Ausreißern“ gar nicht so viele gebe. „Über die 5 Euro pro Quadratmeter redet kaum jemand, aber über die 16 Euro ein jeder.“
Das Team von Prof. Lister konnte auf rund 238.000 Mietverträge aus dem vergangenen Jahr zugreifen. Die Daten waren ihm anonymisiert von privaten, städtischen und genossenschaftlichen Vermietern zur Verfügung gestellt worden. Die Besonderheit liegt darin, dass die Untersuchung „tatsächliche Mietpreisdaten“ verwendete.
„Dabei werden im Unterschied zum Mietenspiegel tatsächliche Mietpreise berücksichtigt, die sich in den letzten vier Jahren nicht verändert haben bzw. bei denen es keine Mieterhöhung gegeben hat“, heißt es in der Studie. Zudem seien bei der Studie Sozialwohnungen erfasst worden, die üblicherweise beim Mietenspiegel unberücksichtigt blieben.
Damit, so die Botschaft, bilde die Studie die Lage auf dem Wohnungsmarkt deutlich realistischer ab als andere Untersuchungen. Dass die meisten Daten – rund 200.000 Verträge – von der städtischen Saga und den Genossenschaften stammten, räumte Prof. Lister ein. Um eine Verzerrung zu vermeiden, seien die Daten privater Vermieter hochgerechnet worden. Ihm sei hierzulande jedoch keine Untersuchung bekannt, die mehr Daten habe verwenden können als sein Team.
Es habe ihn nicht überrascht, dass sowohl die Mieten als auch die Spanne zwischen niedrigstem und höchstem Wert bei Saga und Genossenschaften geringer als im privaten Sektor ausfielen, sagte Prof. Lister. So lägen der durchschnittliche Mietzins (Bestand und Neuvertrag) im öffentlichen Sektor bei 6,34 Euro pro Quadratmeter und die Mieten zwischen 4,08 Euro und 10 Euro.
Bei privaten Wohnungseigentümern reiche die Spanne von 4,91 Euro bis 16,01 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete (Bestand und Neuvertrag) liege hier bei 9,22 Euro.
Ebenso wenig überraschend war für den Wissenschaftler die Tatsache, dass die höchsten Mieten bei nicht preisgebundenen Wohnungen privater Anbieter verlangt werden: Hamburgweit betrugen diese im Durchschnitt 10,39 Euro bei einer normalen und 11,51 Euro bei einer guten Wohnlage. Vergleichbare Angebote der Saga und der Genossenschaften seien mit 6,87 Euro oder 7,30 Euro deutlich günstiger.
Prof. Lister verwies darauf, dass die Bestandsmieten den größten Teil des Mietwohnungsmarkts ausmachten. Diese lägen in der Regel deutlich unter den Neuvertragsmieten: in normaler Wohnlage bei einem privaten Vermieter beispielsweise bei 8,78 Euro pro Quadratmeter und bei den öffentlichen Anbietern bei 6,41 Euro. Auch das sei bei der Betrachtung und Bewertung des Wohnungsmarktes zu berücksichtigen.
Nicht zuletzt lasse die Fluktuationsrate von neun Prozent auf einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt schließen, fügte Prof. Lister hinzu. Bei der Saga und den genossenschaftlichen Vermietern liege die Rate bei acht Prozent, bei privaten Vermietern bei 14,4 Prozent. „Häufiger Mieterwechsel setzt allerdings ein entsprechendes Angebot attraktiver Wohnungen voraus“, sagte der Studienleiter.
Nach offiziellen Angaben gibt es derzeit in Hamburg rund 930.000 Wohnungen. Fast 75 Prozent davon werden zur Miete angeboten. Im Bundesdurchschnitt beträgt die Vermietungsquote 52 Prozent. Die städtische Saga und die Wohngenossenschaften, die fast 250.000 Wohnungen anbieten, wirken dabei mietpreisdämpfend. Zudem boomt derzeit der Wohnungsneubau.