Kreditangebote zur Baufinanzierung im Test: Fehler der Bankberater kosten die Kunden bis zu 30 000 Euro. Nur zwei Banken überzeugten.

Auf den Bankberater können sich Immobilienkäufer häufig nicht verlassen. So lautet das Fazit der Stiftung Warentest aus ihrem Praxistest zur Baufinanzierung in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Finanztest. Tester der Stiftung Warentest holten sich in 146 Bankfilialen Kreditangebote für einen Wohnungskauf ein. Magere Bilanz: Nur die Frankfurter Volksbank und die Sparda Baden-Württemberg überzeugten. Zwischen einem guten und einem schlechten Angebot lagen bis zu 30 000 Euro.

Die Tester ließen sich in jeweils sieben Filialen von 21 Banken und Vermittlungsgesellschaften zur Finanzierung einer Eigentumswohnung beraten und Kreditangebote erstellen. Häufig waren die Finanzierungspläne lückenhaft, die Ratschläge schlecht, die Informationen dürftig und die Kredite viel zu teuer. Fast die Hälfte der Institute im Test erreichte nicht einmal ein „befriedigend“. Die Postbank, die Ostsächsische Sparkasse Dresden und die Hypovereinsbank fielen sogar mit „mangelhaft“ durch.

Hamburger Sparkasse teuerste Bank

Die besten Angebote im Test kamen von der Frankfurter Volksbank, der Sparda Baden-Württemberg und der BW Bank. Bei einigen Banken hätten die Kunden dagegen tief in die Tasche greifen müssen. Teils waren die Zinssätze für die Kredite überhöht, teils wurde die Finanzierung durch schlechte Beratung viel teurer als nötig.

Teuerste Bank im Test war die Hamburger Sparkasse (Haspa). Im Schnitt hätten die Testkunden bei der Haspa fast einen Prozentpunkt mehr Zinsen im Jahr gezahlt als bei der Sparda Baden-Württemberg. So ein Unterschied ist gewaltig: Im Testfall summiert er sich innerhalb einer Zinsbindung von 15 Jahren auf rund 30 000 Euro.

Der Testfall hätte versierten Beratern keine Probleme bereiten dürfen: Ein Ehepaar mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 3 820 Euro will für 260 000 Euro eine Wohnung kaufen. Dazu kommen Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. 84 000 Euro hat das Paar bereits gespart, 13 000 Euro sind in einem Sparbrief, 20 000 Euro in Bundesanleihen und der Rest als Tagesgeld angelegt.

Zur Beratung brachten die Tester das Exposé für die Wohnung mit. Außerdem überreichten sie eine Aufstellung über ihr Eigenkapital und ihre Einnahmen und Ausgaben. Daraus ging hervor, dass sie im Monat bis zu 1 380 Euro für die Immobilie ausgeben können.

Kreditrate oft zu hoch

Viele Bankberater scheiterten schon daran, die Kreditrate auf das Budget des Ehepaars abzustimmen. Jeder fünfte Berater machte einen Vorschlag, bei dem die Monatsbelastung aus Kreditraten und Bewirtschaftungskosten das Limit um mehr als 150 Euro im Monat überstieg. Zum Teil hätten die Testkunden jeden Monat 400 Euro mehr für die Wohnung ausgeben müssen als gewünscht.

Am Bedarf vorbei ging oft auch die Summe der empfohlenen Kredite. In den meisten Fällen war sie zu hoch. Für den Wohnungskauf hätte ein Darlehen von maximal 215 000 Euro bis 230 000 Euro gereicht. Doch fast 40 Prozent der Berater empfahlen Kreditsummen von 240 000 Euro und mehr. Einige rieten sogar, den Kaufpreis von 260 000 Euro voll auf Pump zu finanzieren.

Der Kunde muss dann Zinsen auf einen Kreditanteil zahlen, den er gar nicht benötigt. Oft verlangt die Bank für den aufgeblähten Kredit auch noch einen höheren Zinssatz.

Häufig verpassten es die Berater, die Finanzierung mithilfe von Förderdarlehen für den Kunden günstiger zu gestalten. Die Eheleute im Test waren beide angestellt und hätten für die Tilgung eines zertifizierten Darlehens die staatliche Riester-Förderung bekommen. Das hätte ihnen Jahr für Jahr 308 Euro Zulagen und noch höhere Steuervorteile beschert.

Finanztest-Tipps

Planung. Bereiten Sie sich gut auf das Beratungsgespräch in der Bank über Ihre Immobilienfinanzierung vor. Sie können viel tun, um einer fehlerhaften Beratung entgegenzuwirken. Wie viel Kredit benötigen Sie? Wie viel können Sie monatlich für Kredite und Nebenkosten ausgeben?

Angebote. Lassen Sie sich von mehreren Instituten beraten und Angebote erstellen. Je klarer Ihre Vorgaben, desto besser sind die Angebote hinterher vergleichbar. Bevor Sie Kreditverträge abschließen, sollten Sie diese von einer Verbraucherzentrale prüfen lassen. Eine ausführliche Beratung kostet dort etwa 150 Euro.

Internet. Auf www.test.de finden Sie die Finanztest-Themenseite „Eigenheim + Miete“ mit vielen Informationen, Tipps und Checklisten rund ums Bauen und Finanzieren. Außerdem gibt es dort einen Kredit- und Tilgungsrechner und weitere Rechenprogramme zum kostenlosen Download.

Den vollständigen Test finden Sie in Finanztest 7/2013 und im Internet (www.test.de/baufi-beratung).