Eigentumswohnungen werden um 9,8 Prozent teurer. Mieten klettern um drei Prozent. Auch für dieses Jahr erwartet die HSH Nordbank weitere Preissteigerungen. Hamburg ist attraktiver Standort für Vermieter.

Hamburg. Für Mieter und Immobilienkäufer wird es in den nächsten Monaten nicht günstiger. „Mieten und Preise steigen in Hamburg weiter“, sagt Peter Axmann, Immobilienexperte der HSH Nordbank. „Zwar werden die jährlichen Steigerungsraten abnehmen, aber immer noch über der Inflationsrate liegen.“ Die Bank hat den Wohnimmobilienmarkt in 14 Städten analysiert.

Für Hamburg dämpfte Axmann Erwartungen, dass der Anstieg der Mietpreise gestoppt sei. „Das sehen wir nicht, weil die Stadt einen unverändert starken Zuzug hat und der Neubau damit nicht Schritt halten kann.“ Im vergangenen Jahr zogen netto 15.000 Neubürger in die Hansestadt. Dafür werden allein 6000 Wohnungen benötigt. Da es einen großen Nachholbedarf im Wohnungsbau gibt und lediglich 3800 Einheiten neu errichtet wurden, zeichnet sich keine Entspannung ab. In diesem Jahr wird mit 6000 Fertigstellungen gerechnet, aber der Zuzug wird ebenso hoch wie im Vorjahr bleiben.

Im Schnitt stiegen die Mieten im vergangenen Jahr um 3,2 Prozent, der Durchschnittswert pro Quadratmeter liegt bei 10,80 Euro (Kaltmiete). Während sie sich in Wandsbek-Ost nur um 0,9 Prozent erhöhten, verzeichnete Bahrenfeld einen Anstieg von 7,2 Prozent. In Barmbek legten die Mieten um 6,5 Prozent zu. „Das ist inzwischen das neue Winterhude“, sagt Axmann. Mit Hamm und Rothenburgsort sieht er weitere Stadtteile, die an Attraktivität gewinnen und eine steigende Nachfrage auslösen. „Das liegt auch daran, dass potenzielle Käufer und Mieter erst jetzt entdecken, wie nah diese Stadtteile an der City liegen“, sagt Axmann. Auch in Wilhelmsburg werde eine Belebung sichtbar, es sei aber noch nicht sicher, wie nachhaltig sie ist.

Noch stärker als die Mieten steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen, für die 2012 im Schnitt 3157 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden mussten. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung um 9,8 Prozent. Dabei gibt es Stadtteile wie Barmbek, Altona oder Ottensen, wo die Preise um 14,5 bzw. 12,3 Prozent anzogen. Für dieses Jahr rechnet die Bank mit einem Preisanstieg von drei Prozent. Bei Neubauobjekten werden kaum noch Quadratmeterpreise unter 4000 Euro aufgerufen. „Dennoch sind die Objekte schon verkauft, sobald die Baugrube ausgehoben ist“, sagt Axmann.

Angesichts dieser Preise nimmt der Trend zu kleineren Wohnungen zu. Die Käufer verzichten dann auf Fläche. Im Bestand beträgt der Anteil von Ein- bis Zweizimmerwohnungen gemessen an der Fläche nur zehn Prozent. Der zweite große Trend sind seniorengerechte Wohnungen, nach denen es eine große Nachfrage gibt.

Vermieter profitieren in Hamburg von niedrigen Miet- und Investmentrisiken. In keiner anderen der untersuchten Städte ist das Risiko so gering, eine frei werdende Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ohne Preisabschläge wieder zu vermieten. Dieser sogenannte MRS-Faktor ist etwa in Berlin mehr als doppelt so hoch wie in Hamburg. Er wird in den nächsten Jahren in Hamburg noch weiter abnehmen. Auch das Investmentrisiko ist in Hamburg sehr niedrig. Nur Stuttgart hat noch günstigere Werte.