Mängel an ihrer Wohnung nehmen Mieter oft hin. Das ist ein Fehler.

(ftd) Draußen ist es kalt. Im Wohnzimmer wird es gerade mal 16 Grad warm. In solchen Fällen dürfen Mieter die Miete kürzen und vom Vermieter Abhilfe verlangen, erläutert die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe. Mieter müssen keine unterkühlte Wohnung hinnehmen, auch keine zugigen Fenster, feuchten Wände, Lärm oder Geruchsbelästigungen, sofern dadurch die Nutzung ihrer Wohnung spürbar beeinträchtigt ist, schreiben die Experten der Stiftung Warentest.

Vermieter müssen Mietern die Wohnung so übergeben, dass diese die Räume vertragsgemäß nutzen können. Treten nach dem Einzug Mängel auf, muss der Vermieter sie schnellstmöglich beseitigen, egal ob er dafür verantwortlich ist oder nicht.

Oft ist aber strittig, ob der Vermieter handeln muss. Hat der Mieter eine Abstellkammer ohne Stromanschluss gemietet, kann er die fehlende Steckdose nicht reklamieren. In einer Wohnung mit Einzelöfen kann er jedoch verlangen, dass die Öfen im Winter warm werden.

Wohnräume, Flure, Treppen, Keller und Zugänge müssen sich in vertragsgemäßem Zustand befinden, ebenso der Fahrstuhl, die Heizung und andere technische Anlagen. Ein Mangel kann aber auch Lärm von Nachbarn oder von einer Baustelle vor dem Haus sein.

Mängel immer sofort anzeigen

Vermieter sollten von Mängeln umgehend erfahren. Das ist auch wichtig, damit der Mieter nicht selbst haftbar wird. Entdeckt der Mieter beispielsweise eine feuchte Wand, die von einem Rohrbruch herrührt, muss er am Ende selbst für den Schaden mit aufkommen, wenn er das Problem nicht sofort seinem Vermieter meldet. Denn das Wasser breitet sich so vielleicht noch auf weitere Wände aus.

Liegt ein wesentlicher Mangel vor, kann der Mieter seine Zahlungen so lange mindern, bis der Vermieter den Fehler behoben hat. Fällt beispielsweise am 15. Januar die Heizung aus und läuft sie erst am 30. Januar wieder einwandfrei, kann der Mieter die Miete für den halben Januar kürzen.

Eine Zahlung im Voraus per Dauerauftrag kann der Mieter zwar nicht rückgängig machen. Er kann den Minderungsbetrag aber mit künftigen Zahlungen – im Beispiel mit der Februarmiete – verrechnen.

Mieter sollten nicht zu lange warten, bevor sie aktiv werden. Schon in der Mängelanzeige sollten sie schreiben, dass sie die Miete mindern werden, zum Beispiel so: „ ... behalte ich mir vor, ab sofort die Miete wegen des Mangels zu mindern ...“ Tun sie das nicht und bezahlen sie wie bisher, können sie die Miete später nicht rückwirkend mindern. Das geht dann nur noch für künftige Zahlungen.

Manchmal sind Mieter mitschuldig

Feuchte Wände, Stockflecken und Schimmel führen oft zu Stress zwischen Vermieter und Mieter. Wer ist schuld daran? Hat der Mieter falsch geheizt oder gelüftet? Dann darf er die Miete nicht mindern, weil er die Mängel selbst verursacht hat. Anders ist die Lage, wenn Schäden oder Baumängel am Haus zur Feuchtigkeit geführt haben. Dann ist die Mietminderung berechtigt.

Oft kommt beides zusammen, Baumängel und falsches Lüften. In diesem Fall trägt der Mieter eine Mitschuld und muss das bei der Minderung berücksichtigen.

Einschränkung des Minderungsrechts

Bauarbeiten am Haus oder in der Wohnung bringen Dreck, Baulärm und andere Belastungen mit sich. Das sind oft wesentliche Mängel, die zur Minderung berechtigen.

Bisher gilt das auch für staatlich geförderte energetische Sanierungen. Doch die Bundesregierung will in solchen Fällen das Minderungsrecht in den ersten drei Monaten ausschließen, um Vermietern die Sorge vor Mieteinbußen zu nehmen. Sie hat dazu Ende 2011 einen Entwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt.

Finanztest-Tipps:

Mängelanzeige. Zeigen Sie jeden Mangel sofort beim Vermieter an – mit Ausnahme von Bagatellen. Nur so hat dieser die Chance, seine Aufgabe zu erfüllen und Abhilfe zu schaffen. Setzen Sie ihm eine Frist, die ihm genug Zeit lässt, um den Mangel zu beheben.

Mietminderung. Sobald Sie den Mangel angezeigt haben, können Sie die Miete mindern, nicht erst, wenn die Frist abgelaufen ist. Informieren Sie den Vermieter am besten gleich mit der Mängelanzeige, um wie viel Sie mindern.

Minderungsbetrag. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr dürfen Sie die Miete kürzen. Regeln sind schwer aufzustellen. Gerichtsurteile zur Minderung (siehe Tabelle) liefern Anhaltspunkte. Mieter und Vermieter können sich auch auf einen Minderungsbetrag verständigen.

Beweise. Vor Gericht müssen Sie als Mieter Wohnungsmängel beweisen. Protokolle und Fotos sind wichtige Belege für Sie. Nachbarn und Freunde können Zeugen sein.

Dazu separat Tabelle „Typische Mieterprobleme“