Hamburg. Erste Studie in Hamburg überrascht selbst die Wissenschaftler. Unterkünfte kosten im Schnitt 19,90 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter

Manche Inserate werben fein mit einer „Residenz auf Zeit“, andere bieten schlicht eine „möblierte Wohnung“ an. Wer sich im Internet derzeit auf die Suche nach einer Möglichkeit zum nur zeitweiligen Mieten einer Wohnung macht, wird zahlreich fündig. Gefühlt ein riesiges Angebot, doch genaue Zahlen gab es dazu bisher nicht. Erstmals hat jetzt das auf Miet- und Immobilienpreis-Entwicklungen spezialisierte Marktforschungsinstitut F+B dieses Marktsegment möblierter Wohnungen am Beispiel Hamburg untersucht. „Das Ergebnis hat uns total überrascht“, sagt Manfred Neuhöfer, Mitglied der F+B-Geschäftsleitung. Die Forscher betrachteten dabei die Wohnungsangebote in der Hansestadt in den ersten drei Monaten dieses Jahres. Und dabei war der Anteil möblierter Wohnungen ungewöhnlich hoch. Von knapp 3000 Angeboten waren immerhin etwa ein Drittel möblierte Wohnungen.

Zwar würden solche Wohnungen wegen häufigerer Wechsel auch häufiger wieder inseriert, heißt es in der Studie. Dennoch zeige der überraschend große Anteil auch die inzwischen „erhebliche Markbedeutung“ dieser Wohnungen. Man könne durchaus von einem Trend sprechen, auch wenn der Markt noch näher untersucht werden müsse, sagt F+B-Geschäftsführer Neuhöfer. „Da ist etwas im bisher Verborgenen aufgeblüht, was so noch nicht untersucht wurde.“ Ältere Vergleichszahlen zum Angebot möblierter Wohnungen lägen daher nicht vor.

Der Studie zufolge sind möblierte Wohnungen in Hamburg wie zu erwarten deutlich teurer als andere. F+B ermittelte dabei einen Durchschnittswert von 19,90 Euro pro Quadratmeter und Monat für eine Kaltmiete, bei kleineren Wohnungen werden aber auch durchaus Preise bis 28 Euro verlangt – Forderungen, die sich weit jenseits von ortsüblichen Mieten des Mietenspiegels in Hamburg befinden. Zum Vergleich: Für normale Mietwohnungen gab es im beobachteten Zeitraum eine durchschnittliche Kaltmieten-Forderung von 12,47 Euro.

Für Vermieter ergeben sich da durchaus Vorteile, nicht nur wegen des Preises: Möblierte Wohnungen unterliegen laut F+B zwar formal auch den üblichen Kündigungsfristen. Aber wenn sie nur zum „vorübergehenden Gebrauch“ gemietet werden, ist das etwas anderes. Im Unterschied zu den in Hamburg derzeit in der Regel nicht genehmigten Ferienwohnungen für Tage oder wenige Wochen Aufenthalt handelt es sich laut Mieterverein bei der Definition eines „vorübergehenden Gebrauchs“ einer möblierten Wohnung um eine Vermietung von mehreren Monaten. Aber auf die dann gesetzlich ebenfalls geforderte Orientierung an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ können Vermieter noch einen monatlichen Zuschlag für die Möbel erheben. Der sollte zwar nach der aktuellen Rechtsprechung bei lediglich zwei Prozent des Zeitwertes liegen – also bei Möbelkosten von 6000 Euro 120 Euro pro Monat. Faktisch sei die Überprüfung aber so aufwendig, dass die Preise bei möblierten Wohnungen „weitgehend“ eine Frage von Angebot und Nachfrage seien, heißt es in der F+B-Studie.

Sind möblierte Wohnungen also ein Weg, um Grenzen des Mietenspiegels und der Mietpreisbremse in Hamburg zu umgehen? Lockt hier im leer gefegten Hamburger Wohnungsmarkt noch mehr Rendite?

Das vermutet jedenfalls der Mieterverein zu Hamburg hinter diesem offensichtlich großen Angebot an möblierten Wohnungen. „Wenn der Markt so knapp wird wie derzeit, beobachten wir dieses Modell der möblierten Wohnungen vermehrt“, sagt Geschäftsführer Siegmund Chychla. Manche Vermieter würden so versuchen, den Vergleich zu ortsüblichen Mieten zu umgehen, um mehr kassieren zu können, vermutet er. Und weil es kaum Wohnraum gebe, würden Mieter eben mangels Alternativen vom Angebot Gebrauch machen.

Geschäftsreisende gehören zur Hauptzielgruppe

Manfred Neuhöfer von F+B hingegen teilt diese Vermutung nicht. Möblierte Wohnungen richteten sich meist eher an Gutverdiener, sagt er. Geschäftsreisende, aber auch Studenten mit wohlhabenden Eltern, seien hier große Nachfragergruppen. So fielen beispielsweise auch die derzeit vielfach im Stadtgebiet gebauten privaten Luxus-Studentenheime in diese Kategorie.

Die Gesellschaft sei zudem einfach mobiler geworden, sagt er. Große internationale Unternehmen würden verstärkt Mitarbeiter für einige Monate an andere Standorte schicken und für sie dann entsprechenden Wohnraum suchen. In vielen Branchen gebe es heute mehr Zeitverträge und begrenzte Einsätze, bei Ehepaaren seien meist beide berufstätig. „Wenn einer einen Job in einer anderen Stadt bekommt, zieht man heute nicht zwangsläufig gemeinsam um, sondern sucht erst mal eine Zweitwohnung“, sagt Neuhöfer. Zudem wolle man sich auch nicht gleich komplett neu einrichten und suche zunächst nach möblierten Wohnraum. „Und günstiger als Hotels oder Pensionen sind solche Angebote noch immer.“